Oceanside No. Four, Fisher Island: reventas, arrendamientos y dos unidades renumeradas

El agrimensor las numeró mal. Una enmienda de 1994, registrada en el Libro de Registros Oficiales (Official Records Book) 16283, página 4335 (OR 16283/4335), dispone que las Unidades 7715 y 7775 del levantamiento topográfico (survey), en el Anexo (Exhibit) 3, se consideren la 7716 y la 7776. La tabla de participaciones (Anexo 2), con participaciones de 1.461% a 3.648%, no se volvió a imprimir y todavía muestra los números anteriores.

Además de los dos certificados de estoppel, declaraciones de lo que se les debe a FICA y a la asociación (§§ 13.1–13.2), quien hace el cierre necesita tres cosas.

• El certificado del directivo. Muestra que se renunció al derecho de preferencia o que este terminó, y es concluyente para cualquiera que confíe en él de buena fe (§§ 18.4–18.5).
• La prueba de los espacios de la unidad. Los espacios de estacionamiento, para carritos de golf y de almacenamiento son elementos comunes limitados (limited common elements), cada uno asignado a una unidad mediante un documento escrito no registrado que guarda la asociación (§ 3.3(b), (d)). La asignación original del desarrollador pasa solo con la unidad, mientras que los espacios adicionales pueden reasignarse a otra unidad. Pregúntele a la asociación qué espacios tiene esta unidad.
• Una corporación, una sociedad o un fideicomiso como comprador. La ocupación se limita entonces a sus directivos, socios, beneficiarios o designados y a sus familias (§ 17.1).

Los documentos de reventa del capítulo 718 son una obligación aparte del vendedor.

Treinta días para decidir, y luego 45 para cerrar si compra. La sección 18.1 le da a la asociación un derecho de preferencia, que le permite quedarse con la operación en las condiciones del comprador tercero. También cubre los arrendamientos, aunque no las ventas del propio desarrollador.

La asociación o quien ella designe tiene los 30 días una vez que la Junta Directiva tiene el aviso del propietario enviado por correo registrado (registered mail) y cualquier información adicional que haya pedido. Si compra, el impuesto de sellos documentales queda a cargo del vendedor, que debe presentar la documentación que acredita el título al menos 30 días antes del cierre.

La frase posterior que da veinte (20) días, la votación de los miembros (§ 18.2) y las exenciones (§§ 18.7–18.9) siguen el texto común de Island Developers. Una donación o una herencia no queda sujeta al derecho, aunque el nuevo propietario sigue obligado por el § 18 (§ 18.8).

Una vez por año calendario, con aprobación (§ 17.8). Cada arrendamiento consta por escrito y abarca la unidad completa, y el incumplimiento del inquilino permite que la asociación lo cancele. El propietario informa de antemano de cada mudanza y responde solidariamente con el inquilino. La aprobación alcanza también a los subarrendamientos, las cesiones y cualquier renovación que cambie algo más que la fecha de terminación y la renta. La asociación no puede cobrar nada por aprobar la renovación o la extensión de un arrendamiento aprobado (§ 18.5).

Un arrendamiento que sigue vigente después del cierre necesita prueba de su aprobación. Una estadía de más de un mes convierte al ocupante en arrendatario, salvo que la Junta Directiva decida otra cosa (§ 17.1), y FICA puede negarle el ferry a un inquilino no aprobado. Los Acreedores Hipotecarios Institucionales en Primer Grado (Institutional First Mortgagees), es decir, los bancos con primeras hipotecas, deben aprobar cualquier cambio en las restricciones sobre arrendamientos o ventas (§ 21.2(j)–(k)). Una enmienda futura que prohíba los alquileres, o cambie su plazo o su frecuencia, obliga solo a los propietarios que la consientan y a quienes adquieran el título después de ella (el capítulo 718 y el ferry).

Las contraventanas, el gravamen, la responsabilidad del prestamista, las multas y la votación para enmendar. El desarrollador la registró por sí solo el 22 de diciembre de 1992 (OR 15756/169), declarando en ella que todavía podía elegir a la mayoría de la Junta Directiva. Mientras pudiera hacerlo, el § 6.4 le permitía enmendar sin los propietarios, salvo en materia de tiempo compartido y en los cambios del tamaño de una unidad, de sus derechos accesorios (appurtenances, los derechos que pasan con ella) o de su participación. Esos cambios requieren que se sumen el propietario y todos los titulares de gravámenes sobre la unidad (§ 6.2). Las enmiendas sobre seguros, reconstrucción o expropiación requieren al Acreedor Hipotecario Institucional Principal en Primer Grado (Primary Institutional First Mortgagee) (§ 6.3). Nada de lo que figura abajo fecha el traspaso del control (turnover).

• Contraventanas (shutters) (¶ 4). La Junta Directiva fija ahora especificaciones conformes al código y los colores, estilos y materiales permitidos (§ 9.1). Con sujeción a esas disposiciones, la asociación debe aprobar la instalación o el reemplazo de contraventanas que cumplan las especificaciones, así que pida las especificaciones vigentes.
• El gravamen (¶ 5). Se retrotrae al 1 de enero de 1992 o al registro de la declaración, lo que ocurra último (§ 13.2). Hasta que se registra un reclamo de gravamen (claim of lien), no afecta a una primera hipoteca registrada. Con quince días de atraso, una cuota devenga el interés más alto que permita la ley y un cargo por mora de hasta $25.00 o el 5% de la cuota, lo que sea mayor.
• Prestamistas que ejecutan su hipoteca (¶ 6). Un Acreedor Hipotecario Institucional en Primer Grado que adquiere el título por ejecución hipotecaria (foreclosure) o por escritura en lugar de ejecución hipotecaria (deed in lieu) debe como máximo seis meses de cuotas anteriores, con un tope del 1% de la deuda hipotecaria original (§ 13.5). El cómputo empieza 30 días después del último pago de capital o intereses que recibió. Tal como se registró originalmente, el § 13.5 lo eximía, salvo que un reclamo de gravamen hubiera precedido a su hipoteca.
• Multas y enmiendas. Los By-Laws reformulados exigen una audiencia ante un comité, limitan las multas a $100.00 por infracción y $1,000.00 en total, y disponen que ninguna multa sea un gravamen. A nuestra copia le falta una página de los By-Laws, OR 15756/179, así que pídala al Secretario del Tribunal. El párrafo 3 cambia la votación para enmendar a más del 66 2/3% de los intereses de voto (§ 6.1).

El tope del capítulo 718, lo menor entre 12 meses de cuotas o el 1% de la deuda hipotecaria original, se aplica solo si ese banco incluyó a la asociación como demandada en la ejecución hipotecaria. El certificado de estoppel muestra la cifra de la asociación, y la compañía aseguradora de títulos (underwriter) determina qué tope se aplica (las reglas sobre el prestamista).

The Mutual Benefit Life Insurance Company consintió la declaración como acreedor hipotecario. Ni su hipoteca ni una liberación figuran abajo, así que la búsqueda debe mostrar que esta unidad fue liberada.

Quien compra en una venta voluntaria debe solidariamente los montos en mora del vendedor (§ 13.1). Demandar requiere el voto del 75% de los propietarios, salvo para cobrar cuotas o hacer cumplir la declaración (§ 26.2), como en el modelo común. Los Master Covenants de FICA prevalecen sobre la declaración (§§ 11.1, 23), así que importa la versión que consta en el registro.

Buscamos en el índice de los registros oficiales del Secretario del Tribunal de Miami-Dade, actualizado hasta el 9 de octubre de 2026, los instrumentos de Oceanside No. Four registrados después del 15 de marzo de 1994. No encontró nada posterior, así que la corrección de 1994 de las Unidades 7715 y 7775 sigue siendo la enmienda más reciente.