Oceanside No. Five, Fisher Island: el Edificio 72, sus arrendamientos y la Unidad 7201

• El certificado de estoppel de la propia asociación, aparte del de FICA, que indique las cuotas que el vendedor debe y que garantiza su gravamen (§ 13).
• El certificado del derecho de preferencia, firmado por un directivo con reconocimiento de firma (acknowledgment). Es concluyente para todas las personas que confíen en él de buena fe (§§ 18.4–18.5). Lo registramos junto con la escritura, algo que la declaración no exige.
• Los espacios de estacionamiento, de carrito de golf y de almacenamiento de la unidad, cada uno un elemento común limitado (limited common element) reservado para ella. La asociación guarda una copia de la asignación escrita, que no se registra (§ 3.3(b), (d)).
• Quién vivirá en una unidad que compre una compañía, una sociedad o un fideicomiso. La sección 17.1 la limita a los directivos, socios, beneficiarios o designados del comprador, con sus familias.
• Las reglas vigentes de la asociación, porque las registradas están incompletas.

El paquete de reventa del capítulo 718 le corresponde entregarlo al vendedor.

Todos, salvo los del desarrollador y los del propietario de la Unidad 7201, a quienes el § 18 deja fuera. La asociación o quien ella designe puede quedarse con cualquier otra venta o arrendamiento en las mismas condiciones: es su derecho de preferencia en la compra (right of first refusal). Sus 30 días para decidir corren desde que recibe el aviso del propietario por correo registrado (registered mail) sobre la oferta de buena fe y cualquier información que pida la Junta Directiva (§ 18.1).

El resto sigue el calendario de Island Developers, cuya frase posterior, que habla de un plazo de veinte (20) días, choca con los 30, así que contamos con 30. En una compra, el vendedor paga el impuesto de sellos documentales y entrega la prueba del título 30 días antes del cierre.

La votación de los miembros, las ventas anulables y las exenciones por familia, ejecución hipotecaria y donación (§§ 18.2, 18.7–18.9) son comunes al modelo de Island Developers.

Sí, como máximo una vez por año calendario, y la unidad completa (§ 17.8). El contrato de arrendamiento, por escrito, necesita la aprobación de la asociación y debe permitirle darlo por terminado si el inquilino incumple. El propietario le avisa a la asociación antes de cada arrendamiento y sigue respondiendo por el inquilino, solidariamente.

No se fija un plazo mínimo, pero una estadía de más de un mes cuenta como arrendamiento, salvo que la Junta Directiva decida otra cosa. Una sola familia puede vivir en una unidad, con un máximo de dos personas por dormitorio y una por estudio (den) (§ 17.1).

A un inquilino sin la aprobación de la asociación se le puede negar el ferry de FICA. Ninguna enmienda registrada hasta el 9 de octubre de 2026 cambia el § 17.8, pero una posterior obligaría a un comprador posterior (la regla de FICA y la del capítulo 718). Cambiar las restricciones sobre arrendamientos o ventas requiere además la aprobación de los Acreedores Hipotecarios Institucionales en Primer Grado (Institutional First Mortgagees), los bancos con primeras hipotecas, sobre unidades que reúnan al menos el 51% de los votos de las unidades hipotecadas (§ 21.2).

No puede usarse con fines residenciales, pero sí para cualquier otro fin lícito (§ 17.1), y el Anexo (Exhibit) 2 la identifica como «COE». Igual que el § 18, la sección de arrendamientos la deja fuera (§ 17.8). Ni la declaración ni sus enmiendas de 1993 y 1995 nombran a su propietario ni su uso.

Según el § 9.1, enmendado por la Cuarta Enmienda de 2023 (OR 33593/2239, registrada el 23 de febrero de 2023), un propietario necesita el consentimiento por escrito de la Junta Directiva antes de modificar la unidad o las áreas comunes. El § 9.1 prohíbe cualquier adición, modificación o mejora en los elementos comunes, la propiedad de la asociación, la unidad del propietario o cualquier elemento común limitado sin el consentimiento previo y por escrito de la Junta Directiva (p. 3). Si la Junta Directiva guarda silencio durante 30 días, se considera que consiente.

La misma enmienda añadió el § 9.3, que exige vidrio de impacto (impact glass) y da 180 días para reemplazar las protecciones que no cumplan (p. 4). Añade que todos los propietarios de unidades deben obtener la aprobación por escrito de la Junta Directiva de la asociación antes de reemplazar cualquier vidrio de alto impacto o contraventana contra huracanes (hurricane shutters).

Una enmienda de 1996 al § 3.1 protege la Unidad 7292 (OR 17081/4262, registrada el 1 de febrero de 1996). Sin el consentimiento previo y por escrito de su propietario, nadie puede construir ni usar un penthouse u otra unidad de vivienda encima de ella, ni aumentar de ningún modo la altura de las construcciones (p. 1).

El control arquitectónico de FICA está delegado en las Asociaciones de Vecindario (Neighborhood Associations) desde un aviso registrado el 13 de mayo de 2026 (OR 35298/4403), y FICA conserva su veto.

A nuestra copia de la declaración le faltan seis páginas registradas, que pedimos al Secretario del Tribunal (Clerk of Court). Las páginas 835–837 y 840 del Libro de Registros Oficiales (Official Records Book) 15664 (OR 15664/835–837, 840) contenían los By-Laws (estatutos sociales) originales, reformulados en 1993. Las páginas OR 15664/847–848 eran las páginas 2 y 3 de las reglas del Schedule «A», que no se reformularon, así que las reglas se interrumpen en la regla 14.

Las reglas 22 a 24, que fijan el calendario de remodelaciones, están en dos páginas mecanografiadas y no registradas, sin fecha, firma ni resolución que las adopte.

El desarrollador solo podía enmendar por sí solo mientras controlara la Junta Directiva, y nunca en materia de tiempo compartido (time-shares) ni de Enmiendas Sustanciales (Material Amendments), las que cambian el tamaño de una unidad, sus derechos accesorios o su participación (Primera Enmienda, § 6.4). Su enmienda de 1995 sobre mascotas, hecha por sí solo, declara que en ese momento tenía el derecho de elegir a la mayoría de la Junta Directiva (OR 16992/202). Nada más muestra que todavía tuviera el control entonces, así que si la enmienda es válida lo decide la compañía aseguradora de títulos (underwriter). La enmienda de 1996 sobre la altura también es del desarrollador, y la misma pregunta se le aplica.

Un aviso de 2008 registra que la asociación, por consentimiento escrito de la mayoría, se excluyó de los procedimientos legales de votación y elección (§ 718.112(2)(b)2 y (d)3). Volvió a adoptar los procedimientos propios de los By-Laws (OR 26195/692).

La Primera Enmienda hizo los mismos cambios que la de Oceanside No. Four. El gravamen se retrotrae ahora a la fecha de registro, el 29 de septiembre de 1992, porque esa fecha es posterior al 1 de enero de 1992. Afecta a una primera hipoteca registrada solo a partir de un reclamo de gravamen (claim of lien) registrado (Primera Enmienda, § 13.2).

Un acreedor hipotecario en primer grado que adquiere el título debe como máximo seis meses de las cuotas vencidas antes de esa fecha, y nunca más del 1% de la deuda hipotecaria original (Primera Enmienda, § 13.5). Si ese prestamista incluyó a la asociación como demandada en su ejecución hipotecaria, el capítulo 718 lo limita a lo menor entre 12 meses de cuotas y el 1% de la deuda original. La compañía aseguradora de títulos decide cuál rige, y el certificado de estoppel muestra lo que reclama la asociación.

Un plazo de las cuotas impago durante 15 días devenga intereses a la tasa más alta que permita la ley, más un cargo por mora de hasta $25.00 o el 5%, lo que sea mayor. Tras 30 días de aviso por escrito y un reclamo de gravamen registrado, la asociación puede declarar exigibles de inmediato los plazos restantes del año presupuestario. Las rentas de un propietario en mora se consideran cedidas a la asociación (§ 13.2). Quien compra por transmisión voluntaria asume las cuotas impagas del vendedor, solidariamente con el vendedor (§ 13.1).

Los By-Laws reformulados limitan las multas a $100.00 por infracción y $1,000.00 en total, previa audiencia, y ninguna multa se convierte en gravamen. Enmendar requiere más del 66 2/3% de los intereses de voto (Primera Enmienda, § 6.1). Una Enmienda Sustancial requiere además la adhesión (joinder) de los propietarios afectados y de los titulares de gravámenes sobre sus unidades (Primera Enmienda, § 6.2).

Los propietarios son miembros de FICA según el § 22, que incorpora los Master Covenants (OR 13008/2052), así que confirme qué versión está registrada.

Buscamos en el índice de los registros oficiales del Secretario del Tribunal de Miami-Dade, actualizado hasta el 9 de octubre de 2026, los instrumentos de Oceanside No. Five registrados después del 15 de noviembre de 1995. Mostró los instrumentos de 1996, 2008 y 2023 de abajo, y ninguna otra enmienda.