Guía del cierre de un intercambio 1031 en Florida

Son cuatro funciones, y conviene mantenerlas separadas:

• El inversionista vende una propiedad y compra otra, y es el contribuyente para quien se hace el intercambio.
• El asesor fiscal —un contador público o un abogado tributarista— decide si un intercambio tiene sentido y si las propiedades califican, y lo declara después.
• El intermediario calificado (qualified intermediary) es una persona que no es el contribuyente ni una persona descalificada (disqualified person), que firma un acuerdo de intercambio por escrito con el contribuyente y, según ese acuerdo, adquiere y transfiere la propiedad que se vende y la que se compra (Treas. Reg. § 1.1031(k)-1(g)(4)(iii)). Guarda el dinero de la venta entre los dos cierres.
• El agente de cierre (closing agent) —en este caso, nosotros— cierra las dos transacciones, asegura los dos títulos y envía el dinero adonde dicen los documentos del intercambio.

No actuamos como intermediario calificado. Cerramos los dos lados de un intercambio con el intermediario que elija el inversionista, y la forma en que cerramos no depende en nada de cuál sea.

Bayit Exchange Company es una empresa distinta, con otros dueños, sin ninguna relación con Bayit Title. Comparten el nombre y nada más, y vale la pena decirlo en lugar de dejar que el nombre sugiera otra cosa.

Esa es la pregunta del asesor fiscal, y el punto de partida es la ley. No se reconoce ganancia ni pérdida en el intercambio de bienes inmuebles que se tienen para uso productivo en un negocio o como inversión, si se intercambian únicamente por bienes inmuebles del mismo tipo que también se van a tener para uso productivo en un negocio o como inversión (26 U.S.C. § 1031(a)(1)). Desde 2018, eso quiere decir solo bienes inmuebles.

En los cierres en Florida aparecen tres límites:

• No se aplica a bienes inmuebles que se tienen principalmente para la venta (held primarily for sale) (§ 1031(a)(2)): la pregunta que plantea comprar, arreglar y revender una propiedad (fix-and-flip).
• Los bienes inmuebles en los Estados Unidos y los que están fuera del país no son bienes del mismo tipo (§ 1031(h)).
• Las reglas no se aplican a bienes inmuebles de uso personal, como su casa (Publicación 544 del IRS).

Porque una vez que el inversionista tiene el dinero, ya no queda intercambio. Si el contribuyente recibe, de hecho o de forma implícita, dinero u otros bienes por el monto total de la contraprestación antes de recibir la propiedad de reemplazo, la transacción es una venta y no un intercambio diferido (Treas. Reg. § 1.1031(k)-1(f)(1)). Hay recibo implícito (constructive receipt) del dinero cuando se acredita en la cuenta del contribuyente, se aparta para él o queda de otro modo a su disposición, y lo que recibe un agente del contribuyente cuenta como recibido por el contribuyente (§ 1.1031(k)-1(f)(2)).

El intermediario calificado es la protección de puerto seguro (safe harbor) frente a esa regla: no se le trata como agente del contribuyente (§ 1.1031(k)-1(g)(4)(i)), pero solo si el acuerdo de intercambio limita de forma expresa el derecho del contribuyente a recibir, dar en garantía o pedir prestado el dinero que guarda el intermediario, o a obtener de otro modo su beneficio (§ 1.1031(k)-1(g)(4)(ii), (g)(6)).

Para el cierre, eso significa una sola cosa: el dinero neto de la venta va de nuestra cuenta fiduciaria (trust account) a la cuenta de intercambio del intermediario, y nunca al vendedor ni a una cuenta propia del vendedor. Por eso el acuerdo de intercambio tiene que estar firmado, y las instrucciones de transferencia bancaria del intermediario verificadas, antes de que la declaración de cierre (settlement statement) sea definitiva.

Una persona descalificada, y eso incluye a un agente del contribuyente. Quien haya actuado como empleado, abogado, contador, banquero de inversión, corredor, o agente o corredor de bienes raíces del contribuyente en los 2 años anteriores a la transferencia de la primera propiedad se considera agente del contribuyente (Treas. Reg. § 1.1031(k)-1(k)(2)). Así que el Realtor, el contador o el abogado que el inversionista haya tenido en los últimos dos años no puede guardar el dinero de la venta. También está descalificada una persona vinculada (related person) al contribuyente según las reglas de las secciones 267(b) y 707(b), con un 10 por ciento en lugar del 50 por ciento dondequiera que esas secciones usen esa cifra (§ 1.1031(k)-1(k)(3)).

Dos tipos de servicios anteriores no cuentan en contra de una persona: los servicios en intercambios anteriores de la sección 1031, y los servicios financieros, de seguro de título, de depósito en garantía (escrow) o fiduciarios de rutina que una institución financiera, una compañía de seguros de título o una compañía de depósito en garantía le haya prestado al contribuyente (§ 1.1031(k)-1(k)(2)(i)–(ii)).

La venta es la de la propiedad entregada (relinquished property), y cierra casi como cualquier venta en Florida, con tres diferencias:

1. El contrato se cede al intermediario. Se considera que el intermediario celebra el contrato de venta si los derechos del contribuyente según ese contrato se le ceden y todas las partes del contrato reciben aviso por escrito de la cesión en la fecha de la transferencia de la propiedad o antes (Treas. Reg. § 1.1031(k)-1(g)(4)(v)). El aviso escrito a cada parte —el comprador incluido— forma parte de los documentos del cierre, y se firma antes del cierre, no después.
2. Aun así, la escritura puede ir directamente al comprador. Se considera que el intermediario adquiere y transfiere la propiedad si ha celebrado el contrato, incluso mediante esa cesión, y la propiedad se transfiere luego según ese contrato (§ 1.1031(k)-1(g)(4)(iv)(B)). El intermediario no tiene que tomar el título.
3. El dinero de la venta va al intermediario. La declaración de cierre muestra el dinero neto de la venta pagadero al intermediario, y es a él a quien se transfiere.

En un intercambio común, lo que no cambia es el lado de Florida. La sección 1031 es una regla federal del impuesto sobre la renta, y Florida no tiene una exención del impuesto de sellos documentales (doc stamps) para un intercambio: el impuesto sobre la escritura se cobra según Fla. Stat. § 201.02 como en cualquier venta —$3,500 en una venta de $500,000 fuera de Miami-Dade—, y la póliza del propietario para el comprador, las liquidaciones de los préstamos del vendedor y el registro son lo que serían de todos modos.

El día en que se transfiere la propiedad entregada es el día 0 para los dos plazos.

Los dos corren desde la fecha en que se transfiere la propiedad entregada:

• Identificación. El período de identificación (identification period) termina a la medianoche del día 45 después de esa fecha (Treas. Reg. § 1.1031(k)-1(b)(2)(i)). Una propiedad de reemplazo que no se haya identificado para entonces se trata como si no fuera del mismo tipo (26 U.S.C. § 1031(a)(3)(A)).
• Recepción. El período de intercambio (exchange period) termina a la medianoche de lo que llegue primero: el día 180, o la fecha de vencimiento, incluidas las prórrogas, de la declaración de impuestos del contribuyente del año de la venta (§ 1.1031(k)-1(b)(2)(ii); § 1031(a)(3)(B)).

Cuando se venden en fechas distintas varias propiedades como parte del mismo intercambio, los dos períodos corren desde la primera de esas fechas (§ 1.1031(k)-1(b)(2)(iii)).

La fecha de vencimiento de la declaración es la trampa en una venta a fines de año. El ejemplo del propio reglamento es una venta el 16 de noviembre: el día 180 caería en mayo, pero el período de intercambio termina el 15 de marzo, la fecha de vencimiento de la declaración de ese contribuyente, salvo que se le conceda la prórroga automática, en cuyo caso corre los 180 días completos (§ 1.1031(k)-1(b)(3)). Esa es una conversación con el asesor fiscal antes de que cierre la venta, no después.

Los dos períodos corren en días calendario, no en días hábiles, y terminan a la medianoche del último día. El reglamento no dice nada sobre un último día que caiga en fin de semana o feriado. Una regla general del código tributario pasa al siguiente día hábil algunos plazos que caen en esos días (26 U.S.C. § 7503), pero no conocemos ninguna guía del IRS que la aplique a estos dos períodos, así que planifique como si la fecha no se moviera. La única forma en que el IRS sí los mueve es después de un desastre declarado por el gobierno federal (más abajo).

Por escrito. La propiedad de reemplazo queda identificada solo si se designa como tal en un documento escrito firmado por el contribuyente y enviado, antes de que termine el período de identificación, a la persona obligada a transferírsela al contribuyente o a cualquier otra persona que participe en el intercambio y que no sea el contribuyente ni una persona descalificada (Treas. Reg. § 1.1031(k)-1(c)(2)). El reglamento da como ejemplos de personas que participan en el intercambio a un intermediario, a un agente de depósito en garantía (escrow agent) y a una compañía de título. Un bien inmueble se describe por su descripción legal, su dirección o un nombre que lo distinga (§ 1.1031(k)-1(c)(3)), y una identificación solo se puede revocar en un escrito firmado y enviado, antes de que termine el período, a la persona a la que se envió la identificación (§ 1.1031(k)-1(c)(6)).

Cuántas propiedades se pueden identificar (§ 1.1031(k)-1(c)(4)):

• Tres propiedades, de cualquier valor; o
• cualquier número, siempre que su valor justo de mercado combinado al final del período de identificación no pase del 200% del valor de la propiedad vendida.

Si se identifica más que eso, se considera que el contribuyente no identificó nada, salvo que lo que efectivamente reciba antes de que termine el período de intercambio valga al menos el 95% de todo lo identificado.

La compra es la de la propiedad de reemplazo (replacement property), y es el espejo de la venta:

• El contrato de compra se cede al intermediario, con aviso por escrito al vendedor, según la misma regla que en la venta (§ 1.1031(k)-1(g)(4)(v)).
• La escritura va directamente del vendedor al inversionista. Se considera que el intermediario adquiere y transfiere la propiedad de reemplazo cuando ha celebrado el contrato de compra y la propiedad se transfiere al contribuyente según ese contrato (§ 1.1031(k)-1(g)(4)(iv)(C)).
• El intermediario paga la compra con una transferencia a nuestra cuenta fiduciaria, y la declaración de cierre muestra los fondos del intercambio como del intermediario.
• A nombre de quién queda el título se decide temprano. Quién toma el título —el inversionista, una LLC, un fideicomiso— es tanto una pregunta para el asesor fiscal como para el abogado, porque el intercambio tiene que terminar con el contribuyente correcto. Necesitamos la respuesta antes de que el Anexo A (Schedule A) del compromiso de título (title commitment) nombre al asegurado propuesto, no en la firma.

Todo lo demás es una compra común en Florida: la póliza del propietario, y la del prestamista si hay préstamo, el impuesto de sellos documentales sobre la hipoteca y el impuesto sobre intangibles (intangible tax), y el registro. La guía completa del seguro de título en Florida explica cada uno.

Cuando hay que comprar la propiedad de reemplazo antes de vender la anterior, la protección de puerto seguro del IRS es un acuerdo calificado de acomodación del intercambio (qualified exchange accommodation arrangement): un titular interino (titleholder) que no es el contribuyente ni una persona descalificada tiene el título mientras tanto (Rev. Proc. 2000-37, § 4.02). Tiene sus propios plazos:

• un acuerdo por escrito con el titular interino a más tardar cinco días hábiles después de que tome el título;
• la propiedad que se va a vender, identificada dentro de 45 días;
• las propiedades transferidas fuera del acuerdo dentro de 180 días, sin que el tiempo que pasan en el acuerdo sume en total más de 180 días.

La protección de puerto seguro no se aplica a una propiedad de reemplazo de la que el contribuyente haya sido dueño en los 180 días anteriores a que el titular interino tomara el título (Rev. Proc. 2004-51). En el cierre, es el titular interino quien toma el título, así que la escritura, el compromiso de título y la póliza nombran al titular interino y no al inversionista. Avísenos desde el principio si va a ser un intercambio inverso (reverse exchange).

Un intercambio inverso agrega una escritura: la del vendedor al titular interino, que paga el impuesto como cualquier venta, y después la del titular interino al inversionista. Una escritura de un agente a su mandante por una propiedad comprada con fondos del mandante no paga el impuesto (Fla. Admin. Code R. 12B-4.014(5)). El Departamento de Ingresos de Florida (Department of Revenue) ha respondido a consultas de contribuyentes individuales que la escritura del titular interino no pagaba el impuesto otra vez cuando el acuerdo de intercambio hacía del titular interino el agente del inversionista para ese fin, y que sin esa declaración no lo trataría como agente (TAA 05B4-006). Una opinión técnica de ese tipo obliga al Departamento solo frente al contribuyente que la pidió, así que cómo se redacta el acuerdo es una pregunta para el intermediario y el asesor fiscal del inversionista antes de que el titular interino tome el título. La segunda escritura también se registra, y una póliza del propietario para el inversionista sobre ella es una segunda prima.

Los plazos se pueden posponer, pero solo cuando el IRS lo dice. Cuando anuncia alivio por un desastre declarado por el gobierno federal, un plazo de 45 o de 180 días que caiga en la fecha del desastre o después se pospone 120 días, o hasta el final del período general de prórroga que anuncie el IRS si es más tarde; nunca más allá de la fecha de vencimiento de la declaración, incluidas las prórrogas, y nunca por más de un año (Rev. Proc. 2018-58, § 17.02).

Se aplica solo cuando la propiedad vendida se transfirió el día del desastre o antes, y el contribuyente es un contribuyente afectado según el anuncio del IRS o tiene dificultades para cumplir el plazo por causa del desastre, por razones como estas:

• la propiedad entregada o la de reemplazo está en el área de desastre cubierta;
• el lugar principal de negocios de una de las partes —un intermediario, un prestamista, una compañía de seguros de título— está allí;
• la escritura, el acuerdo de intercambio o un documento pertinente de los registros oficiales se destruyó, se dañó o se perdió;
• un prestamista no desembolsa el préstamo, o una compañía de seguros de título no puede emitir la póliza, por causa del desastre.

El IRS publica el alivio vigente en su página de alivio tributario en situaciones de desastre. Si un intercambio califica lo decide el asesor fiscal; lo que nosotros podemos hacer es avisarle enseguida si el propio cierre se retrasa.

El intercambio se declara en el Formulario 8824. Si durante el año tributario en curso usted transfirió una propiedad a otra parte en un intercambio de bienes del mismo tipo, tiene que presentar el Formulario 8824 con su declaración de impuestos de ese año, y también en los 2 años siguientes a un intercambio con una parte vinculada (Instrucciones del Formulario 8824). El asesor fiscal trabaja con las declaraciones de cierre de los dos cierres, y esa es una razón más para que digan exactamente adónde fue cada dólar.

Un intercambio con una persona vinculada tiene su propia regla: si cualquiera de las dos partes se deshace de la propiedad intercambiada dentro de los 2 años siguientes a la última transferencia, se pierde el beneficio de no reconocer la ganancia (26 U.S.C. § 1031(f)). Eso le toca plantearlo al asesor fiscal desde el principio.

Para cerrar un intercambio sin apuros:

• Del inversionista: que se trata de un intercambio, en cuanto la propiedad se pone a la venta o queda bajo contrato, y el nombre del intermediario.
• Del intermediario: el acuerdo de intercambio, la cesión del contrato de venta y el aviso al comprador, lo mismo para el contrato de compra, y sus instrucciones de transferencia bancaria, que verificamos con el intermediario por teléfono, a un número que buscamos nosotros mismos, antes de que se mueva cualquier dinero.
• Del contador público o del abogado tributarista: a nombre de quién debe quedar el título de la propiedad de reemplazo, y cualquier cosa sobre los tiempos que debamos saber, como una prórroga de la declaración.
• Del abogado, si lo hay: los documentos de la entidad que va a tomar el título, y cualquier estructura que vaya más allá de un intercambio diferido sencillo.

La decisión de hacer un intercambio es siempre del asesor fiscal, igual que si las propiedades califican, a nombre de quién debe quedar el título de la propiedad de reemplazo, cualquier dinero que el inversionista quiera sacar y todo lo que involucre a una persona vinculada. Un abogado de bienes raíces debe participar en un intercambio inverso, en una estructura con una entidad o un fideicomiso, o en cualquier cosa en disputa. Cerramos junto a todos ellos y preparamos las declaraciones de cierre según sus instrucciones.