Oceanside No. Two, Fisher Island: vender, alquilar y renovar en el Edificio 79

La asociación puede hacer las dos cosas. Su derecho de preferencia le permite, a ella o a quien ella designe, quedarse con la operación en las condiciones de la oferta del tercero. Declarado con las mismas palabras que el de Oceanside, en el Edificio 80, y el de Oceanside No. Three, el § 18 alcanza todo arrendamiento y toda venta, salvo las del desarrollador.

Una enmienda de 2010, registrada el 4 de junio de 2010 en el Libro de Registros Oficiales (Official Records Book) 27308, página 2287 (OR 27308/2287), añadió la facultad de rechazar. La sección 18.1 sigue alcanzando cualquier oferta para comprar o arrendar la unidad del propietario, pero la asociación puede ahora optar por desaprobar la compra, o por comprar o arrendar ella misma la unidad (p. 2). En una venta, el § 18.2 exige que el vendedor y el comprador le den toda la información necesaria, incluidos, entre otros, el aviso por escrito y los materiales de la solicitud (p. 4). La asociación puede desaprobar con causa justificada cualquier venta o arrendamiento propuesto, y una vez que lo hace con causa justificada no tiene más obligaciones según ese párrafo (p. 4).

Tal como se declaró, una vez que la Junta Directiva tiene el aviso del propietario enviado por correo registrado (registered mail) y la información que pida, la asociación tiene 30 días para ejercer su derecho por correo certificado (certified mail), aunque una frase posterior dice 20 (§ 18.1). Su compra se cierra dentro de 45 días en la oficina de sus abogados; el vendedor paga el impuesto de sellos documentales y los demás impuestos, y entrega la documentación que acredita el título. Quedarse con una venta o un arrendamiento requería la mayoría de las unidades presentes en una reunión (§ 18.2). Los 60 días que le quedan al propietario si la asociación no ejerce su derecho, la regla de anulabilidad y las exenciones de los §§ 18.7–18.9 siguen el modelo común. Lea el texto de 2010 de los §§ 18.1 y 18.2 para ver cualquier cambio en estos pasos.

FICA, la asociación maestra (master association), emite su propio certificado de estoppel, y el vendedor debe entregarle al comprador los documentos de reventa. Otros seis puntos corresponden a la asociación del Edificio 79.

• Su propio certificado de estoppel, que indica lo que el vendedor le debe. Debe entregarse 15 días después de que lo pida un propietario o un acreedor hipotecario (§ 13.7).
• En una venta, la solicitud del vendedor y del comprador según el § 18.2.
• Un certificado del § 18.5 de que se renunció al derecho de preferencia o de que este terminó. Lo firma un directivo, con reconocimiento de firma (acknowledgment), y cualquiera que confíe en él de buena fe puede tenerlo por concluyente.
• La copia que tiene la asociación de la asignación del estacionamiento. Cada unidad tiene el uso exclusivo de uno o más espacios de estacionamiento, que el desarrollador asignó por escrito pero sin registrar (§ 3.3(c)(ii)). Un espacio solo puede asignarse junto con su unidad (§ 3.3(c)(iv)).
• Un inquilino en la unidad. Si la unidad está arrendada en el cierre, verifique que la asociación aprobó el arrendamiento (§ 17.8).
• Quién vivirá allí, si el comprador es una entidad. La sección 17.1 limita la unidad de una entidad o de un fideicomiso a sus directivos, socios, fiduciarios o designados y sus familias.

Del 1 de diciembre al 31 de marzo, según 18 reglas de construcción que la junta directiva adoptó en desarrollo de la sección 9.1 de la declaración. Se pide a cada propietario que firme las «Oceanside Two Condominium Association Construction and Contractor Rules and Regulations», tres páginas sin fecha y no registradas, así que pregúntele a la asociación si siguen vigentes. También se aplican las reglas de obras del Reglamento de FICA (Rules and Regulations).

La sección 17.10 exige una base que absorba el sonido, según el estándar de la asociación, bajo cualquier piso duro, salvo en las unidades del primer piso, las cocinas y los baños. La regla 13 añade que el piso de superficie dura debe tener una clasificación s.t.c. mínima de 55 (clase de transmisión de sonido, sound transmission class). Los propietarios necesitan el consentimiento previo por escrito de la asociación para fijar cualquier cosa en las paredes exteriores, las puertas, los balcones o las ventanas, incluidas las contraventanas contra tormentas (storm shutters), los toldos, los mosquiteros, los letreros y el polarizado de ventanas (§ 17.9).

Uno al año. La sección 17.8 permite un arrendamiento no más de una (1) vez en cualquier año calendario, y solo con la aprobación de la asociación. Desde 2010, la asociación también puede desaprobar con causa justificada un arrendamiento propuesto (§ 18.2).

Cada arrendamiento abarca la unidad completa, consta por escrito y permite que la asociación le ponga fin si el inquilino incumple. La asociación puede retener en depósito hasta un mes de renta, que devuelve dentro de los 15 días siguientes a la salida del inquilino. Antes de cada nuevo arrendamiento, el propietario debe avisar a la asociación, y sigue siendo solidariamente responsable con el inquilino. Un subarrendamiento, una cesión o una renovación que cambie algo más que la fecha de terminación y la renta vuelve a necesitar aprobación.

La declaración no fija ningún plazo mínimo, formulario de arrendamiento, cargo ni plazo de aprobación más allá de los 20 días del § 18.1. Un huésped que se queda más de un mes cuenta como arrendatario (§ 17.1). Sin la aprobación de la asociación, FICA puede negarle el ferry al inquilino. Una enmienda posterior sobre arrendamientos que prohíba los alquileres o cambie su plazo o su frecuencia obligaría solo a los propietarios que la consientan y a los compradores que adquieran el título después de ella (§ 718.110(13)).

Una enmienda de 2019 fusionó las Unidades 7935 y 7936, con lo que el § 3.1 pasó de 49 unidades a 48 (OR 31413/2945), y una enmienda de noviembre de 2020 las separó (OR 32204/2606), así que el título de cualquiera de las dos pasa por ambas. Desde un certificado de agosto de 2020, el área de jardinera B es un elemento común limitado (limited common element) de la Unidad 7917 (OR 32061/4025).

El gravamen del contratista de 1990 se trasladó a una fianza en efectivo (cash bond), así que ya no debería afectar al terreno (OR 14523/2296). La tabla no incluye la hipoteca que el desarrollador otorgó a Mutual Benefit Life ni una liberación, así que obtenga prueba de que la unidad fue liberada.

Las cuotas y las enmiendas (§ 6.1) siguen la versión original del modelo común. El comprador y el vendedor deben solidariamente cualquier monto en mora (§ 13.1). Las cuotas atrasadas devengan intereses a la tasa más alta que permita la ley pasados 15 días, con un gravamen que data del registro de la declaración (§ 13.2). Un banco con una primera hipoteca (un Acreedor Hipotecario Institucional en Primer Grado, o Institutional First Mortgagee) que adquiere el título no debe nada anterior, salvo que un reclamo de gravamen (claim of lien) haya precedido a su hipoteca (§ 13.5). En cambio, el capítulo 718 puede limitar lo que debe un acreedor hipotecario en primer grado que adquiere el título por ejecución hipotecaria (foreclosure) o por escritura en lugar de ejecución hipotecaria (deed in lieu) a 12 meses de cuotas o al 1% de la deuda original, lo que sea menor, si incluyó a la asociación como demandada.

Los By-Laws limitan una multa a $50 e impiden que se convierta en gravamen. Terminar el condominio requiere al Acreedor Hipotecario Institucional Principal en Primer Grado (Primary Institutional First Mortgagee) de la declaración, además del 80% de los intereses (§ 20), y la asociación necesita al 75% de los propietarios para demandar (§ 25.2). Como los Master Covenants de FICA prevalecen sobre la declaración (§§ 11.1, 23), confirmamos qué versión consta en el registro.

Buscamos en el índice de los registros oficiales del Secretario del Tribunal de Miami-Dade, actualizado hasta el 9 de octubre de 2026, los instrumentos de Oceanside No. Two registrados después del 26 de abril de 1990. Mostró los seis de abajo, de 2009 a 2020, y ninguna otra enmienda.