Oceanside No. Three, Fisher Island: reventas, arrendamientos y espacios asignados en el Edificio 78

• Lo que debe el vendedor. Lo indica el certificado de estoppel de la asociación, y el comprador lo asume solidariamente (§ 13.1), con un gravamen que data del registro de la declaración (§ 13.2).
• La prueba de que se liberó el derecho de preferencia. El certificado de renuncia o de terminación del § 18.5 muestra que la asociación renunció a su derecho de preferencia en la compra (right of first refusal) o que no lo ejerció.
• Los espacios de la unidad. El desarrollador debía asignar el almacenamiento a la unidad en el cierre, en un documento escrito no registrado del que recibía copia la asociación (§ 3.3(b)). Cada unidad tiene además derecho al uso exclusivo de uno o más espacios de estacionamiento y de uno o más espacios para carritos de golf (§ 3.3(d)(ii)). Pueden asignarse espacios adicionales de estacionamiento o para carritos de golf (§ 3.3(d)(iii)).
• Quién puede vivir allí. Si la unidad es de una corporación, una sociedad, un fideicomiso u otro fiduciario, solo pueden ocuparla sus directivos, socios, fiduciarios y designados y sus familias (§ 17.1).
• Un inquilino en la unidad. Su arrendamiento necesita la aprobación de la asociación (§ 17.8).
• Lo que debe entregar el vendedor. Los documentos de reventa que enumera el capítulo 718.

El derecho de preferencia de la asociación le permite quedarse con un arrendamiento, o con una venta que no sea del desarrollador, en las condiciones de la oferta del tercero (§ 18). El propietario le envía a la Junta Directiva, por correo registrado (registered mail), el nombre, la dirección y las condiciones del oferente (§ 18.1). La asociación o quien ella designe puede ejercer el derecho por correo certificado (certified mail) dentro de los 30 días siguientes a ese aviso y a cualquier información que la Junta Directiva pida razonablemente. Una frase posterior da 20 días para aceptar, o para rechazar un arrendamiento propuesto. Los dos plazos se contradicen, así que contamos 30 y nos apoyamos en el certificado.

Si la asociación ejerce el derecho, el cierre, o la firma del arrendamiento, se hace dentro de 45 días en la oficina de los abogados de la asociación. El vendedor paga el impuesto de sellos documentales y los demás impuestos, y entrega un resumen de título (abstract) o un compromiso de título (title binder) 30 días antes. Si la asociación no ejerce su derecho, el propietario tiene 60 días para aceptar la oferta del tercero. El Edificio 78 mantiene sin cambios la votación de los miembros (§ 18.2), la regla de anulabilidad (§ 18.1) y las exenciones (§§ 18.7–18.9) del modelo de Island Developers.

La sección 17.8 permite un arrendamiento por año calendario, de la unidad completa, y dispone que todos los arrendamientos consten por escrito y sean aprobados por la asociación. La asociación debe poder poner fin a cualquier arrendamiento si el inquilino incumple.

La aprobación alcanza también a un subarrendamiento o una cesión, y a cualquier renovación que cambie algo más que la fecha de terminación y la renta. Antes de que cada inquilino ocupe la unidad, el propietario debe avisar a la asociación, y sigue siendo solidariamente responsable con el inquilino. Puede exigirse en depósito hasta un mes de renta, que se devuelve dentro de los 15 días siguientes a la mudanza.

Un huésped que se queda más de un mes cuenta como arrendatario (§ 17.1), y FICA puede negarle el ferry a un inquilino si el arrendamiento no se aprobó de antemano. Según el § 718.110(13), una enmienda posterior que prohíba los alquileres, cambie su plazo o limite su frecuencia obliga solo a los propietarios que la consientan y a los compradores que adquieran el título después de ella (las reglas de FICA sobre los inquilinos y la ley).

Las alteraciones necesitan el consentimiento de la junta directiva de FICA o de la asociación, según corresponda, y se considera dado pasados 30 días (§ 9.1). Desde 1997, el § 7.1 añade que el propietario necesita la aprobación de la asociación para cambiar la combinación de colores exterior de la puerta o las puertas de entrada (OR 17746/4311, p. 2). La unidad incluye sus vidrios y marcos exteriores (§ 3.2(c)). Los toldos, letreros, contraventanas contra tormentas (storm shutters), mosquiteros, el polarizado de ventanas y cualquier otra cosa fijada en el exterior necesitan antes el consentimiento por escrito de la asociación (§ 17.9). Según el § 17.10, los pisos de superficie dura necesitan una base que absorba el sonido, según el estándar de la asociación, salvo en las unidades del primer piso, las cocinas y los baños.

El desarrollador usó el modelo de Oceanside y de Oceanside No. Two, pero añadió los espacios de almacenamiento, los espacios para carritos de golf y el § 25, que excluye toda garantía más allá de las de la propia Ley de Condominios. Eso trasladó las Disposiciones Adicionales (Additional Provisions) al § 26, mientras que esas dos declaraciones las tienen en el § 25. Los propietarios que aceptan el título, sea del desarrollador o de otra parte, se consideran como si hubieran renunciado automáticamente a las garantías excluidas, así que el comprador de una reventa también queda obligado.

El prestamista del desarrollador, The Mutual Benefit Life Insurance Company, consintió la declaración, y la tabla no incluye ninguna liberación.

La sección 22 comparte la piscina situada dentro de la propiedad del condominio con un condominio contiguo cuya declaración lo prevea, y reparte el costo según el número de unidades. La declaración de Oceanside No. Four da a sus propietarios el uso de esta piscina (No. Four Decl. § 22, OR 15500/3243), así que pregúnteles a las dos asociaciones cómo dividen el costo.

Según el § 13.5, un banco con una primera hipoteca (un Acreedor Hipotecario Institucional en Primer Grado, o Institutional First Mortgagee) que adquiere el título queda libre de las cuotas anteriores si su hipoteca se registró antes que cualquier reclamo de gravamen (claim of lien). Un acreedor hipotecario en primer grado que adquiere el título por ejecución hipotecaria (foreclosure) o por escritura en lugar de ejecución hipotecaria (deed in lieu) tiene, según el capítulo 718, un tope de lo menor entre 12 meses de cuotas o el 1% de la deuda original. Conserva ese tope solo si su ejecución hipotecaria incluyó a la asociación como demandada. La compañía aseguradora de títulos (underwriter) elige la regla (las reglas sobre el prestamista y el gravamen).

Las multas de los By-Laws llegan como máximo a $50.00, y ninguna puede convertirse en gravamen. La sección 23 hace a todo propietario miembro de FICA, obligado por sus Master Covenants, y confirmamos qué versión consta en el registro. Enmendar la declaración requiere a los propietarios de más del 50% de las unidades con el 66 2/3% de la Junta Directiva, o a los propietarios de más del 80% (§ 6.1). La terminación requiere el 80% de los intereses y al Acreedor Hipotecario Institucional Principal en Primer Grado (Primary Institutional First Mortgagee) (§ 20), y la asociación necesita el voto del 75% de los propietarios para demandar (§ 26.2).

Buscamos en el índice de los registros oficiales del Secretario del Tribunal de Miami-Dade, actualizado hasta el 9 de octubre de 2026, los instrumentos de Oceanside No. Three registrados después del 8 de noviembre de 1990. Mostró las enmiendas de 1997 y 2023 de abajo, un certificado de 2015 que no hemos leído y ninguna otra enmienda.