5000 Bayview, Fisher Island: compra, alquiler y cuestiones de título en el Edificio 50

A diferencia de las declaraciones de Island Developers, más antiguas, los documentos registrados de 5000 Bayview no crean ningún derecho de preferencia en la compra (right of first refusal), es decir, la opción de la asociación de comprar la unidad en las condiciones de la oferta de un tercero. FICA tampoco aprueba a ningún comprador.

• Los dos certificados de estoppel. Todo propietario pertenece a FICA (§ 23), así que también se pide el certificado de estoppel de FICA. La sección 13.7 le da a la asociación 15 días desde la solicitud por escrito de un comprador, un propietario o un acreedor hipotecario, y no fija ningún cargo. El capítulo 718 exige ahora 10 días hábiles desde una solicitud por escrito o electrónica y fija topes a los cargos.
• Estacionamiento y almacenamiento. Los espacios de estacionamiento, de carritos de golf y de almacenamiento de cada unidad son de propiedad común, pero están reservados a ella (elementos comunes limitados, o limited common elements). Cada uno se asigna mediante un escrito que no se registra en los registros públicos, y la asociación guarda una copia (§ 3.3(b)–(c)). El desarrollador asignó el estacionamiento en la primera venta o más tarde. Pida a la asociación las asignaciones de la unidad antes del cierre. Los propietarios aceptan que parte del estacionamiento y del almacenamiento está por debajo de la planicie de inundación federal (federal flood plain).
• Lo que se presenta a la asociación. A la asociación debe llegarle una copia de la escritura del nuevo propietario, o de otra prueba de su titularidad (By-Laws § 11). Cuando el propietario es una corporación, un certificado de un directivo, archivado en la secretaría, designa quién vota en su nombre (By-Laws § 3.6(c)).

El vendedor entrega los documentos de reventa. Pida a la asociación sus reglas vigentes, ya que solo hemos visto el Schedule «A» de 2001 de los By-Laws.

Una enmienda de 2004 obliga al propietario a pagar los costos de hacer cumplir las normas y los honorarios legales de la asociación, incluidas las cartas de sus abogados, como sumas que se cobran de la misma manera que los gastos comunes (§ 18.4; Libro de Registros Oficiales 22532, página 2358). Su procedimiento de quejas trata cada día de una infracción continuada como una infracción aparte y hace al propietario solidariamente responsable con el infractor (§ 18.3). Las multas tienen un tope de $100.00 por infracción y $1,000.00 en total (By-Laws § 5.1(m)), y ninguna multa es un gravamen.

Una cuota con diez días de atraso devenga un interés del 15% anual y un cargo administrativo por mora con un tope de $25.00 o el 5% de la cuota, lo que sea mayor (§ 13.3). Después de un aviso por escrito de 30 días y de registrar un reclamo de gravamen (claim of lien), la asociación puede declarar exigibles las cuotas restantes del año fiscal. Un reclamo de gravamen caduca al cabo de un año, salvo que se presente una demanda dentro de ese año, y una suspensión por bancarrota lo prorroga. Se considera que los propietarios han cedido sus rentas a la asociación (§ 13.3).

En un año calendario puede empezar un arrendamiento o una renovación, por seis meses o más, y ninguno necesita la aprobación de la asociación (§ 17.8).

Los arrendamientos deben constar por escrito, abarcar la unidad completa y permitir a la asociación darlos por terminados si el inquilino incumple la declaración o las reglas. El propietario debe avisar a la asociación cada vez que un inquilino vaya a ocupar la unidad, y responde solidariamente por cualquier incumplimiento del inquilino. Se puede exigir un depósito (escrow) razonable, con un tope de un mes de renta. Durante un arrendamiento, el uso de las instalaciones comunes pasa al inquilino, y el propietario solo puede usarlas como huésped.

FICA registra al inquilino, pero solo puede negarle el ferry cuando falta una aprobación, y 5000 Bayview no exige ninguna (las reglas de FICA sobre inquilinos). Ninguna de las enmiendas que hemos leído, de 2004 a 2017, cambia los arrendamientos. La enmienda de 2017 cita otra más de 2004, en OR 22532/2361, que no hemos leído, así que revísela antes de decirle a un comprador inversionista que rige el § 17.8. Una enmienda posterior que prohíba los alquileres, cambie su plazo o limite con qué frecuencia puede alquilarse una unidad obligaría solo a los propietarios que la consientan y a los compradores que adquieran el título después de su entrada en vigor (Fla. Stat. § 718.110(13)).

La asociación demandó a una entidad en el caso n.º 04-6011 CA 20. Una orden de 2005 del Tribunal de Circuito constató que en el expediente judicial no había nada que mostrara que el caso se hubiera impulsado durante un año (OR 23418/2795). Salvo que se demostrara una causa justificada en una audiencia el 25 de mayo de 2005, el caso quedaría desestimado sin perjuicio, lo que deja abierta la posibilidad de volver a presentarlo. La orden no dice de qué trataba la demanda, así que, antes de asegurar una unidad, buscamos en el registro de actuaciones del caso (docket) y en los registros oficiales cualquier gravamen, lis pendens (aviso de demanda pendiente sobre la propiedad) o sentencia que provenga de ella.

La declaración registrada no tiene adhesión (joinder), la página en la que la asociación se suma a ella. La firma del desarrollador pasa directamente al consentimiento de Bank of America, N.A. como acreedor hipotecario, y luego al Anexo 1. Los artículos de incorporación de la asociación se presentaron el 5 de junio de 2001. Nada de lo que leímos muestra que esa falta importe, y se la señalamos a la compañía aseguradora de títulos (underwriter).

Las cuotas impagas vencidas antes de la transmisión recaen también en el comprador, solidariamente con el vendedor (§ 13.1). El gravamen de la asociación se retrotrae al registro de la declaración, pero frente a una primera hipoteca registrada solo surte efecto desde que se registra un reclamo de gravamen (§ 13.3). Un acreedor hipotecario en primer grado que adquiere la unidad debe lo menor entre seis meses de cuotas anteriores y el 1% del monto original del préstamo (§ 13.6). Ese tope y el del capítulo 718, lo menor entre 12 meses de cuotas y el 1%, se aplican solo cuando la ejecución hipotecaria (foreclosure) incluyó a la asociación como demandada. La compañía aseguradora de títulos elige entre ellos.

La declaración solo cambia con el 67% o más de los intereses de voto de todos los propietarios de unidades (§ 6.1). Los cambios a las restricciones sobre los arrendamientos o sobre la venta o la transmisión del título, entre otras materias del § 20.2, requieren además a la mayoría de los bancos con primeras hipotecas sobre las unidades (una mayoría de los Acreedores Hipotecarios Institucionales en Primer Grado, o Majority of Institutional First Mortgagees). Las cuotas especiales (special assessments) y las cuotas de mejoras de capital de más de $125,000.00 en un año, o las que eleven el total del año por encima del 115% del año anterior, requieren la mayoría de las unidades en una reunión de propietarios (§ 13.2(c)).

Buscamos en el índice de los registros oficiales del Secretario del Tribunal de Miami-Dade, actualizado hasta el 9 de octubre de 2026, los instrumentos de 5000 Bayview registrados después de la orden judicial de 2005. Muestra las enmiendas de 2009, 2011 y 2017 de arriba y ninguna otra enmienda.