Marina Village, Fisher Island: derecho de preferencia, alquiler libre y unidades combinadas en el Edificio 41

Cinco instrumentos registrados entre 2015 y 2021 tratan del número de unidades del § 3.1. El más reciente, registrado el 3 de septiembre de 2021 (OR 32719/1632), une las Unidades 41216 y 41218 e indica seis unidades residenciales y diecisiete comerciales, para un total de veintitrés (23) (§ 3.1). Está indexado como una enmienda de los By-Laws, pero sus dos primeras páginas no contienen ningún texto de los By-Laws.

Los anteriores requieren cuidado. El primero, registrado el 2 de enero de 2015 (OR 29451/841), cita la declaración como OR 14575/370 en lugar de OR 13512/915. El índice no tiene ningún instrumento en OR 14575/370, y OR 14575/379 es la declaración de Marina Village No. Three, registrada el 6 de junio de 1990. Tal como está redactada, la enmienda de 2015 lleva las unidades residenciales de 10 a 9, las comerciales de 17 a 12 y el total de 22 a 21. Se volvió a registrar con más páginas el 20 de agosto de 2015 (OR 29746/2418). Luego, un certificado registrado el 28 de enero de 2016 (OR 29941/1937) vuelve a enunciar el § 3.1 vigente y los Anexos (Exhibits) 2 y 3, tras un error anterior en los anexos. Una enmienda registrada el 24 de enero de 2019 (OR 31300/3533) lleva las unidades residenciales de 10 a 7 y el total de 27 a 24.

El registro del Tasador de Propiedades muestra 7 parcelas residenciales. La Unidad 41211 está dentro de la R-41212, con la nota «AMEND DECL OR 29221-1913», pero ese instrumento, registrado el 8 de julio de 2014, es una escritura entre compañías, no una enmienda. La Unidad 41215 está fusionada en la 41216, y las Unidades 41219, 41220 y 41221 en la 41222, sin que se cite nada.

A nuestra copia de la declaración le falta OR 13512/962, la hoja 5 de 5 del Anexo 3, que muestra el límite horizontal de cada unidad. Los planos del condominio están en Condominium Plans Book 209, Page 18 (el último dígito no se lee con claridad).

Todo propietario es miembro de la Fisher Island Community Association (FICA) según sus convenios maestros (Master Covenants) (§ 22), así que el certificado de estoppel de FICA, su declaración de lo que debe el propietario, se pide por separado. El vendedor entrega los documentos de reventa del capítulo 718, y la asociación del Edificio 41 aporta tres elementos más.

• Su certificado de estoppel, que debe emitir en 10 días hábiles según el capítulo 718, aunque el § 13.7 todavía permite 15. Quien confíe en él queda protegido (§ 13.7).
• El certificado del § 18.5, que libera el derecho de la asociación a comprar primero (cuánto tarda).
• La asignación del estacionamiento y las reglas vigentes. Las asignaciones constan por escrito pero no se registran (§ 3.3(c)(ii)), y entre los instrumentos no figura ninguna regla posterior, así que le pedimos ambas cosas a la asociación.

Cuente con 30 días para que la asociación decida, y 45 más para cerrar si compra. El derecho de preferencia en la compra (right of first refusal) permite a la asociación quedarse con una venta en las condiciones del comprador tercero, aunque nunca con un arrendamiento (§ 18). El plazo empieza a correr cuando un vendedor que piensa aceptar una oferta de buena fe de un tercero le escribe a la Junta Directiva por correo registrado (registered mail), indicando el oferente y las condiciones. La carta vale también como oferta a la asociación en las mismas condiciones (§ 18.1). Como una frase posterior del § 18.1 dice 20 días, contamos con los 30 completos y nos basamos en el certificado del § 18.5. Firmado por un directivo, con reconocimiento de firma (acknowledgment), indica que se cumplió el § 18.1 o que se liberó o se renunció el derecho, y es concluyente para cualquiera que confíe en él de buena fe.

Según el modelo compartido de Island Developers, comprar requiere la votación del § 18.2, una venta hecha sin aviso puede anularse (§ 18.1), y las unidades del desarrollador y las transmisiones entre familiares están entre las exenciones (§§ 18.1, 18.7–18.9). Todo propietario posterior sigue obligado. El Edificio 41 fue el primero de los tres condominios Marina Village con este modelo, antes de Gardens No. Two, en el Edificio 40, y de No. Three, en el Edificio 42, terminado en 2024.

Según el § 17.8, nada limita con qué frecuencia, por cuánto tiempo ni a quién se arrienda una unidad. La sección no dice nada sobre los subarrendamientos y no pide aprobación, plazo mínimo, depósito ni aviso. Por las infracciones de un inquilino, la asociación puede hacer al propietario solidariamente responsable. Comprar a través de una compañía tampoco necesita aprobación, y los directivos, directores, designados y empleados de la compañía pueden usar la unidad sin que ello constituya un arrendamiento (§ 17.8).

Nuestra búsqueda en los registros oficiales hasta el 9 de octubre de 2026 no encontró ninguna enmienda al § 17.8. Un límite a los alquileres adoptado más adelante obligaría igualmente a quien compre después de que entre en vigor (el § 718.110(13) y las reglas de FICA para los inquilinos), así que, para un comprador inversionista, primero buscamos uno. FICA registra a los inquilinos, pero solo puede negarle el ferry a uno cuando se requería una aprobación de la asociación, y Marina Village no exige ninguna.

Donde la zonificación lo permita, las 17 unidades comerciales pueden destinarse a comercio minorista, servicios u otros usos comerciales (§ 17.1). Hasta la enmienda de 1989, las unidades residenciales se limitaban al uso como residencia o para huéspedes, con un límite de ocupación. Ahora pueden destinarse a cualquier fin que permita en cada momento la zonificación aplicable (OR 13984/2487). Los dos tipos son unidades (Units) según la definición del § 2.24, cada una con la participación en los elementos comunes y en los gastos comunes que le da el Anexo 2 (§ 5.1). Dar un trato distinto a cualquiera de las dos clases, por enmienda o al hacer cumplir las normas, requiere el consentimiento de la mayoría de los propietarios de esa clase (§ 24.1).

Las cuotas y las enmiendas siguen las condiciones comunes de Island Developers (§§ 13.1, 13.2, 13.5 y 6.1). Una multa requiere primero aviso y una audiencia, no puede superar los $50.00 y no puede convertirse en gravamen (By-Laws § 5(m)). El comprador pasa a ser solidariamente responsable de los montos en mora del vendedor, y el gravamen, que acredita un reclamo de gravamen (claim of lien), se retrotrae al registro de la declaración. Cuando un banco adquiere el título por ejecución hipotecaria (foreclosure) o por escritura en lugar de ejecución hipotecaria (deed in lieu), el § 13.5 lo libera de las cuotas anteriores, salvo que se haya registrado un reclamo de gravamen antes de su hipoteca. Si el banco incluyó a la asociación como demandada, el capítulo 718 limita lo que debe a 12 meses de cuotas o al 1% de la deuda original, lo que sea menor. La compañía aseguradora de títulos (underwriter) elige entre las dos reglas (las reglas sobre el prestamista, comparadas).

Island Developers, Ltd., el desarrollador, se reservó el derecho de modificar o recombinar sus propias unidades (§ 10). El desarrollador y sus unidades quedan fuera del § 18 y de todo el § 17, salvo los §§ 17.3 y 17.8 (§ 17.12). Ni la declaración ni su enmienda de 1989 indican si el desarrollador o un sucesor todavía tiene alguna unidad, ni si los propietarios ya le tomaron el control de la asociación (el traspaso del control, o turnover). La asociación también puede administrar otros condominios además de este (§ 11.1(g)), aunque ninguno de los instrumentos que encontró la búsqueda fusiona las asociaciones de Marina Village.

Nuestra búsqueda de octubre de 2026 en el índice de los registros oficiales del Secretario del Tribunal (Clerk of Court) de Miami-Dade, actualizado hasta el 9 de octubre de 2026, abarcó los instrumentos de Marina Village registrados después del 3 de febrero de 1989. Encontró los cinco instrumentos de 2015 a 2021 sobre el número de unidades, que figuran abajo, y mostró que OR 29221/1913 es una escritura.