5100 Bayview, Fisher Island: reventas, alquileres y las instalaciones de 5000 Bayview

La asociación no tiene ningún derecho de preferencia en la compra (right of first refusal), es decir, una opción para comprar la unidad en las condiciones de un comprador de fuera, y ni ella ni FICA, la asociación maestra de la isla, aprueban al comprador. El modelo de 5000 Bayview que sigue esta declaración no tiene el derecho de preferencia del § 18 de las declaraciones de Island Developers, más antiguas. Aparte de los documentos de reventa que entrega el vendedor, un cierre aquí necesita seis cosas.

• Obtenga el certificado de estoppel de la asociación, que indica lo que debe el vendedor. El capítulo 718 dispone que se entregue 10 días hábiles después de una solicitud por escrito o electrónica (Fla. Stat. § 718.116(8)), aunque el § 13.7 dice 15 días después de la solicitud por escrito de un comprador, un propietario o un acreedor hipotecario. La asociación puede cobrar un cargo razonable, dentro de los topes legales.
• Pida el certificado de estoppel de FICA en una solicitud aparte. Todos los propietarios son miembros de FICA (§ 23).
• Prevea el cargo por información si un comprador o el titular de un gravamen pide más de lo que exige la ley. Ese cargo razonable no puede superar $150.00 más el costo razonable de las fotocopias y cualquier honorario de abogados (By-Laws § 17).
• Obtenga de la asociación, que guarda una copia, las asignaciones de estacionamiento, de carritos de golf y de almacenamiento. Estos elementos comunes limitados (limited common elements) pertenecen a todos los propietarios pero sirven a una sola unidad, y las asignaciones escritas no se registran en los registros públicos. Los propietarios aceptan que el almacenamiento de la planta baja está por debajo de la planicie de inundación federal (federal flood plain) (§ 3.3(b)–(c)).
• Pida las reglas vigentes. Las únicas reglas que hemos leído son las del Schedule «A» de 2004, anexo a los By-Laws.
• Haga que el comprador le envíe a la asociación una copia de la escritura o de otro documento que muestre su titularidad (By-Laws § 11). Un comprador que sea una corporación también le indica a la secretaría, mediante un certificado de un directivo, quién emitirá su voto (By-Laws § 3.6(c)).

Todo arrendamiento necesita la aprobación previa por escrito de la Junta Directiva. La Segunda Enmienda (Second Amendment) a la declaración (OR 30213/4535, registrada el 31 de agosto de 2016) cambió las reglas de arrendamiento de los §§ 17 y 17.8, y el § 17.8(c) enumera los motivos por los que la Junta Directiva puede rechazar un arrendamiento. Dispone que ninguna unidad puede arrendarse por un plazo de menos de seis (6) meses ni más de una (1) vez en un mismo año calendario, contando cualquier renovación (p. 4). También permite a la asociación cobrarle la renta a un inquilino y desalojarlo según Fla. Stat. § 718.116 (pp. 6–7).

Tal como se registró en 2004, el § 17.8 exigía además un contrato de arrendamiento escrito de la unidad completa que permitiera a la asociación darlo por terminado si el inquilino incumplía la declaración o las reglas. El propietario debía avisar a la asociación cada vez que su unidad fuera a ser ocupada por un inquilino, y se le podía pedir un depósito (escrow) razonable que no superara el equivalente de un mes de renta. El propietario respondía solidariamente por los incumplimientos del inquilino, y durante un arrendamiento las instalaciones comunes eran para el uso del inquilino, no del propietario. Los subarrendamientos, las cesiones y las renovaciones que cambiaban algo más que la fecha de terminación y la renta estaban sujetos a los mismos límites. En cada cierre, revise en el texto de 2016 cuáles de estas reglas conserva.

Sin la aprobación previa de la Junta Directiva, FICA puede negarle el ferry al inquilino (las reglas de FICA sobre inquilinos).

Las enmiendas a la declaración requieren más del 66 2/3% de los intereses de voto de todos los propietarios (§ 6.1). Una enmienda que imponga restricciones a los arrendamientos, o a la venta o la transmisión del título, requiere además una mayoría de los Acreedores Hipotecarios Institucionales en Primer Grado (Majority of Institutional First Mortgagees) (§ 20.2). Los Acreedores Hipotecarios Institucionales en Primer Grado son los bancos con primeras hipotecas sobre las unidades, y no pueden negar su consentimiento sin un motivo razonable. Una enmienda que prohíba los alquileres, cambie su plazo o limite con qué frecuencia puede alquilarse una unidad obliga a los propietarios que la consientan y a quien adquiera el título después de ella (Fla. Stat. § 718.110(13)). Un comprador de hoy adquiere el título después de la enmienda de 2016.

La sección 22 dice que los propietarios de 5100 Bayview tienen derecho a usar el generador de emergencia, la piscina, la terraza de la piscina y las instalaciones exteriores accesorias de los elementos comunes de 5000 Bayview. Esta servidumbre compartida (no exclusiva) consta en la declaración del condominio contiguo. Se trata del § 22 de la declaración de 5000 Bayview, en el Libro de Registros Oficiales 19711, página 2934 (OR 19711/2934).

Los costos, incluidas las reservas, se reparten según el número de unidades, y 5100 Bayview paga su parte como gasto común. La asociación de 5000 Bayview regula la piscina, pero ninguna de sus reglas puede discriminar a los propietarios de unidades de 5100 Bayview. No hemos visto ningún acuerdo aparte de reparto de costos, así que pregunte a las dos asociaciones cómo se factura el cargo y si se debe algo.

Los prestamistas del desarrollador, Peabody Global Real Estate Partners, L.P. y Bank of America, N.A., subordinaron sus hipotecas a la declaración, que no da el libro ni la página de ninguna de las dos. Confirmamos en la cadena de título la liberación de la unidad de cada una.

En una transmisión voluntaria, el propietario nuevo y el anterior son solidariamente responsables de las cuotas impagas en el momento de la transmisión (§ 13.1), como también dispone el capítulo 718. Cuando una cuota lleva diez días de atraso, devenga intereses del 15% anual y puede generar un cargo por mora de hasta $25.00 o el 5%, lo que sea mayor (§ 13.3). Se considera que las rentas de una unidad están cedidas a la asociación. Después de un aviso de 30 días y de un reclamo de gravamen (claim of lien), la asociación puede exigir de inmediato todas las cuotas restantes del año fiscal.

El gravamen de la asociación toma su prelación del registro de la declaración en 2004. Frente a una primera hipoteca registrada, solo surte efecto cuando se registra un reclamo de gravamen, y ese reclamo vence al cabo de un año, salvo que la asociación demande (§ 13.3). Según el § 13.6, un acreedor hipotecario en primer grado que adquiere el título no debe más que lo menor entre seis meses de cuotas y el 1% de la deuda hipotecaria original. El tope se mantiene solo si el prestamista incluyó a la asociación como demandada en la ejecución hipotecaria (foreclosure). El tope del capítulo 718 es ahora de 12 meses en las mismas condiciones (Fla. Stat. § 718.116(1)(b)), y la compañía aseguradora de títulos (underwriter) decide cuál rige.

Las multas no pueden superar $100 por infracción ni $1,000 en total. Primero hay una audiencia ante un comité, y ninguna multa se convierte en gravamen (By-Laws § 5.1(m)). La mayoría de las unidades, en una reunión, debe aprobar las cuotas especiales (special assessments) o de mejoras de capital de más de $125,000.00 en un año, o las que eleven el total del año por encima del 115% del año anterior (§ 13.2(c)).

Buscamos en el índice de los registros oficiales del Secretario del Tribunal de Miami-Dade, actualizado hasta el 9 de octubre de 2026, los instrumentos de 5100 Bayview registrados después de su declaración de 2004. Muestra las dos enmiendas de 2016 de arriba y ninguna otra enmienda.