7400 Oceanside, Fisher Island: reventas, alquileres y la piscina compartida

Nadie puede aprobar al comprador ni, como lo permitiría un derecho de preferencia en la compra (right of first refusal), comprar la unidad al precio del comprador (§§ 17–18). El § 18 de la declaración, donde las declaraciones de Island Developers, más antiguas, ponen ese derecho, se titula «Compliance and Default» (cumplimiento e incumplimiento), según el modelo posterior de Fisher Island Holdings, LLC que se usó en 7600 Oceanside. El artículo 5.2(f) de los artículos de incorporación no añade ninguno, y solo permite aprobar transmisiones y arrendamientos en la medida en que lo disponga la declaración. FICA, la asociación maestra de la isla, tampoco aprueba compradores. Las enmiendas de 2013 y 2017 no añaden ninguno.

• Pida el certificado de estoppel de la asociación y el de FICA el mismo día. El del edificio cubre solo sus propias cuotas y su gravamen (§ 13), y todo propietario es además miembro de FICA (§ 23).
• Pregunte qué espacios de estacionamiento y de carrito de golf corresponden a la unidad. Estos Elementos Comunes Limitados (Limited Common Elements), propiedad común reservada para una unidad, se transmiten por una asignación escrita que no se registra, y la asociación guarda una copia (§ 3.3(c)(ii)–(iv)). Parte del estacionamiento está por debajo de la planicie de inundación federal (federal flood plain), y cada propietario asume el riesgo de daños por agua (§ 3.3(c)(iv)).
• Obtenga las reglas vigentes y el presupuesto de las instalaciones compartidas. No ha aparecido ningún acuerdo entre las dos asociaciones, así que pregunte quién factura los costos de la piscina de 7600 Oceanside. Verifique que el comprador tenga los documentos de reventa del vendedor.

La declaración no fija ninguna regla sobre quién puede ocupar una unidad cuya dueña sea una compañía; solo dice que cada unidad se usa únicamente como residencia (§ 17.1).

Sin la aprobación de nadie, con un arrendamiento de seis meses o más. La sección 17.8 dice además que ninguna unidad puede arrendarse más de una (1) vez en un año calendario, incluidas las renovaciones.

No se permite arrendar parte de una unidad, todo arrendamiento debe constar por escrito y la asociación puede cancelarlo si el inquilino incumple. El propietario debe avisarle a la asociación cada vez que un inquilino vaya a ocupar la unidad, y se le puede pedir que entregue en depósito (escrow) hasta un mes de renta. La responsabilidad por el inquilino sigue siendo del propietario, solidariamente. Durante el plazo, el inquilino asume el derecho del propietario a usar las instalaciones comunes, y al propietario le queda solo el uso como invitado.

La declaración no obliga a ningún nuevo propietario a esperar para arrendar. La sección 17.14 obliga incluso al desarrollador a las aprobaciones de arrendamientos, si las hubiera, y no hay ninguna. FICA puede negarle el ferry a un inquilino que no tenga una aprobación requerida, y 7400 Oceanside no exige ninguna. Ni la enmienda de 2013 ni la de 2017 tocan el § 17.8. Según el capítulo 718, una enmienda sobre arrendamientos obliga a todo propietario que adquiera el título después de su fecha de entrada en vigor, así que una que se registre más adelante obligaría a un comprador posterior.

Los documentos registrados no fijan ningún cargo por transferencia, contribución de capital, aporte al capital de trabajo ni cargo por aprobación (lo que pagan los compradores). Tal como se declararon, las participaciones de las unidades iban del 1.92% al 5.10% (Anexo 3). La enmienda de 2013 redujo el número a 36, así que confirme la participación actual de la unidad en el certificado de estoppel de la asociación.

La sección 13.3 añade un interés del 15% anual a cualquier cuota con 10 días de atraso, más un cargo por mora de hasta $25.00 o el 5%, lo que sea mayor. Una multa tiene un tope de $100 por infracción y $1,000 en total, y los By-Laws (estatutos sociales) impiden que una multa se convierta en gravamen.

Dos clases de cuota especial (special assessment) o de mejoras de capital necesitan la mayoría de las unidades representadas en una reunión con quórum (§ 13.2(c)). Una es la de más de $125,000.00 en un año; la otra, la que elevaría las cuotas del año por encima del 115% de las del año anterior. Las adiciones de capital de más de $125,000.00 al año necesitan la mayoría de los intereses de voto representados en una reunión así, y pueden estar sujetas a los derechos de acción específica y de veto de FICA (§ 8).

Empiece por el número de unidades. Una enmienda de 2013, aprobada por el 67% de los propietarios, redujo el § 3.1 a treinta y seis (36) unidades (OR 28484/1452, registrada el 11 de febrero de 2013, p. 4). Coteje con ella la descripción legal y la participación de la unidad.

La hipoteca del desarrollador a favor de Bank of America, N.A. necesita una liberación de la unidad. Fisher Island Holdings, LLC la otorgó (OR 19354/632), el desarrollador la asumió (OR 20095/4348) y el consentimiento del banco la subordinó a la declaración.

El § 22 les da a los propietarios de 7400 el derecho a usar la piscina, la terraza de la piscina y las instalaciones exteriores accesorias de los elementos comunes del Condominio Contiguo (Adjacent Condominium), y la declaración de 7600 Oceanside lo concede (OR 19486/1101). Los costos siguen el número de unidades, y la asociación de 7600 fija las reglas, pero no puede discriminar a los propietarios de 7400 (§§ 2.2, 22). La declaración de 7600 ofrece además su generador de emergencia, que el § 22 de 7400 no reclama.

Según el § 13.1, el comprador y el vendedor responden cada uno, solidariamente, de toda cuota impaga vencida hasta la transmisión. La sección 13.3 fecha el gravamen de la asociación desde el registro de la declaración en 2002, pero frente a una primera hipoteca solo desde el día en que se registra un reclamo de gravamen (claim of lien). La sección 13.6 limita lo que debe por cuotas anteriores un acreedor hipotecario en primer grado que adquiere el título a seis meses de cuotas o al 1% de la deuda hipotecaria original, lo que sea menor, si la asociación fue parte en la ejecución hipotecaria. El capítulo 718 permite ahora 12 meses o el 1%, lo que sea menor, y solo si el prestamista incluyó a la asociación como demandada. La compañía aseguradora de títulos (underwriter) decide qué tope rige.

Cambiar la declaración requiere el 67% de los intereses de voto (§ 6.1). Alterar el tamaño de una unidad, sus derechos accesorios o su participación es una Enmienda Sustancial (Material Amendment), a la que deben adherirse además los propietarios afectados y los titulares de gravámenes (§ 6.2). La sección 20.2 añade a la Mayoría de los Acreedores Hipotecarios Institucionales en Primer Grado (Majority of Institutional First Mortgagees): los bancos con primeras hipotecas sobre unidades que reúnan al menos el 51% de los votos de las unidades hipotecadas (§ 2.23). Esa mayoría debe consentir los cambios en las restricciones sobre arrendamientos, ventas o transmisiones, en los gravámenes por cuotas y en la redistribución de las participaciones en los elementos comunes, entre otros.

Las controversias van primero a un arbitraje obligatorio no vinculante (§ 18.1). La asociación no puede demandar sin el voto del 75% de los propietarios, salvo para hacer cumplir la declaración, cobrar cuotas, impugnar impuestos o reconvenir (§ 25.2).

Buscamos en el índice de los registros oficiales del Secretario del Tribunal (Clerk of Court) de Miami-Dade, actualizado hasta el 9 de octubre de 2026, los instrumentos de 7400 Oceanside registrados después de la declaración de 2002. Mostró las enmiendas de 2013 y 2017 de abajo, y nada más que cambie la declaración o los By-Laws.