7600 Oceanside, Fisher Island: la tabla de participaciones, los arrendamientos y la piscina

El número de la unidad y su participación. La sección 3.1 crea veintiséis (26) unidades. Una tabla de participaciones de 2001 enumeraba 27, y en 2003 la asociación la corrigió y volvió a 26.

• Tal como se declaró. El Anexo (Exhibit) 3 enumeraba 26 unidades, incluida la «7612-13» con el 7.205%, y numeraba las unidades superiores como 7672, 7673 y 7682.
• Marzo de 2001. Una enmienda del desarrollador renumeró esas tres como 7671, 7672 y 7681, sin cambiar ninguna participación (OR 19547/4855).
• Abril de 2001. Una segunda enmienda del desarrollador invoca un error de transcripción (scrivener's error) en la numeración, es decir, un error material de redacción, y la facultad del § 6.4 de corregir un error de transcripción o de hacer cualquier cambio, sea cual sea. Su tabla de reemplazo, «2001 Assessments», mantiene la numeración de marzo y enumera 27 unidades, con la 7612 y la 7613 al 3.4976% cada una. Todas las demás participaciones cambian: la 7611, del 4.997% al 3.9620%, y la 7681, del 7.462% al 7.5488% (Libro de Registros Oficiales (Official Records Book) 19593, página 4594, u OR 19593/4594).
• Abril de 2003. La enmienda de la asociación, aprobada por la Junta Directiva el 8 de marzo de 2003, corrigió los Anexos 2 y 3 como error de transcripción según el § 718.110(5) de la Ley de Condominios. Su tabla es la lista de 2001 sin la 7613, 26 unidades en total (OR 21208/3997, registrada el 30 de abril de 2003).
• Mayo de 2004. Otra enmienda de la asociación corrigió los pies cuadrados de la Unidad 7652. Su tabla muestra la unidad combinada como «7612-13» (OR 22320/3949, registrada el 20 de mayo de 2004).

Ninguna de las dos enmiendas de 2001 cambió el § 3.1. El presupuesto no registrado de la asociación para 2001 era para 27 unidades. El Tasador de Propiedades (Property Appraiser) enumera 26 parcelas, lo que coincide con el número corregido, con la Unidad 7612-13 como una sola (folio 30-4210-014-0080) al 7.0199%. Ni la tabla declarada ni la de abril de 2001 dan esa participación. Coteje la participación de la unidad en las tablas de 2003 y 2004 con el certificado de estoppel de la asociación, su declaración de lo que se adeuda. Una escritura o una hipoteca que describa una unidad con un número reemplazado, o solo como 7612 o 7613, se somete a la compañía aseguradora de títulos (underwriter).

Enmendar requiere el 67% de los intereses de voto (§ 6.1). Una Enmienda Sustancial (Material Amendment), como un cambio de participaciones, requiere además a los propietarios afectados y a todos los titulares de gravámenes sobre sus unidades (§ 6.2). El desarrollador solo podía enmendar por sí solo mientras pudiera elegir a la mayoría de la Junta Directiva, y nunca para una Enmienda Sustancial ni en materia de tiempo compartido (time-shares) (§ 6.4). La Mayoría de los Acreedores Hipotecarios Institucionales en Primer Grado (Majority of Institutional First Mortgagees), los bancos con primeras hipotecas, debe aprobar cualquier redistribución de las participaciones en los elementos comunes (§ 20.2(e)). Su consentimiento abarca también los cambios en la votación, los gravámenes por cuotas, los linderos de las unidades, las restricciones sobre arrendamientos o ventas y el resto de la lista del § 20.2.

Bank of America tenía la hipoteca del desarrollador (OR 18784/3025, registrada el 16 de septiembre de 1999) y consintió la declaración, así que la cadena de título necesita la liberación de la unidad de esa hipoteca.

Según el § 13.1, las cuotas impagas del vendedor hasta la transmisión pasan a ser también deuda del comprador, solidariamente. Tras diez días sin pagar, corren intereses del 15% anual, y el cargo por mora puede llegar a lo mayor entre $25.00 y el 5%. El gravamen data de la declaración, pero frente a una primera hipoteca, de un reclamo de gravamen (claim of lien) registrado (§ 13.3). Como máximo, un acreedor hipotecario en primer grado que adquiere el título debe lo menor entre seis meses de cuotas anteriores y el 1% de la deuda hipotecaria original, si la asociación fue parte en la ejecución hipotecaria (§ 13.6). La versión del capítulo 718 llega a 12 meses de cuotas o el 1%, lo que sea menor, pero solo para un prestamista que incluyó a la asociación como demandada. La compañía aseguradora de títulos elige entre ellas (los dos topes comparados). Según los By-Laws (estatutos sociales), una multa puede llegar a $100 por infracción, $1,000 en total, y nunca se convierte en gravamen.

Una cuota especial (special assessment) o de mejoras de capital de más de $125,000.00 en un año, o una que lleve las cuotas del año por encima del 115% de las del año anterior, necesita la mayoría de las unidades representadas en una reunión con quórum (§ 13.2(c)).

Los propietarios de 7400 Oceanside usan la piscina de 7600 según el § 22. Este le da al condominio contiguo, una vez construido y si su declaración así lo dispone, una servidumbre sobre el generador de emergencia, la piscina, la terraza de la piscina y las instalaciones comunes exteriores accesorias de 7600. Construirlo era opcional (§ 2.2), pero su declaración llegó el 18 de septiembre de 2002 (OR 20666/292) y reclama la piscina, la terraza y las instalaciones exteriores sin mencionar el generador (7400 Decl. § 22). Los costos se reparten según el número de unidades, y la asociación de 7600 regula el uso. No encontramos ningún acuerdo para compartir costos, así que pregunte por el método de facturación y las reglas vigentes.

Las secciones 17–18 no prevén ninguna aprobación de ventas ni ningún derecho de preferencia en la compra (right of first refusal), la opción de comprar una unidad igualando la oferta de un tercero. Los artículos de incorporación permiten aprobaciones solo en la medida en que lo disponga la declaración. Ninguna de las cuatro enmiendas añade una. La declaración sigue el modelo posterior de Fisher Island Holdings, a diferencia de las declaraciones de Island Developers, más antiguas.

• El certificado de estoppel de la asociación. Cubre solo las cuotas y el gravamen de la asociación (§ 13). El de FICA se pide aparte, porque el § 23 hace a todo propietario miembro de FICA.
• Los espacios de estacionamiento y de carrito de golf. El desarrollador los asignó en cada venta por un escrito no registrado, del que la asociación conserva o recibe una copia (§ 3.3(c)(ii)). Pregúntele cuáles corresponden a la unidad.
• Los documentos de reventa. Confirme que el comprador tenga lo que debe entregarle el vendedor.

Para una unidad cuya dueña sea una compañía o un fideicomiso, la declaración no fija ninguna regla de ocupación más allá de que la unidad se use solo como residencia (§ 17.1).

Una vez por año calendario, incluidas las renovaciones, por seis meses o más y sin aprobación (§ 17.8). El arrendamiento debe constar por escrito, abarcar la unidad completa y permitir que la asociación lo dé por terminado si el inquilino incumple. El propietario le avisa a la asociación antes de que se mude cada inquilino. El propietario responde por el inquilino, solidariamente, y se le puede pedir que entregue hasta un mes de renta como depósito.

Durante un arrendamiento, los derechos sobre las instalaciones comunes pasan al inquilino. No se fija ninguna espera después de una compra. Como no se exige ninguna aprobación, nunca llega a aplicarse la facultad de FICA de negarle el ferry a un inquilino que no la tenga. Ninguna de las cuatro enmiendas cambia el § 17.8, aunque una enmienda sobre arrendamientos registrada más adelante obligaría a un comprador que adquiera el título después de ella (la regla del capítulo 718).

Buscamos en el índice de los registros oficiales del Secretario del Tribunal (Clerk of Court) de Miami-Dade, actualizado hasta el 9 de octubre de 2026, los instrumentos de 7600 Oceanside registrados después del 10 de abril de 2001. Mostró las enmiendas de la asociación de 2003 y 2004 de abajo, y nada más que cambie la declaración.

Los materiales de venta de 1999–2001 (hoja de preguntas frecuentes, páginas del prospecto, presupuesto estimado, levantamiento topográfico propuesto) no están registrados.