Marina Village Gardens No. Two, Fisher Island: números de unidad, reventas y alquileres en el Edificio 40

La Primera Enmienda, del 21 de noviembre de 1988, renumeró algunas unidades (Libro de Registros Oficiales (Official Records Book) 13899, página 1043, u OR 13899/1043). Reemplazó el levantamiento topográfico (survey), que es el Anexo (Exhibit) 3, y sustituyó la tabla de números y participaciones, el Anexo 2, por una nueva que, según dice, se adjuntaba. Ninguna de sus 20 páginas registradas contiene la nueva tabla. Un certificado de enmienda (Certificate of Amendment) registrado el 26 de noviembre de 2025 (OR 35047/2596), de una reunión del 10 de noviembre de 2025, aporta ahora un nuevo Anexo 2 de participaciones y, como Anexo 3, un levantamiento conforme a obra (as-built survey) corregido (as-built).

Antes de redactar la escritura, cotejamos el número y la participación con el registro del Secretario del Tribunal (Clerk of Court), incluida esa tabla de 2025, y con las páginas 1 y 14 del Condominium Plans Book 218. El Tasador de Propiedades integra la Unidad 40303 en la 40301 con la nota «PER AMENDMENT OR 29501-4130», y la 40204 en la 40206 sin citar nada. OR 29501/4130, registrado el 13 de febrero de 2015, es el consentimiento por escrito de los miembros que autoriza la combinación de la 40301 y la 40303 y una enmienda de la declaración.

Una enmienda registrada el 29 de marzo de 2019 (OR 31384/3749) lleva el § 3.1 de 19 unidades residenciales a 18, y de 42 unidades en total a 41. Eso coincide con los dos pares que el Tasador de Propiedades muestra combinados. El Anexo 2 de 2025 no tiene una línea de total, pero enumera las mismas 41: 18 unidades residenciales, de la 40201 a la 40311, y 23 comerciales, de la 40101 a la 40123 (OR 35047/2599). La 40311, posterior a la 40310 de la declaración, se debe a la renumeración de 1988: el Tasador de Propiedades tiene las unidades 40211 y 40311, y ninguna con el número 40202 o 40302. El desarrollador puede modificar, subdividir o combinar las unidades que posee, redistribuir sus participaciones y enmendar la declaración por sí solo para hacerlo (§ 10).

Dos, el certificado de estoppel y el certificado del derecho de preferencia, ambos con el nombre corregido (§ 2.4). El condominio sigue llamándose «Marina Village Gardens No. Two Condominium at Fisher Island» (§ 1.3). Tanto un propietario de unidad como un acreedor hipotecario pueden pedir el certificado de estoppel, que indica lo que debe el vendedor, y el § 13.7 protege a quien confíe en él. FICA, la asociación maestra (master association) de la isla, cobra sus propias cuotas y tiene su propio gravamen (§ 22), así que su certificado de estoppel es un segundo pedido.

Las asignaciones de estacionamiento constan por escrito, no se registran y se entrega una copia a la asociación (§ 3.3(c)(ii)), así que le pedimos la asignación de la unidad y cualquier regla adoptada desde 1989. Un comprador que sea una corporación no necesita aprobación, pero solo vota mediante un certificado presentado ante quien ocupe la secretaría de la asociación (By-Laws § 3.5(c)). El capítulo 718 también obliga al vendedor a entregar los documentos de reventa.

Con un derecho de preferencia en la compra (right of first refusal), la asociación puede ocupar el lugar de un comprador tercero. Aquí se aplica a cualquier venta que no haga el desarrollador, y a ningún arrendamiento (§ 18.1). Marina Village (Edificio 41) y Marina Village No. Three (Edificio 42, terminado en 2024) se declararon con el mismo modelo.

El aviso del vendedor a la Junta Directiva por correo registrado (registered mail) vale como oferta en las condiciones del tercero. La asociación o quien ella designe tiene entonces 30 días desde el aviso para aceptar por correo certificado (certified mail), y 45 días para cerrar en la oficina de sus abogados. Contamos con los 30 pese a que una frase posterior habla de veinte (20) días, y el resto del calendario sigue los pasos comunes.

Cualquiera que confíe de buena fe en el certificado del § 18.5, una declaración de un directivo, con reconocimiento de firma (acknowledgment), de que se cumplió el derecho o se renunció a él, puede tenerlo por concluyente. La escritura equivale a que el comprador asume los Master Covenants, la declaración, los By-Laws, los artículos de incorporación y las reglas. Tras una liberación o una renuncia, la unidad puede venderse, traspasarse o arrendarse libremente (§ 18.4). El resto del § 18, desde la votación de los miembros hasta las exenciones, sigue las demás declaraciones del desarrollador (§§ 18.1, 18.2, 18.7–18.9).

Sí, con la frecuencia y por el tiempo que quiera el propietario, a cualquier persona (§ 17.8). El § 17.8 no pide aprobación, aviso, plazo mínimo ni depósito, y no dice nada sobre los subarrendamientos. Si el inquilino incumple, el propietario y el inquilino responden solidariamente. Los directivos, directores, designados o empleados de una compañía propietaria que usen su unidad no son inquilinos.

Los inquilinos se registran ante FICA, cuya regla sobre el ferry depende de que falte una aprobación de la asociación y, por eso, nunca se aplica aquí (las reglas de FICA para los inquilinos). Ninguna enmienda registrada hasta el 9 de octubre de 2026 cambia el § 17.8. Una restricción a los alquileres adoptada más adelante alcanzaría a un comprador cuya escritura sea posterior a ella (§ 718.110(13)).

Según el § 24.1, ninguna enmienda ni medida para hacer cumplir las normas puede discriminar a las unidades residenciales o comerciales sin la mayoría de los propietarios de ese tipo. Si la zonificación lo permite, las 23 unidades comerciales pueden albergar tiendas, servicios u otros negocios (§ 17.1). La declaración y sus enmiendas de 1988 y 1989 no nombran a ninguno de sus propietarios u ocupantes, y nunca mencionan el Fisher Island Club.

El comprador debe los montos en mora del vendedor, con intereses, según las condiciones habituales del desarrollador (§§ 13.1, 13.2). Un reclamo de gravamen (claim of lien) registrado acredita el gravamen, que data del registro de la declaración y garantiza también los honorarios de abogados y las costas (§ 13.2). Con 30 días de aviso, la asociación puede exigir por adelantado las cuotas de tres meses. Un banco con una primera hipoteca no debe cuotas anteriores tras una escritura en lugar de ejecución hipotecaria (deed in lieu) o una ejecución hipotecaria (foreclosure) en la que se haya incluido a la asociación, salvo que se haya registrado antes de la hipoteca un reclamo de gravamen por ellas (§ 13.5). La compañía aseguradora de títulos (underwriter) sopesa esa regla frente al tope del capítulo 718.

Las multas llegan como máximo a $50.00, requieren aviso y la oportunidad de ser oído, y nunca se convierten en gravamen (By-Laws § 5(m)). Para las enmiendas se aplican las mayorías habituales (§ 6.1), pero ninguna puede afectar los derechos del desarrollador o de los acreedores hipotecarios sin su consentimiento (§ 6.4). Todo propietario nombró al desarrollador su representante irrevocable para firmar los consentimientos gubernamentales al plan de desarrollo (§ 24.12).

Los artículos de incorporación y el § 18 de los By-Laws permiten a la asociación administrar otros condominios de Fisher Island, con presupuestos separados y con las votaciones sobre los asuntos de cada uno limitadas a sus propietarios. Nada en la tabla muestra que lo haga, que las asociaciones de Marina Village se hayan fusionado, ni que el desarrollador o un sucesor todavía sea dueño de alguna unidad. El § 22 obliga a todo propietario a cumplir los convenios maestros (Master Covenants) de FICA (OR 13008/2052), y verificamos qué texto de ellos rige hoy.

En octubre de 2026 buscamos en el índice de los registros oficiales del Secretario del Tribunal de Miami-Dade, actualizado hasta el 9 de octubre de 2026, los instrumentos de esta asociación registrados después del 3 de febrero de 1989. Encontró los tres de 2015, 2019 y 2025 de la tabla, y nada más que cambie la declaración.