Comprar o vender en Fisher Island: lo que exigen FICA y las 23 asociaciones

Una vivienda de Fisher Island paga dos juegos de cuotas de HOA. FICA, la asociación maestra, cobra $64,495 al año por vivienda en 2026, unos $5,375 al mes, un 20.82% más que los $53,380 de 2025 (aviso de presupuesto, no registrado). La asociación de condominio o de propietarios de la propia vivienda cobra además sus propias cuotas, que varían de un edificio a otro.

La cuota de FICA se fija por Unidad de Cuota (Assessment Unit), y cada unidad residencial es una Unidad de Cuota, sea cual sea su tamaño (Master Covenants de 2022, Art. VI § 2). Los propietarios que pagaron por adelantado ciertos costos financiados del fondo de reemplazo pueden pagar menos (estados financieros auditados de 2025, no registrados).

Cada una de las 23 asociaciones cobra sus propias cuotas según su propio presupuesto. El comprador de un condominio en reventa tiene derecho a una copia del presupuesto anual de la asociación, a cargo del vendedor (los documentos del vendedor). El certificado de estoppel de la asociación de condominio o de propietarios indica su cuota periódica ordinaria y con qué frecuencia se paga (Fla. Stat. § 718.116(8)(a) para un condominio; § 720.30851(1)(h) para Valencia Estates y Links Estates), y las cifras del cierre prorratean los montos que certifican los certificados de estoppel.

Además de las cuotas:

• Cuotas del Fisher Island Club, solo para sus miembros: $42,776.89 al año, impuestos incluidos, según la hoja de tarifas de 2026, después de una contribución única de $500,000 (hacerse miembro del Club).
• Cuotas especiales. Los Miembros Votantes (Voting Members) de FICA debían votar el 15 de octubre de 2026 una cuota de mejoras de capital de hasta $5 millones para la iluminación de toda la isla (aviso del 1 de octubre de 2026, no registrado; lo que verificamos).
• Cargos del ferry, si FICA fija alguno por persona o por viaje en lugar de incluirlo en las cuotas (Master Covenants de 2022, Art. XI § 2).
• Impuestos sobre la propiedad. La tasa de millaje adoptada para 2026, según el Tasador de Propiedades, es de 18.6681 en los folios de Miami Beach y de 16.8983 en los de la zona no incorporada (cuál corresponde).

No hace falta ser miembro del Fisher Island Club para ser dueño de una vivienda en Fisher Island, vivir en ella o llegar a ella. Hacerse miembro es opcional y cuesta una contribución de capital (equity) única de $500,000, más $42,776.89 al año en cuotas (2026). Ni los documentos de FICA ni la declaración de ninguna asociación hacen de la membresía del Fisher Island Club una condición para ser dueño de una unidad, ocuparla o llegar a ella. La declaración de Valencia Estates dice que un lote no da ningún derecho sobre el Club. Los propietarios y los Equity Members del Club con una identificación aprobada tienen acceso automático al ferry, según el Reglamento de FICA (Rules and Regulations, § 6 ¶ 3, no registrado).

Fisher Island Club, Inc., una corporación aparte, y su Comité de Membresía (Membership Committee) aprueban a cada solicitante. Quien no tenga dos patrocinadores que sean Equity Members pasa por una entrevista, y la solicitud incluye una verificación de antecedentes (solicitud de membresía, formulario de septiembre de 2025, no registrado). La hoja de tarifas de 2026 (2 de diciembre de 2025, no registrada) fija una contribución de capital (equity) única de $500,000 y cuotas anuales de $42,776.89, impuestos incluidos. Cuando la membresía se compra junto con una unidad, el Acuerdo de Compra (Purchase Agreement) del Club y la solicitud deben entregarse en el cierre o 90 días después de firmado el contrato de la unidad, lo que ocurra primero. La contribución se paga en el cierre (Purchase Agreement, formulario de septiembre de 2025, no registrado).

Un cierre en Fisher Island necesita dos certificados de estoppel, que se piden a la vez: uno de FICA, la asociación maestra, y otro de la asociación de condominio o de propietarios de la propia vivienda. Un certificado de estoppel es la declaración firmada de una asociación de lo que el vendedor le debe. En los condominios de Island Developers y en Valencia Estates, el derecho de preferencia suma su propio certificado (los pasos).

Ninguna venta puede cerrarse hasta que se haya pagado todo lo que se le debe a FICA y el propietario tenga su certificado de estoppel en forma apta para registrarse (Master Covenants de 2022, Art. IX § 1, Art. VI § 7). Una vez pagado todo, FICA debe entregarlo dentro de los diez (10) días siguientes a una solicitud por escrito (Art. IX § 1). Es FICA, y no las Asociaciones de Vecindario (Neighborhood Associations), quien cobra sus cuotas (Primera Enmienda de 2022, OR 33238/1903), así que su certificado de estoppel se pide por separado. FICA no nombra ninguna compañía administradora, y quien ocupa su presidencia, sin ser miembro de la junta directiva, es su máxima autoridad ejecutiva (By-Laws de 2022, Art. II, Art. VI § 2). Sus documentos no fijan ningún cargo por el certificado, pero sus estados financieros auditados de 2025 (no registrados) muestran cargos por certificados de estoppel, así que preguntamos el monto.

Si el vendedor está atrasado, primero le pedimos a FICA el monto adeudado. FICA debe dar en cualquier momento, cuando se le pida, un certificado que indique si se han pagado todas las cuotas (Art. VI § 6). Pagamos los montos en mora con el producto de la venta del vendedor y luego obtenemos el certificado de pago total.

Cada asociación cobra sus propias cuotas, garantizadas con su propio gravamen. Las declaraciones de condominio prometen el certificado dentro de 15 días (§ 13.7), pero la Ley de Condominios de Florida (capítulo 718) exige ahora que una asociación de condominio lo emita dentro de 10 días hábiles de una solicitud por escrito o electrónica (Fla. Stat. § 718.116(8)). Nuestra página sobre aprobaciones de la HOA y certificados de estoppel trata los topes de los cargos y las respuestas tardías.

La asociación maestra de Fisher Island, FICA, no aprueba compradores, y de las 23 asociaciones de la isla solo la de Oceanside No. Two puede desaprobar una venta, con causa justificada. Los documentos de FICA no prevén ninguna aprobación de ventas ni de compradores, ni solicitud, entrevista, verificación de antecedentes o cargo por aprobación. Su única condición para una venta es su certificado de estoppel.

En Oceanside No. Two, una enmienda de 2010 permite a la asociación desaprobar con causa justificada cualquier venta o arrendamiento propuesto (§ 18.2, OR 27308/2287, registrada el 4 de junio de 2010, p. 4). El vendedor y el comprador deben darle toda la información necesaria, incluidos, entre otros, el aviso por escrito y los materiales de la solicitud. La declaración de ninguna otra asociación prevé aprobar o rechazar a un comprador. El Fisher Island Club aprueba a sus propios miembros, pero hacerse miembro no es una condición para comprar (el Club).

Diecisiete asociaciones tienen un derecho de preferencia en la compra: el derecho a comprar la unidad en las mismas condiciones que la oferta de un tercero. Son quince condominios que Island Developers, Ltd. declaró entre 1986 y 1992, Valencia Estates y Palazzo del Mare. El otro condominio de ese desarrollador, Marina Village No. Three, se terminó en 2024 y ya no tiene unidades que vender. El derecho de Valencia Estates es muy parecido, pero da 30 días en todos los plazos (su página).

Palazzo del Mare, que no es un condominio de Island Developers, añadió en 2020 su propio derecho sobre las ventas (§ 17.17, OR 32035/61, registrada el 4 de agosto de 2020). Su asociación tiene 20 días para ejercerlo y 30 para cerrar, y los acreedores hipotecarios institucionales en primer grado están exentos. La oferta debe ir acompañada de un cargo de evaluación (screening fee) de $100.00 por solicitante, o del monto mayor que exija la asociación y permita la Ley de Condominios (§ 17.17).

En los quince condominios (por ejemplo, Bayside Village East, Decl. § 18.1, OR 13718/1001):

1. El propietario le envía a la asociación, por correo certificado, un aviso de la oferta del tercero, más la información que la asociación pida.
2. La asociación tiene 30 días para decidir si compra y luego 45 días para cerrar. Una frase posterior habla de veinte (20) días para aceptar o rechazar, contados desde que recibe el aviso y toda la información adicional que pidió (OR 13718/1034). Los quince se declararon con los dos plazos, así que cuente con 30.
3. Si no compra, el propietario puede aceptar la oferta del tercero dentro de 60 días. Otras condiciones, o una venta posterior, requieren un nuevo aviso.
4. Una venta hecha sin cumplir el procedimiento es anulable a elección de la asociación (por ejemplo, Oceanside No. Three, Decl. § 18).
5. El certificado de cumplimiento o de renuncia de la asociación, firmado y con reconocimiento de firma (acknowledgment), es concluyente para cualquiera que confíe en él de buena fe. Su cargo se limita a lo razonablemente necesario, dentro de los límites de la Ley de Condominios (§ 18.5).

Once de los diecisiete derechos alcanzan también a los arrendamientos, así que un arrendamiento pasa primero por la asociación. El de Bayview No. Two vuelve a incluir los arrendamientos desde 1997, mientras que el de Bayside Village solo cubre las ventas desde 2009 (las condiciones comunes). Los once corresponden a asociaciones que aprueban los arrendamientos, como también lo hacen Bayside Village, 5100 Bayview y Palazzo del Sol / della Luna.

En Fisher Island, 17 de las 23 asociaciones tienen un derecho de preferencia en la compra, 14 deben aprobar todo arrendamiento y solo Oceanside No. Two puede desaprobar una venta. La tabla da las reglas de cada asociación.

«Edificio» es el número de edificio de la isla, las primeras cifras de los números de unidad, salvo en Bayside Village. Salvo que la columna de arrendamientos diga otra cosa, una unidad de condominio puede arrendarse una vez por año calendario, con un depósito de hasta un mes de renta.

En Bayside Village, ningún arrendatario puede ocupar la unidad antes de obtener la aprobación de la junta directiva (§ 17.8 de 2009, OR 26970/4199, p. 2). La enmienda de 2016 de 5100 Bayview enumera los motivos para rechazar un arrendamiento (§ 17.8(c)), y Oceanside No. Two puede desaprobar un arrendamiento con causa justificada (§ 18.2). El § 17.8 de Bayview No. Three, enmendado en 2005, debe leerse en cada cierre. Las demás declaraciones de condominio que exigen aprobación no fijan ningún plazo, cargo ni entrevista más allá de los 20 días del derecho de preferencia. Pregúntele a la asociación su procedimiento y su cargo en cada cierre.

Los quince condominios de Fisher Island declarados por Island Developers, Ltd. que siguen existiendo comparten un mismo modelo, con números de sección que en su mayoría coinciden. Donde una enmienda posterior se aparta de él, se nombra el edificio más abajo.

Su derecho de preferencia sigue los pasos descritos arriba (§ 18.1). Tal como se declaró, cubre también los arrendamientos, salvo en Marina Village, Marina Village Gardens No. Two, Seaside Villas y Seaside. La enmienda de 2009 de Bayside Village limitó su derecho a las ventas y amplió de veinte a treinta días el plazo de la asociación para ejercerlo (OR 26970/4199, registrada el 7 de agosto de 2009, pp. 4–5). Oceanside No. Five excluye su Unidad 7201, que no es residencial. Para comprar hace falta el voto de la mayoría de las unidades presentes en una reunión (§ 18.2).

El § 18.1 de Oceanside No. Two, enmendado en 2010, sigue alcanzando cualquier oferta para comprar o arrendar la unidad del propietario (OR 27308/2287, registrada el 4 de junio de 2010, p. 2). Su asociación puede ahora optar por desaprobar la compra, o por comprar o arrendar ella misma la unidad. La sección 18.2 le permite ahora desaprobar una venta o un arrendamiento con causa justificada (p. 4, la regla).

En Bayview No. Two, una enmienda de 1996 suprimió del § 18.1 las palabras «or lease» (o arrendar) (OR 17291/4804, registrada el 29 de julio de 1996), y una enmienda de 1997 volvió a incluir los arrendamientos (OR 17859/4791, registrada el 6 de noviembre de 1997). Desde entonces, el § 18.1 vuelve a decir que ningún propietario de unidad, salvo el desarrollador, puede vender su unidad, y que ningún propietario puede arrendarla, sin cumplir las disposiciones que siguen (OR 17859/4792). La misma enmienda cambió también el § 18.2, el voto de los miembros sobre la compra (OR 17859/4791).

El derecho no alcanza las transmisiones al cónyuge, los hijos mayores de edad, los padres, los suegros o los hermanos mayores de edad del propietario, ni a un fideicomiso o una compañía cuyos únicos dueños sean ellos o el propietario. Tampoco alcanza al desarrollador, a la asociación, las ventas por ejecución hipotecaria (foreclosure), las escrituras en lugar de ejecución hipotecaria (deeds in lieu) ni la adquisición del título por un Acreedor Hipotecario Institucional en Primer Grado (Institutional First Mortgagee), es decir, un banco con una primera hipoteca (§ 18.7), ni las donaciones, las herencias y las hipotecas (§§ 18.8–18.9).

Donde cubre los arrendamientos, solo las personas que enumera el § 17.1 pueden ocupar la unidad de una compañía o de un fideicomiso, y una estadía de más de un mes es un arrendamiento (por ejemplo, Oceanside, Decl. § 17.1). Los cuatro cuyo derecho se declaró solo para las ventas no limitan con qué frecuencia, por cuánto tiempo ni a quién se arrienda una unidad (por ejemplo, Seaside, Decl. § 17.8, OR 14165/2954). Cambiar eso requiere el 90% de todos los propietarios de unidades (§ 17.8).

Su § 17.3 permite una mascota doméstica. Bayview No. Two y Oceanside No. Five permiten no más de dos (2) mascotas domésticas, según enmiendas del desarrollador (OR 17478/3973, registrada el 30 de diciembre de 1996; OR 16992/202, registrada el 15 de noviembre de 1995). En Oceanside No. Two, la única mascota puede pesar como máximo 85 libras en su edad adulta desde 2011, frente a 50 libras en 2010 (OR 27693/1380, registrada el 18 de mayo de 2011).

El comprador debe las cuotas impagas del vendedor conjuntamente con el vendedor (§ 13.1), con intereses a la tasa más alta que permita la ley pasados 15 días (por ejemplo, Harborview, Decl. § 13.2). Un Acreedor Hipotecario Institucional en Primer Grado que adquiere el título por ejecución hipotecaria o por escritura en lugar de ejecución no debe cuotas anteriores, salvo que un reclamo de gravamen (claim of lien) haya precedido a su hipoteca (§ 13.5).

Las multas tienen un tope de $50 y nunca se convierten en gravamen (por ejemplo, Bayview No. One, By-Laws § 5(m)). Las enmiendas requieren a los propietarios de más del 50% de las unidades más al menos el 66 2/3% de la junta directiva, o a los propietarios de más del 80% (§ 6.1). Terminar Seaside, Harborview, Oceanside u Oceanside Nos. Two y Three requiere el 80% de los intereses y al Acreedor Hipotecario Institucional Principal en Primer Grado (Primary Institutional First Mortgagee) (§ 20). Oceanside y Oceanside Nos. Two a Four necesitan el voto del 75% de los propietarios para demandar (§ 25.2 o § 26.2), aunque Oceanside y No. Four exceptúan las demandas de cobro y de cumplimiento.

Enmiendas del desarrollador de 1992 y 1993 cambiaron Oceanside Nos. Four y Five y Bayview No. Three. En ellos, un acreedor hipotecario en primer grado que adquiere el título debe como máximo seis meses de cuotas, con un tope del 1% de la deuda hipotecaria original (§ 13.5). El gravamen afecta a una primera hipoteca registrada solo a partir de un reclamo de gravamen registrado (§ 13.2). Las multas pueden llegar a $100 por infracción y a $1,000 en total, y las enmiendas requieren más del 66 2/3% de los intereses de voto (§ 6.1). Bayview No. Three reescribió sus recursos de cobro en 2021 (OR 32420/772, registrada el 29 de marzo de 2021). Su § 13.5 fija ahora seis meses para las hipotecas registradas hasta esa fecha y doce para las posteriores, con un tope del 1% en ambos casos y siempre que la asociación haya sido parte en la ejecución hipotecaria (lo que debe el prestamista). Esa enmienda permite también a los propietarios adoptar cambios que adecuen la declaración a la Ley de Condominios con el voto de la mayoría de los propietarios de unidades representados en una reunión con quórum (§ 6.1, p. 3).

En una reventa, el comprador de Fisher Island no paga ningún cargo por transferencia, contribución de capital ni aporte al capital de trabajo, según los documentos de FICA y la declaración de cualquier asociación. Links Estates cobra una Contribución Inicial del doble de la cuota trimestral solo al primer comprador de cada lote que se lo compra al Declarante (Declarant) (Links Estates, Decl. § 15.11, OR 33216/2180). Hacerse miembro del Fisher Island Club lleva su propia contribución de $500,000. El comprador sí paga:

• Las cuotas prorrateadas, las de FICA y las de la asociación (los montos).
• Un cargo por información en 5100 Bayview (By-Laws § 17), Palazzo del Mare (§ 18) y Palazzo del Sol / della Luna (§ 19). Es de hasta $150, más los costos de copias y los honorarios de abogados, por información que va más allá de lo que exige la ley y que se entrega a un posible comprador o prestamista.
• Un cargo por aprobación de $150 por solicitante como máximo, solo donde una asociación de condominio debe aprobar la transmisión y su declaración, sus artículos de incorporación o sus By-Laws lo prevén (Fla. Stat. § 718.112(2)(k)).
• Cualquier cargo del ferry que FICA fije por persona o por viaje, en lugar de incluirlo en las cuotas (Master Covenants de 2022, Art. XI § 2).
• En Links Estates, un seguro de responsabilidad civil general de no menos de dos millones de dólares que nombre como asegurados adicionales a la asociación y, antes de la Fecha de Terminación de la Comunidad (Community Completion Date), al desarrollador (Links Estates, Decl. § 13.2). Contrátelo para que esté vigente en el cierre.

Los cargos por los certificados de estoppel normalmente corren por cuenta del vendedor (más abajo).

Los Miembros Votantes de FICA debían votar el 15 de octubre de 2026 una cuota de mejoras de capital de hasta $5 millones para la iluminación de toda la isla (aviso del 1 de octubre de 2026, no registrado). Como al 16 de octubre de 2026 no se había publicado ningún resultado, le preguntamos a FICA si se aprobó y verificamos que su certificado de estoppel la refleje.

El vendedor de un condominio en Fisher Island debe entregarle al comprador copias vigentes de estos documentos, a su cargo (Fla. Stat. § 718.503(2)(a)–(b)):

• La declaración, los artículos de incorporación, los By-Laws y las reglas.
• El estado financiero anual y el presupuesto.
• El resumen del inspector de cualquier informe de inspección de hito (milestone inspection).
• El estudio de reservas para la integridad estructural (structural integrity reserve study) más reciente, o una declaración de que no se hizo ninguno.
• Cualquier informe de la inspección del traspaso (turnover inspection), si la inspección es del 1 de julio de 2023 en adelante.
• La hoja de preguntas y respuestas frecuentes (Frequently Asked Questions and Answers).
• El formulario de gobernanza del DBPR, el Departamento de Regulación Comercial y Profesional del estado.

Un comprador que no los tenga más de 7 días antes de firmar puede cancelar dentro de 7 días, sin contar fines de semana ni feriados legales, contados desde la firma o desde la recepción, lo que ocurra último (§ 718.503(2)(d)–(e)). Antes del 1 de julio de 2025 el plazo era de 3 días (cap. 2025-175). Los contratos firmados después del 31 de diciembre de 2024 deben indicar si la inspección de hito y el estudio de reservas están hechos.

Un edificio de tres o más pisos habitables necesita una inspección de hito a más tardar el 31 de diciembre del año en que cumple 30 años, y luego cada 10 años (Fla. Stat. § 553.899(3)). Cerca del agua salada, la autoridad local puede exigirla a los 25. Un edificio que cumplió 30 años antes del 1 de julio de 2022 necesitaba su primera inspección antes del 31 de diciembre de 2024. La mayoría de los condominios de Fisher Island se declararon entre 1986 y 1992. El estudio de reservas para la integridad estructural debía estar hecho a más tardar el 31 de diciembre de 2025. Donde la inspección de hito vence a más tardar el 31 de diciembre de 2026, el estudio puede hacerse junto con ella, pero no terminarse después de esa fecha (§ 718.112(2)(g)). Desde el 1 de enero de 2026, un condominio de 25 unidades o más debe publicar en un sitio web o una aplicación los registros que enumera la ley (Fla. Stat. § 718.111(12)(g)).

Un comprador en cualquiera de las dos asociaciones de propietarios debe recibir un resumen informativo (disclosure summary) antes de firmar. Un comprador que firma sin él puede cancelar dentro de 3 días de recibirlo o antes del cierre, lo que ocurra primero (Fla. Stat. § 720.401).

Le preguntamos pronto a cada asociación de condominio en qué estado están su inspección de hito y su estudio de reservas, para que el contrato pueda indicarlo.

La mayoría de las viviendas de Fisher Island se pueden alquilar, según las reglas de la asociación de cada vivienda, porque FICA deja los arrendamientos en manos de cada una. De las 23 asociaciones, catorce aprueban todo arrendamiento y nueve no aprueban ninguno. De esas nueve, cuatro condominios más nuevos y Links Estates fijan un plazo mínimo de seis meses. Marina Village, Marina Village Gardens No. Two, Seaside Villas y Seaside no fijan ningún límite (la tabla).

Según Fla. Stat. § 718.110(13), una enmienda que prohíbe los alquileres o cambia su plazo o su frecuencia puede obligar a un comprador aunque no obligue al vendedor. Se aplica solo a los propietarios de unidades que consienten la enmienda y a los que adquieren el título de su unidad después de la fecha en que entra en vigor. Las reglas de arrendamiento cambian por enmienda, como cambiaron las de Bayside Village en 2009 y las de 5100 Bayview en 2016. Para un comprador inversionista, buscamos enmiendas posteriores antes de decir qué se aplica.

FICA solo permite arrendar una unidad o un lote completo, salvo un arrendamiento del terreno (ground lease) de 20 años o más. Más allá de eso, el arrendamiento está sujeto a los requisitos de la Asociación de Vecindario que corresponda (Master Covenants de 2022, Art. IX § 2, p. 27). No permite más de dos (2) personas por dormitorio y una (1) persona por estudio (den), más los huéspedes temporales, salvo que la junta directiva permita más. La residencia principal de un huésped está en otro lugar, y quien se queda más de un mes es un arrendatario, haya o no contrato de arrendamiento o renta (Art. IX § 3).

Las administraciones registran a los inquilinos en el Departamento de Seguridad Pública (Public Safety Department) de FICA, enviando el contrato de arrendamiento, el registro del inquilino y el formulario de aprobación de la asociación, y el inquilino recibe una tarjeta de identificación y un número «T». FICA puede negarle a un inquilino el acceso al Sistema de Transporte (Transportation System), es decir, al ferry, cuando no se obtuvo de antemano una aprobación requerida de la asociación (Reglamento de FICA, § 6 ¶ 6, no registrado).

La mayor parte de Fisher Island no está en Miami Beach. La isla es, en su mayoría, zona no incorporada del condado de Miami-Dade, con números de folio del Tasador de Propiedades que empiezan por 30. Los Edificios 68 y 70 (Palazzo della Luna y Palazzo del Sol, un solo condominio), 71 (Palazzo del Mare) y 72 (Oceanside No. Five) están en la Ciudad de Miami Beach, con folios que empiezan por 02. También lo están algunas parcelas del campo de golf del Fisher Island Club y una parcela de área común de FICA (Tasador de Propiedades).

La búsqueda de gravámenes municipales (municipal lien search) y el departamento de construcción son los de la Ciudad de Miami Beach para esos cuatro edificios y los del condado de Miami-Dade para los demás. La tabla de millaje adoptada para 2026 por el Tasador de Propiedades da 18.6681 en los folios de Miami Beach (código 0200) y 16.8983 en los de la zona no incorporada (código 3000).

Las unidades suelen tener como dirección su número (la Unidad 7911 es 7911 Fisher Island Drive). Las excepciones son Bayside Village, 7600 Oceanside (todas en el 7600), Palazzo della Luna (todas en el 6800), una unidad comercial de Marina Village y las casas de Valencia Drive y Links Drive. El Tasador de Propiedades puede listar una unidad combinada como «FKA UNITS …» con sus números anteriores. En su registro, los propietarios de condominios con dirección postal en la isla indican en su mayoría Miami Beach, FL 33109, mientras que la ciudad del inmueble (site city) es «Unincorporated County» en todo folio que no empieza por 02.

En una venta en Fisher Island, el vendedor suele pagar los cargos por los certificados de estoppel y cualquier monto en mora, y un letrero de venta (For Sale) necesita la aprobación de FICA.

• El Reglamento de FICA prohíbe, en la máxima medida que permita la ley, cualquier letrero visible desde fuera de una unidad, o colocado en paredes exteriores, cercas, entradas o vehículos, sin su aprobación (Reglamento, § 2 ¶ 2). Eso incluye los letreros de venta y de alquiler (For Sale, For Rent).
• Envíe pronto cualquier aviso del derecho de preferencia y cuente con 30 días (los pasos).
• En Oceanside No. Two, el vendedor y el comprador deben darle a la asociación toda la información necesaria, porque puede desaprobar una venta con causa justificada (§ 18.2).
• El párrafo 9(a) del contrato “AS IS” de Florida Realtors/Florida Bar pone los cargos por los certificados de estoppel a cargo del vendedor, dentro de los topes legales. Otro formulario de contrato puede decir otra cosa.
• Los montos en mora se pagan en el cierre con el producto de la venta del vendedor (cómo).
• Una unidad con inquilino necesita el registro del inquilino ante FICA, y FICA puede negarle el ferry a un inquilino que no tenga una aprobación de arrendamiento requerida (arrendamientos).

El derecho del comprador de Fisher Island a usar el ferry se transmite con el título. Los propietarios y sus ocupantes autorizados tienen una servidumbre no exclusiva, permanente y perpetua sobre las Áreas Comunes. Estas incluyen el Sistema de Transporte: los muelles del ferry, las terminales y el garaje en tierra firme, los ferries y las calles de las Áreas Comunes (Master Covenants de 2022, Art. I(f)(vi), (r)–(s), Art. IV §§ 2–3).

Los cambios visibles desde el exterior van ahora a la asociación de la propia vivienda. Un aviso que FICA registró el 13 de mayo de 2026 delega en cada Asociación de Vecindario, para la propiedad bajo su jurisdicción, todas las funciones, deberes y facultades de control arquitectónico que establece el Artículo VIII de los Master Covenants (OR 35298/4403, p. 1). FICA sigue reservándose expresamente la facultad absoluta de vetar cualquier acción o decisión de una Asociación de Vecindario sobre control arquitectónico o modificaciones exteriores (¶ 2, p. 1). La asociación debe enviarle a FICA una copia de cada aprobación dentro de 5 días. Antes, los planos iban al Comité de Control Arquitectónico (Architectural Control Committee) de FICA. La Primera Enmienda de 2022 lo dejó en tres miembros, elegidos por los Miembros Votantes de una lista de hasta seis que prepara la Junta Directiva. Dejó sin cambios el Artículo VIII § 2 (OR 33238/1849). Esa sección da al Comité treinta (30) días desde la entrega de todos los materiales requeridos para aprobar o rechazar los planos, y dispone que, si no los rechaza dentro de ese plazo de 30 días, se consideran aprobados.

El propio Reglamento de FICA sigue rigiendo la obra en sí. Exige un aviso de al menos sesenta (60) días para una obra que necesite permiso y limita las obras al horario de 8:00 a. m. a 5:00 p. m. en días laborables. No se permiten obras en Memorial Day, el Día de la Independencia, el Día del Trabajo (Labor Day), el Día de Acción de Gracias y el día siguiente, ni durante un período de dos semanas entre diciembre y enero que FICA anuncia cada año. Los contratistas se registran ante FICA por entre $250 y $1,000 por empresa (Reglamento, § 7 ¶¶ 7, 9, no registrado). Valencia Estates cobra un cargo no reembolsable de $5,000.00 por cada solicitud arquitectónica (Valencia Estates, Decl. § 7.11).

Para conducir un carrito de golf hay que tener al menos 15 años con un permiso de aprendizaje (learner's permit), 16 con licencia de conducir o 18 con una identificación. Las infracciones pasan al Fisher Island Club para que imponga la sanción (Reglamento, § 3, enmendado en 2025).

Al 31 de diciembre de 2025, FICA debía $70.9 millones en préstamos a plazo, garantizados con una garantía de primer grado sobre todas las cuotas de los miembros (estados financieros auditados de 2025 de FICA, no registrados).

El desarrollador, Fisher Island Holdings, LLC, conserva sus derechos como Declarante según el texto de 2022 hasta el 31 de diciembre de 2028. Esa fecha final tiene excepciones para las viviendas sin vender de las Parcelas 7 y 9 (Art. XII § 13).

La Parcela 7, en 6 Fisher Island Drive, se vendió a un comprador privado el 15 de septiembre de 2022 (CFN 2022R0725199, el número de archivo que asigna el Secretario del Tribunal, o clerk's file number). Un acuerdo de 2022 del desarrollador renuncia a los derechos de aprobación del plano del sitio (site plan) para la Parcela 7 (OR 33385/3977). El 20 de enero de 2026 se registró una declaración de restricciones de zonificación del condado para 6 Fisher Island Drive (OR 35124/4075). Entre 2024 y 2026 se registraron avisos de inicio de obra (notices of commencement). Hasta el 9 de octubre de 2026 no se había registrado ninguna declaración de condominio para la Parcela 7, y el registro de 2026 del Tasador de Propiedades todavía muestra una sola parcela baldía.

FICA firmó además un acuerdo de servidumbres recíprocas (reciprocal easement agreement), registrado el 9 de octubre de 2025 (OR 34978/3452), con el dueño de un terreno que no está sujeto a los Master Covenants. Ese dueño planea construir allí hasta 59 unidades de condominio. El acuerdo da a los propietarios de esas unidades y a los miembros de FICA derechos recíprocos de acceso y uso, y le da al dueño del terreno servidumbres para servicios públicos.

Esta sección es para los agentes de cierre y los abogados.

• Montos en mora con FICA. Salvo los prestamistas y compradores del § 8 que se describen más abajo, la deuda por cuotas es solidaria con cualquier sucesor en el interés (Master Covenants de 2022, Art. VI § 7). Cualquier otra persona que adquiera el título de una unidad con cuotas en mora, incluso por ministerio de la ley o en una venta judicial, no puede ocuparla ni disfrutar de las Áreas Comunes hasta que se paguen los montos en mora del vendedor. La facultad de FICA de suspender ese uso, incluido el ferry, exceptúa el acceso legal (legal access), que los documentos no definen (Art. IV § 2(d)).
• Montos en mora con la asociación. El comprador de un condominio es solidariamente responsable, con el propietario anterior, de todas las cuotas impagas que vencieron hasta la transmisión del título (§ 718.116(1)(a)), como también dicen las declaraciones. Las búsquedas de gravámenes no encuentran las cuotas que no están registradas. Lo que protege al comprador son los certificados de estoppel.
• El gravamen de FICA. Las cuotas impagas devengan un interés del 18% anual y se convierten en un gravamen continuo sobre el lote correspondiente. Su prelación se retrotrae al registro de la Declaración Original, salvo frente a una primera hipoteca, donde rige la fecha de registro del reclamo de gravamen (Art. VI § 7). El gravamen de FICA tiene prelación sobre el de las asociaciones (Art. VI § 8).
• Reventas de propiedades de bancos. Un prestamista de tipo institucional cuya primera hipoteca es anterior a un reclamo de gravamen, y cualquiera que adquiera el título por su ejecución hipotecaria o por escritura en lugar de ejecución, solo le debe a FICA las cuotas que vencen después de esa ejecución (Art. VI § 8). Un prestamista no institucional queda fuera del § 8. Los documentos de FICA dicen que se rige por el capítulo 617 de los Estatutos de Florida y no por el capítulo 720, y no invocan ninguno de los límites del capítulo 720. Aun así, sus estados financieros auditados de 2025 (no registrados) incluyen la divulgación de reservas del capítulo 720 (§ 720.303(6)).
• Prestamistas que ejecutan la hipoteca de un condominio. Varias declaraciones más antiguas liberan de las cuotas anteriores al acreedor hipotecario en primer grado que ejecuta su hipoteca, salvo que se haya registrado un reclamo de gravamen antes de esa hipoteca (§ 13.5). Las posteriores las limitan a seis meses de cuotas (doce en Palazzo del Sol / della Luna) o al 1% de la deuda hipotecaria. En Bayview No. Three, desde 2021, el prestamista debe lo menor entre seis meses o el 1% si su hipoteca se registró el 29 de marzo de 2021 o antes, y lo menor entre doce meses o el 1% si se registró después (OR 32420/772). Cualquiera de los dos topes se aplica solo si la asociación fue parte en la ejecución hipotecaria (§ 13.5(c)). El tope del capítulo 718, lo menor entre 12 meses de cuotas o el 1% de la deuda original, se aplica solo si el acreedor hipotecario en primer grado incluyó a la asociación como demandada en la acción de ejecución hipotecaria (§ 718.116(1)(b)). La compañía aseguradora de títulos (underwriter) decide qué regla rige, y los certificados de estoppel muestran lo que reclama cada asociación.
• Multas. Según los convenios, ninguna multa inferior a $1,000.00 se convierte en gravamen (Art. VII § 3(e)), lo que implica que una mayor sí puede. El Reglamento de FICA dice que ninguna multa dará lugar a un gravamen (Reglamento, § 1). Pida que el certificado de estoppel indique cualquier multa.
• Cuestiones propias de cada edificio que verificamos:
  • Harborview, Edificios 44–47: toda la declaración se volvió a registrar el 5 de enero de 1990 (OR 14385/2661, 125 páginas). Su leyenda al margen dice que así se corrigió un error al armar el Anexo 2, que contenía planos duplicados del levantamiento topográfico y de implantación. Una enmienda de 2023, hecha con el consentimiento de todos los propietarios, reemplazó el Anexo 1, la descripción legal y el levantamiento topográfico (survey), y el Anexo 2, los planos de implantación (plot plans) (OR 33811/4645, registrada el 27 de julio de 2023).
  • Bayview No. Three, Edificio 52: el 28 de abril de 2026 se registró un arrendamiento por 99 años de los elementos comunes contiguos a la Unidad 5211 a favor del propietario de esa unidad, con un convenio restrictivo (OR 35276/2330).
  • Palazzo del Sol / della Luna: la declaración reservó una Fase II de 47 unidades (46 residenciales y 1 comercial). La Séptima Enmienda anexó la Fase II, el Edificio 68, con 51, 50 residenciales y 1 comercial (OR 31521/4927, registrada el 12 de julio de 2019, aunque considerandos posteriores citan la página 4937). La Octava (OR 31539/340, registrada el 24 de julio de 2019) es el certificado de terminación sustancial de la Fase II y reemplazó los Anexos 2 y 3. Las Enmiendas Decimosexta y Decimoséptima, de 2021, fijaron las 93 unidades actuales, 50 en la Fase II y 43 en la Fase I (OR 32466/4345, registrada el 23 de abril de 2021; OR 32651/865, registrada el 30 de julio de 2021). Verifique la participación de una unidad en los anexos de las enmiendas.
  • 7600 Oceanside: se declaró con 26 unidades. Una enmienda de abril de 2001 sustituyó la tabla de participación por una de 27 unidades, lo que cambió todas las participaciones (OR 19593/4594). Una enmienda de 2003 corrigió los Anexos 2 y 3 como error de transcripción (scrivener's error) según el § 718.110(5), con 26 unidades y sin la 7613 (OR 21208/3997, registrada el 30 de abril de 2003). Ese número coincide con las 26 parcelas del Tasador de Propiedades. La tabla de una enmienda de 2004 muestra la Unidad combinada «7612-13» (OR 22320/3949, registrada el 20 de mayo de 2004).
  • Marina Village No. Three: se terminó según el § 718.117 mediante un Certificado y Plan de Terminación (Certificate and Plan of Termination) de fecha 27 de junio de 2024, registrado el 1 de agosto de 2024 (OR 34340/3934). El Fisher Island Club lo aprobó como único titular de todos los intereses de voto y conserva el título de dominio pleno (fee title). Al registrarse, la propiedad quedó liberada de la declaración de OR 14575/379, y el Edificio 42 es ahora una sola parcela.
  • Links Estates: el prestamista del desarrollador consintió la declaración, pero cada lote necesita una liberación parcial de su hipoteca, registrada.

Los convenios maestros de Fisher Island se rigen por la reformulación de 2022, registrada el día antes del traspaso del control (turnover). Los Second Amended and Restated Master Covenants se registraron el 13 de junio de 2022 (OR 33238/1825, CFN 2022R0477866). Su Primera Enmienda (First Amendment) se registró el mismo día (OR 33238/1903, CFN 2022R0477867). El traspaso, cuando el desarrollador entregó el control a los propietarios, fue el 14 de junio de 2022 (auditoría del traspaso de FICA, no registrada). Citamos esos dos documentos como «Master Covenants de 2022» y «Primera Enmienda de 2022». No hemos comparado el texto de 2022 con el de 2009, así que no podemos decir en qué difieren en todos los puntos.

Los Master Covenants for Fisher Island de Island Developers, Ltd. se registraron el 5 de septiembre de 1986 (OR 13008/2052). Les siguieron trece enmiendas y declaraciones complementarias, y luego la reformulación de 2009 (OR 26838/4363, registrada el 23 de abril de 2009), que FICA publica con su sello de registro. Entre las dos reformulaciones, Fisher Island Holdings, LLC, el desarrollador, registró dos declaraciones complementarias. La primera (OR 31453/368, registrada el 22 de mayo de 2019) excluyó una parcela que el Fisher Island Club había traspasado a los Estados Unidos y añadió la parcela recibida a cambio. La segunda (OR 32237/281, registrada el 14 de diciembre de 2020) añadió las Parcelas 22 y 24 de Terminal Island.

El desarrollador firmó los dos instrumentos de 2022, FICA se sumó a la reformulación y ambos tienen reconocimiento de firma del 10 de junio de 2022. La reformulación entra en vigor solo al registrarse (Art. XII § 7). Sus Anexos «A» y «B» copian páginas registradas en OR 16033/4581–4586 y OR 20249/3511–3513. El Anexo «D», el acuerdo de servicios de transporte en ferry (Ferry Transportation Services Agreement), se registró el 25 de febrero de 2022 (OR 33039/3783). El Secretario del Tribunal (Clerk) indexa los instrumentos de 2019, 2020 y 2022 como acuerdos o declaraciones juradas a nombre del desarrollador, no de FICA. La declaración de Links Estates, firmada en enero de 2022 y registrada el 1 de junio de 2022, todavía define los documentos de FICA como la reformulación de 2009.

La Primera Enmienda cambió la votación alternativa para enmendar los convenios, del 75% de los Miembros Votantes al 85% de los Miembros Votantes y la mayoría de la Junta Directiva (Art. XII § 5, p. 2). También dice que la cláusula del Art. V § 3 que exigía la aprobación del Club para las enmiendas queda eliminada en su totalidad (pp. 1–2).

La asesoría legal de FICA les dijo a los Miembros Votantes el 22 de junio de 2022 que los nuevos documentos se habían registrado la semana anterior, después del traspaso (actas de FICA, no registradas). Los registros oficiales muestran que ambos se registraron el 13 de junio de 2022, el día antes del traspaso.

Para FICA: los convenios maestros descritos arriba, sus artículos de incorporación y sus By-Laws de 2022, y su Reglamento con las enmiendas hasta el 6 de octubre de 2025. Buscamos en el índice de los registros oficiales del Secretario del Tribunal de Miami-Dade, actualizado hasta el 9 de octubre de 2026, los instrumentos de FICA desde junio de 2022, a su propio nombre y al del desarrollador. La búsqueda encontró la reformulación y la Primera Enmienda de 2022, la servidumbre recíproca de 2025 y el aviso de delegación de 2026, y nada más que cambie los convenios.

Para cada asociación: su declaración y las enmiendas que leímos, registradas entre 1986 y 2026. Buscamos en el mismo índice, hasta el 9 de octubre de 2026, los instrumentos de cada asociación, y la página de cada asociación dice lo que encontró la búsqueda. La columna «Lo más reciente que tenemos» de la tabla da el instrumento más reciente que leímos de cada una. Las enmiendas y los certificados conocidos que no leímos son el certificado de 2015 de Oceanside No. Three (OR 29679/2854), la segunda enmienda de 2004 de 5000 Bayview (OR 22532/2361) y la enmienda de 2012 de Marina Village No. Three (OR 28352/4644). Las páginas de las asociaciones nombran los demás instrumentos que no leímos, como escrituras y planos de subdivisión. El Reglamento de FICA y los avisos, las actas, los estados financieros, las hojas de tarifas y los formularios de FICA y del Club que se citan no están registrados. El registro del Tasador de Propiedades añade cambios posteriores, en su mayoría combinaciones de unidades que se anotan en las páginas de las asociaciones. La lista de condominios del DBPR (10 de octubre de 2026) muestra los mismos 21 condominios, y el sitio web de FICA las mismas 23 asociaciones.

Los propietarios son miembros de FICA por ser dueños de una unidad o un lote, pero solo votan a través de un Miembro Votante que eligen los miembros de su asociación. El Fisher Island Club también tiene uno (Primera Enmienda de 2022 a los Master Covenants, Anexo «E», OR 33238/1903; By-Laws de 2022, Art. V § 1).

Lo que se haya registrado después del 9 de octubre de 2026 no está reflejado. Nada de lo que aquí se dice reemplaza los certificados de estoppel.