¿Cuánto puede cobrar en Florida una asociación de condominio o de propietarios (HOA) por un certificado de estoppel?

La declaración firmada de la asociación de lo que se debe por una unidad o parcela el día en que se emite. Un cierre lo necesita para que la declaración de cierre le pague a la asociación lo que se le debe y el comprador no reciba la propiedad con un saldo pendiente.

Los estatutos fijan lo que debe decir (Fla. Stat. § 718.116(8)(a) para los condominios; § 720.30851(1) para las asociaciones de propietarios), entre otras cosas:

• la cuota ordinaria, hasta qué fecha está pagada y cuándo vence el próximo pago;
• una lista detallada de todo lo que se debe en la fecha de emisión, y de lo que vence durante el período de vigencia del certificado;
• si se debe una contribución de capital, un cargo por reventa, por transferencia u otro cargo;
• cualquier infracción pendiente que se le haya notificado al propietario;
• si la junta directiva tiene que aprobar la transferencia, y si la aprobó, y cualquier derecho de preferencia en la compra (right of first refusal);
• las demás asociaciones a las que pertenece la propiedad, y los datos de contacto de los seguros de la asociación.

Lo que hace que valga la pena pagarlo es que la asociación queda obligada por él. Según los estatutos, renuncia al derecho de cobrarle cualquier suma que exceda los montos indicados en el certificado de estoppel a quien confíe en él de buena fe, y a los sucesores y cesionarios de esa persona (§ 718.116(8)(c); § 720.30851(3)).

No más de $299 cuando no hay ningún monto en mora el día en que se emite el certificado, con dos cargos adicionales:

Así que un certificado para una unidad cuesta como máximo $597: los $299, el cargo por entrega urgente de $119 y el cargo por mora de $179 juntos. Los $299 son el tope de lo que los estatutos llaman un cargo razonable, no un precio fijo.

Las reglas son las mismas para los dos tipos de asociación: § 718.116(8)(f) para los condominios y § 720.30851(6) para las asociaciones de propietarios. El aviso del Departamento indica los mismos montos para las cooperativas.

Porque las cifras del estatuto están indexadas. Las dos secciones disponen que los cargos se ajusten cada 5 años según la suma de los aumentos anuales del Índice de Precios al Consumidor para Todos los Consumidores Urbanos (CPI-U) en ese período, y que el Departamento de Regulación Comercial y Profesional (DBPR) los calcule, los redondee al dólar más cercano y los publique en su sitio web (§ 718.116(8)(i); § 720.30851(9)).

Los montos vigentes son los que publica el Departamento: $299, $119 y $179, que rigen desde el 1 de julio de 2022. Una página que cita $250, $100 y $150 está citando el texto del estatuto, no el tope. El aviso del Departamento dice que su próxima actualización se publicará a más tardar el 1 de julio de 2027.

Cuando se piden al mismo tiempo, a la misma asociación, certificados para varias unidades o parcelas del mismo propietario, y no hay nada vencido, el cargo se calcula unidad por unidad como arriba, pero el total tiene un tope (§ 718.116(8)(g); § 720.30851(7)):

El tope total se aplica solo cuando no se le debe a la asociación ningún monto vencido.

10 días hábiles desde una solicitud escrita o electrónica del propietario o de un acreedor hipotecario, o de alguien que actúe por cualquiera de ellos (§ 718.116(8); § 720.30851). Cada asociación debe indicar en su sitio web una persona o entidad, con una dirección postal o de correo electrónico, para recibir las solicitudes, y el certificado debe entregarse en mano, por correo ordinario o por correo electrónico el mismo día en que se emite.

Si no se entrega dentro de 10 días hábiles, no se puede cobrar ningún cargo por él (§ 718.116(8)(d); § 720.30851(4)). Los dos estatutos permiten además un procedimiento sumario para obligar a cumplir, con honorarios razonables de abogado para la parte que gane (§ 718.116(8)(e); § 720.30851(5)).

30 días si se entregó en mano o se envió por vía electrónica, y 35 días si se envió por correo ordinario (§ 718.116(8)(b); § 720.30851(2)). Un certificado que vence antes del cierre se tiene que volver a pedir.

Si durante el período de vigencia la asociación se entera de un error o de información adicional, puede entregar un certificado corregido, que surte efecto si la venta o el refinanciamiento todavía no se ha cerrado. No se puede cobrar por él, y el día en que se entrega empieza un nuevo período de 30 o 35 días.

Según los estatutos, el cargo se paga al preparar el certificado, y solo se permite cuando una resolución escrita de la junta directiva, o un contrato escrito de administración, contabilidad o mantenimiento, establece la facultad de cobrarlo (§ 718.116(8)(h); § 720.30851(8)). Los estatutos no dicen qué parte de la venta lo paga.

Eso lo dice el contrato. El párrafo 9(a) del Contrato residencial de compraventa “AS IS” de Florida Realtors/Florida Bar (“AS IS” Residential Contract for Sale and Purchase) le asigna al vendedor el cargo por el certificado de estoppel, y la calculadora del neto del vendedor en Florida hace lo mismo, junto con lo que el certificado indique que se debe por la unidad. Otro formulario de contrato puede decir otra cosa.

Sí, a quien lo pagó, si no es el propietario. Si la venta o la hipoteca para la que se pidió el certificado no se cierra, y a más tardar 30 días después de la fecha de cierre prevista quien lo preparó recibe una solicitud escrita con documentación razonable de que la venta no se realizó, el cargo debe devolverse dentro de los 30 días siguientes a la solicitud (§ 718.116(8)(h); § 720.30851(8)).

El reembolso es obligación del propietario, y la asociación puede cobrárselo al propietario de la misma forma que una cuota. El derecho al reembolso no se puede renunciar ni modificar por ningún contrato, y en una demanda para hacerlo valer la parte que gane recibe daños y perjuicios, honorarios de abogado y costas.

No. Los topes de arriba son para el cargo por preparar y entregar el certificado. El certificado también debe decir si se debe una contribución de capital, un cargo por reventa, por transferencia u otro cargo, y esos son cobros aparte que estas secciones no limitan.

El estatuto de condominios lo dice expresamente: el cargo por el certificado de estoppel se permite con independencia de cualquier límite a los cargos por transferencia de la § 718.112(2)(k). El cargo que cobra una asociación de condominio por aprobar una transferencia tiene su propio límite, que se explica en la página sobre la aprobación de la asociación.

Cuando el certificado muestra un monto que el propietario cuestiona, cuando la asociación se niega a emitirlo, o cuando ha cobrado más de lo que permiten los topes y no lo corrige. Cada uno de esos casos depende de los documentos que rigen la asociación, y una negativa, de un procedimiento judicial, así que debería leerlos un abogado de bienes raíces de Florida.