Vender una casa en Florida sin agente (for sale by owner): ¿cómo se cierra la venta sin un agente de bienes raíces?

Sí. La ley de licencias inmobiliarias de Florida define al corredor (broker) como la persona que actúa por cuenta de otro y a cambio de una compensación (Fla. Stat. § 475.01(1)(a)), y exceptúa de la ley a cualquier persona, sociedad, fideicomiso u otra entidad que vende, intercambia o arrienda su propia propiedad (Fla. Stat. § 475.011(2)). La excepción tiene un límite: no se aplica al propietario que se dedica a vender propiedades al público, en la medida en que emplee a alguien a quien se le paga por operación para hacer las ventas.

Así que un propietario puede vender su propia casa, y un comprador puede comprarla para sí, sin que ninguno de los dos tenga licencia ni contrate a alguien que la tenga. Lo que cambia sin agentes es quién hace el trabajo en el que un agente tendría parte. El cierre mismo no cambia.

Ustedes dos, o sus abogados. En Florida, un tribunal no hace cumplir un contrato de compraventa de un inmueble salvo que el acuerdo, o una nota o memorando de él, esté por escrito y firmado por la parte a la que se le exige (Fla. Stat. § 725.01). Una compañía de título cierra sobre el contrato escrito.

El contrato importa más que cualquier otro documento de la venta, porque el cierre lo sigue. Sus plazos son los que mueven la orden, la declaración de cierre (closing statement) reparte cada costo como lo reparte el contrato, y lo que tiene que pasar antes de que se mueva el dinero es lo que el contrato exige. Leemos en él estas cosas, en este orden:

1. Las partes y la propiedad. Los nombres exactamente como figurarán en la escritura, y una descripción legal que coincida con el registro.
2. El precio, el depósito y quién lo guarda. Si somos el agente de depósito en garantía, y cuándo vence el depósito.
3. La fecha de cierre y cómo se cuentan los plazos. Días hábiles o días calendario, y desde qué hecho.
4. Las condiciones para cerrar. El financiamiento, las inspecciones, la aprobación de una asociación, y quién decide que cada una se cumplió.
5. El reparto de los costos. Quién paga la póliza del propietario, las búsquedas, el impuesto de sellos documentales sobre la escritura (doc stamps) y el registro.
6. El título y el levantamiento topográfico (survey). Qué tiene que entregar el vendedor, y cuánto tiempo tiene el comprador para objetar.
7. El incumplimiento. Qué pasa con el depósito, y quién ordena su entrega.

El formulario que este sitio explica párrafo por párrafo es el contrato residencial de Florida Realtors/Florida Bar: cada plazo del contrato FAR/BAR, y quién paga qué. Es un formulario protegido por derechos de autor. Un abogado de bienes raíces de Florida puede preparar el contrato, en ese formulario o en otro. Nosotros no redactamos el contrato, no damos un formulario para hacerlo ni aconsejamos sobre sus términos; lo que hacemos es leerlo entero el día en que se abre la orden. Un contrato en otro formulario también se cierra, y la página sobre contratos que no son el formulario estándar, en inglés, explica qué cambia eso.

Varias declaraciones que la ley pone a cargo del vendedor. En una venta sin agentes, nadie trae estos formularios a la mesa salvo el vendedor o su abogado.

Tres de ellas tienen una consecuencia escrita en la ley, y cada una es de las que un contrato hecho en casa pasa por alto.

• El resumen de la asociación. Si no se entregó antes de que firmara el comprador, el comprador puede cancelar con un aviso por escrito dentro de los 3 días siguientes a recibirlo o antes del cierre, lo que ocurra primero, y ese derecho no se puede renunciar (§ 720.401(1)(c)).
• Los documentos del condominio. Salvo que el comprador los haya tenido más de 7 días, sin contar sábados, domingos ni feriados legales, antes de firmar, el comprador puede cancelar dentro de 7 de esos días desde que firma y los recibe. El contrato tiene que llevar una de las dos cláusulas de la ley, y un contrato que no lleva ninguna puede ser anulado por el comprador antes del cierre (§ 718.503(2)(d)).
• La pintura a base de plomo. La ley federal se aplica a lo que llama vivienda objetivo (target housing), que es la vivienda construida antes de 1978, con excepciones para la vivienda para personas mayores o con discapacidad y para las viviendas sin dormitorio (42 U.S.C. § 4851b(27)). El contrato tiene que llevar una declaración de advertencia sobre el plomo (Lead Warning Statement) que firma el comprador, y quien infringe la sección a sabiendas le debe al comprador tres veces los daños (§ 4852d(a)(2), (b)(3)).

En 2027 llega una regla sobre los anuncios. A partir del 1 de febrero de 2027, los impuestos ad valorem del propietario actual no pueden incluirse en ningún material impreso de anuncio de una propiedad (§ 689.261(3)(c)), y eso alcanza tanto al volante que imprime un propietario como al de un corredor.

Esta tabla recoge las leyes que explica la página del contrato de este sitio, y no es una lista completa para cada propiedad. Los formularios de Florida Realtors/Florida Bar también hacen que el vendedor declare que no conoce hechos que afecten sustancialmente el valor de la propiedad, que no se vean a simple vista y que no le haya revelado al comprador (párrafo 10(j)). Qué tiene que revelar un vendedor sobre el estado de una propiedad concreta es una pregunta para un abogado de bienes raíces, antes de firmar el contrato.

El agente de depósito en garantía que nombra el contrato. Si en la venta no hay corredor, puede ser la compañía de título: la página para consumidores del Departamento de Servicios Financieros de Florida (DFS) dice que un agente de seguros de título con la debida licencia puede actuar como agente de depósito en garantía de los fondos que recibe de otros (Florida DFS, Title insurance overview).

El depósito que recibe una agencia de títulos es dinero en fideicomiso, recibido en calidad fiduciaria y que pertenece a quienes tienen derecho a él. Debe depositarse de inmediato en una institución de Florida asegurada por la FDIC o el NCUSIF, usarse solo según las instrucciones con que se aceptó y nunca responde por las deudas de la propia agencia (Fla. Stat. § 626.8473(2)–(4)).

Si la venta no se concreta, dice la misma página, el dinero no puede devolverse hasta que el agente de cierre reciba la aprobación por escrito de las dos partes, el vendedor y el comprador. Lo que pasa cuando los dos no se ponen de acuerdo está en la página sobre depósitos en disputa, en inglés.

Quien paga el seguro de título tiene la primera opción, y quién lo paga depende de la costumbre del condado y de lo que diga el contrato. La página del DFS lo dice así: la persona que paga la prima del seguro de título tiene la primera opción para elegir al agente de cierre o de títulos; el prestamista tiene que aprobar al elegido; comprador y vendedor deberían ponerse de acuerdo en el agente, aunque pueden hacer un cierre dividido (split closing), con una agencia para el comprador y otra para el vendedor. Quién paga habitualmente en cada condado está en quién paga el seguro de título en Florida, y quién elige habitualmente, en quién elige la compañía de título.

La costumbre es solo lo que se aplica por defecto, y el contrato decide. En el formulario de Florida Realtors/Florida Bar, la elección son tres casillas del párrafo 9(c), y el formulario no marca ninguna por defecto:

• 9(c)(i). El vendedor elige al agente de cierre y paga la póliza del propietario y la búsqueda; el comprador paga la póliza del prestamista, si la hay.
• 9(c)(ii). El comprador elige al agente de cierre y paga la póliza del propietario, la búsqueda y la póliza del prestamista, si la hay.
• 9(c)(iii), la disposición de Miami-Dade y Broward. El comprador elige al agente de cierre y paga las dos primas; el vendedor paga la búsqueda de título, la búsqueda de impuestos y la búsqueda de gravámenes municipales.

Sin agentes en la venta, ustedes dos marcan la casilla. Si la compra se financia con un préstamo hipotecario regulado por la ley federal (federally related mortgage loan), la ley federal añade una regla: el vendedor no puede exigir, como condición para vender, que el comprador compre el seguro de título a una compañía de título en particular, y el vendedor que lo hace le debe al comprador tres veces los cargos del seguro de título (12 U.S.C. § 2608).

Todo lo que hay entre el contrato firmado y la escritura registrada. La ley de seguros de título de Florida nombra el trabajo: los servicios de cierre son preparar los documentos necesarios para cerrar la operación, conducir el cierre y manejar el pago de los fondos del cierre (Fla. Stat. § 627.7711(1)(a)), y el trabajo de título es la búsqueda, la determinación de que el título es asegurable, el compromiso de título y la póliza (§ 627.7711(1)(b)).

Para un comprador que trata directamente con el dueño, la búsqueda responde a la primera pregunta que tiene: si el vendedor es dueño de la casa y qué está registrado en su contra. Abarca la cadena de título, las hipotecas y sus cancelaciones, las sentencias y los gravámenes contra los dueños, las servidumbres y restricciones, y los impuestos. Una búsqueda de gravámenes municipales agrega lo que el registro del condado no muestra: permisos abiertos, infracciones de código y saldos de servicios públicos sin pagar. Una compañía aseguradora no puede emitir un compromiso ni una póliza hasta haber determinado que el título es asegurable a partir de una búsqueda razonable de los registros (Fla. Stat. § 627.7845(1)).

Para un vendedor, el compromiso de título enumera lo que hay que resolver antes de poder cerrar la venta: una hipoteca que pagar, una sentencia que saldar, un permiso que cerrar. El prestamista del vendedor tiene 10 días desde una solicitud por escrito para enviar la carta de liquidación (payoff) (Fla. Stat. § 701.04(1)(a)), y una asociación tiene 10 días hábiles para emitir su certificado de estoppel (Fla. Stat. § 718.116(8); § 720.30851). La hipoteca se paga en el cierre con el dinero que le corresponde al vendedor. ¿Cuánto tardan la búsqueda de título y el cierre en Florida? explica cada plazo antes de un cierre y de quién depende cada uno.

Lo mismo que cualquier otro cierre, línea por línea. La prima del seguro de título la fija por reglamento la Oficina de Regulación de Seguros de Florida (Office of Insurance Regulation) para todo el estado (Fla. Admin. Code R. 69O-186.003), y el impuesto de sellos documentales sobre la escritura es de 70 centavos por cada $100 del precio fuera de Miami-Dade (Fla. Stat. § 201.02). Ninguno de los dos depende de que haya un agente en la venta.

Fuera de Miami-Dade, el impuesto sobre la escritura es de $2,100 en una venta de $300,000, $3,500 en una de $500,000 y $7,000 en una de $1,000,000; la calculadora de doc stamps de Florida (en inglés) lo calcula para cualquier precio y para Miami-Dade.

En el formulario de Florida Realtors/Florida Bar, el párrafo 9 pone a cargo del vendedor el impuesto sobre la escritura, los cargos por los certificados de estoppel de la asociación y los costos para sanear el título, y a cargo del comprador el registro de la escritura, la póliza del prestamista, el levantamiento topográfico y los impuestos y costos propios del préstamo. Un contrato en otro formulario tiene que decir quién paga cada cosa, porque la declaración de cierre sigue al contrato. La cuenta completa, línea por línea, está en las páginas de costos de cierre del vendedor y del comprador, y cada cifra que fija un reglamento o una ley está en una sola página con su cita, las tres en inglés.

Lo que una venta sin agentes cambia en la declaración de cierre es la comisión, que sale de un contrato de listado (listing agreement) y no de ninguna regla. La calculadora del neto del vendedor (seller net sheet) (en inglés) calcula lo que le queda al vendedor a partir del precio, con la comisión como una cifra que el vendedor escribe. El comprador puede tener su propio corredor de todos modos: el formulario de Florida Realtors/Florida Bar incluye entre sus casillas una cláusula adicional (Rider) para la compensación del corredor del comprador (párrafo 19, Rider GG), y lo que diga el contrato sobre eso es lo que sigue la declaración de cierre.

Nuestros propios cargos por los servicios de cierre y las búsquedas se cotizan en cada orden: pida una cotización (en inglés).

Ante dos testigos y un notary public (un notario público de Florida, que no es abogado). Una escritura en Florida tiene que firmarse en presencia de dos testigos que también firman (Fla. Stat. § 689.01(1)) y, para registrarse, la firma tiene que reconocerse ante un notary public u otro funcionario que nombra la ley, con un reconocimiento de firma (acknowledgment) (Fla. Stat. § 695.03). El Secretario del Tribunal del condado (Clerk of Court) no la registra salvo que lleve impresos el nombre y la dirección postal de cada firmante y de cada testigo, con el nombre y la dirección de quien la preparó (Fla. Stat. § 695.26(1)).

Un requisito sorprende a los vendedores. El artículo X, sección 4(c) de la Constitución de Florida exige que el cónyuge del dueño se una a la venta de una propiedad homestead aunque el nombre del cónyuge no figure en la escritura. Por eso preguntamos el estado civil del vendedor cuando se abre la orden y no en la firma.

La firma puede ser en nuestra oficina, donde esté quien firma, o en línea; comprador y vendedor no tienen que firmar al mismo tiempo ni en el mismo lugar. Firmas a domicilio y a distancia (en inglés) compara las tres maneras.

Por la cuenta fiduciaria (trust account) de la compañía de título, y por transferencia bancaria con instrucciones confirmadas por teléfono. Entran el dinero del comprador y el préstamo, si lo hay; se pagan la hipoteca del vendedor, los impuestos y los costos de cierre, y sale el dinero que le corresponde al vendedor, cada línea como la muestra la declaración de cierre.

Un comprador y un vendedor que tratan directamente no tienen un agente que pase los mensajes entre ellos, ni nadie más que note un email que no es lo que parece. Nuestras instrucciones de transferencia bancaria se envían una sola vez, por escrito, cuando se abre la orden, y no cambian. Llame antes de transferir, al 754.253.2270 o a un número que usted ya tenía, nunca al número que viene en un email. Cómo verificar una compañía de título en Florida y proteger el dinero de su cierre explica el resto, incluido cómo verificar la licencia de una agencia de títulos en el registro del estado.

El comprador tiene una obligación federal que el cierre cumple. Cuando el vendedor es una persona extranjera, el comprador retiene el 15% de la cantidad realizada (amount realized) en el cierre, salvo que se aplique una excepción, y tiene que declararlo y entregarlo dentro de los 20 días siguientes a la transferencia. Las cifras están en la página de la retención de FIRPTA (en inglés), y Cierres con FIRPTA en Florida (en inglés) explica cómo lo maneja el cierre. Sin un agente que lo pregunte, es una pregunta que el comprador y el vendedor tienen que resolver al firmar el contrato, no la semana del cierre.

Antes de firmar el contrato, si cualquiera de los dos quiere que se lo redacten, se lo negocien o se lo expliquen. Interpretar el texto de un contrato es trabajo legal: podemos decirle que dos cláusulas se contradicen, y no podemos decirle cuál prevalece. Un abogado es también a quien preguntar qué tiene que revelar un vendedor sobre una propiedad concreta, qué hacer cuando los dos leen un término de manera distinta, y qué sigue cuando se vence un plazo o las dos partes reclaman el depósito.