Oceanside (Edificio 80), Fisher Island: derecho de preferencia, arrendamientos y título

Se suman al certificado de estoppel de FICA y a los documentos de reventa del condominio que entrega el vendedor.

• El certificado de estoppel de la asociación. Es su declaración de lo que debe el vendedor, y las cuotas impagas son un gravamen sobre la unidad (§§ 13.1–13.2). La sección 13.7 da 15 días y protege a quienes confían en el certificado, pero el capítulo 718 exige ahora 10 días hábiles desde una solicitud por escrito o electrónica.
• El certificado del § 18.5. Un directivo lo firma, con reconocimiento de firma (acknowledgment), para acreditar que se renunció al derecho de preferencia o que se cumplió con él. Es concluyente para cualquiera que confíe en él de buena fe, y lo registramos junto con la escritura.
• La asignación del estacionamiento. Los espacios exclusivos de cada unidad se asignaron en la venta del desarrollador por escrito, pero sin registrarse en los registros públicos del condado, y la asociación guarda una copia (§ 3.3(c)(ii)). El espacio propio de una unidad se queda con ella, pero los espacios adicionales pueden pasar a otra unidad mediante una asignación que no se registra (§ 3.3(c)(iii)–(iv)).
• Compradores que son entidades. Según el § 17.1, la unidad solo puede alojar a los directivos, directores, accionistas, designados o empleados de una corporación; a los socios, designados o empleados de una sociedad, o a los fiduciarios, designados o beneficiarios de un fideicomiso u otro fiduciario, con sus familias.

Empiece por el certificado de enmienda (Certificate of Amendment) registrado el 27 de febrero de 2017 (OR 30435/432). Combinó las Unidades 8011 y 8021, y las Unidades 8044 y 8053, y revisó las participaciones del Anexo 2, de modo que quedan 18 unidades. El Secretario del Tribunal lo indexa como artículos de incorporación, no como enmienda. El Tasador de Propiedades (Property Appraiser) registra la Unidad 8011 como «AKA UNITS 8011 & 8021 | GRP PER OR 30435-0432» y ha dado de baja el folio de la Unidad 8021.

Dos prestamistas del desarrollador, The Mutual Benefit Life Insurance Company y The Philadelphia National Bank, consintieron la declaración, pero no dieron los datos de registro de sus hipotecas. Ninguna de las dos liberaciones figura abajo, así que confirme ambas.

El comprador también debe los montos en mora del vendedor (§ 13.1), y el gravamen data del registro de 1989 y lo acredita un reclamo de gravamen (claim of lien) registrado (§ 13.2). Un Acreedor Hipotecario Institucional en Primer Grado (Institutional First Mortgagee), es decir, un banco con una primera hipoteca, que adquiere el título por ejecución hipotecaria (foreclosure) o por escritura en lugar de ejecución hipotecaria (deed in lieu) queda liberado de las cuotas anteriores, como en el modelo común (§ 13.5). Aquí, sin embargo, debe haber incluido a la asociación como demandada. Ese prestamista también queda sujeto al tope del capítulo 718, lo menor entre 12 meses de cuotas o el 1% de la deuda original, y la compañía aseguradora de títulos (underwriter) decide cuál rige (las reglas sobre el prestamista y el gravamen de FICA).

Ninguna multa puede superar los $50 ni convertirse en gravamen (By-Laws). Las enmiendas (§ 6.1), la terminación (§ 20) y la votación del 75% de los propietarios para demandar (§ 25.2), con su excepción para las demandas de cobro y de cumplimiento, siguen el modelo común. Según el § 6.4, reconfigurar una unidad o cambiar su participación requiere a ese propietario y a los titulares de gravámenes sobre ella. Cambiar las secciones sobre seguros, siniestros (casualty) o expropiación requiere además al Acreedor Hipotecario Institucional Principal en Primer Grado (Primary Institutional First Mortgagee).

Cuente con 30 días, y 45 más si la asociación compra. Su derecho de preferencia (§ 18) le permite convertirse en el comprador o el inquilino en las condiciones de la oferta del tercero. El plazo empieza a correr cuando la Junta Directiva tiene el aviso del propietario, enviado por correo registrado (registered mail), con el nombre y la dirección del oferente y las condiciones de la oferta de buena fe, más todo lo que la Junta Directiva pida (§ 18.1). La misma sección dice más adelante 20 días, así que contamos con 30 y nos apoyamos en el certificado (cómo se contradicen los dos plazos).

La asociación o quien ella designe ejerce el derecho por correo certificado (certified mail). La compra se cierra entonces en la oficina de los abogados de la asociación: el vendedor transmite la unidad por escritura de garantía legal (statutory warranty deed) y paga el impuesto de sellos documentales y todos los demás impuestos que genere la venta. El vendedor también entrega la documentación que acredita el título 30 días antes. Si le faltan fondos, la asociación puede financiar la compra o imponer una cuota a los demás propietarios (§ 18.6). El propietario tiene 60 días para aceptar la oferta del tercero una vez que la asociación la rechaza.

La votación de los miembros (§ 18.2), las ventas y los arrendamientos anulables (§ 18.1) y las exenciones (§§ 18.7–18.9) siguen el modelo común, como en Oceanside No. Three. Quien adquiere el título por una transmisión exenta sigue obligado. Oceanside No. Two declaró las mismas condiciones, pero enmendó los §§ 18.1–18.2 en 2010.

Una vez por año calendario, y solo con un arrendamiento que apruebe la asociación (§ 17.8). Verifique que cualquier arrendamiento vigente en el cierre haya sido aprobado. La asociación también puede tomar ella misma el arrendamiento según el § 18. La declaración no fija ningún plazo de aprobación más allá de los 20 días del § 18.1, ni plazo mínimo, formulario, cargo o entrevista.

Solo vale un arrendamiento por escrito de la unidad completa, y debe permitir que la asociación le ponga fin si el inquilino incumple. El propietario informa a la asociación de cada nuevo inquilino y sigue siendo solidariamente responsable con él. Si se le pide, el propietario deja en depósito hasta un mes de renta, que se le devuelve dentro de los 15 días siguientes a la salida del inquilino. Subarrendar, ceder o renovar cambiando condiciones que no sean la renta y la fecha de terminación también necesitan aprobación.

Una estadía de más de un (1) mes convierte al ocupante en arrendatario (§ 17.1). FICA puede negarle el ferry a un inquilino cuyo arrendamiento no se aprobó de antemano (las reglas de arrendamiento de FICA). Ninguna de las dos enmiendas registradas hasta el 9 de octubre de 2026 toca el § 17.8, y según Fla. Stat. § 718.110(13) una enmienda posterior sobre alquileres obligaría igualmente a un comprador nuevo.

En octubre de 2026 buscamos en el índice de los registros oficiales del Secretario del Tribunal, actualizado hasta el 9 de octubre de 2026, los instrumentos de la asociación registrados después del 26 de enero de 1989. Muestra las dos enmiendas de abajo y ninguna otra enmienda.