Cómo verificar una compañía de título en Florida y proteger el dinero de su cierre

El Departamento de Servicios Financieros de Florida (DFS). Nadie puede actuar como agente de seguros de título hasta que el Departamento le haya otorgado una licencia válida (Fla. Stat. § 626.8417(1)), después de un curso de 40 horas o de 12 meses de trabajo supervisado en títulos, y del examen de licencia (§ 626.8417(3)). La agencia tiene su propia licencia, y su solicitud nombra a sus dueños, funcionarios y directores, y al agente a cargo a tiempo completo de cada oficina (§ 626.8418).

Los abogados habilitados para ejercer en Florida están exentos de los requisitos de licencia y de nombramiento (appointment) cuando actúan como abogados (§ 626.8417(4)); la empresa de un abogado que funciona como agencia de títulos, y no como ejercicio de la abogacía, necesita licencia y nombramiento como cualquier otra (§ 626.8417(5)). La página para consumidores del propio Departamento dice lo mismo: un cierre con la agencia de títulos de un abogado está bajo la supervisión del Departamento, y un cierre con el bufete del abogado, bajo la del Colegio de Abogados de Florida (The Florida Bar) (Florida DFS, Title insurance overview).

La agencia también tiene que tener el nombramiento de la compañía aseguradora de títulos cuyas pólizas emite, y la aseguradora le certifica al Departamento que la agencia cumple tres requisitos (Fla. Stat. § 626.8419(1)):

La fianza de garantía tiene que seguir vigente mientras dure el nombramiento, con prueba escrita de ello a la aseguradora cada año, y la aseguradora no puede ser quien la otorgue (§ 626.8419(1)(d), (e)).

En la búsqueda de licencias (Licensee Search) del Departamento, que es pública y gratuita. Busca por nombre o por número de licencia de Florida, y entre sus filtros están el estado de la licencia, la categoría de la licencia y la aseguradora que hizo el nombramiento. La página para consumidores del Departamento remite a ella para agentes y agencias, y a la búsqueda de compañías activas (Active Company Search) de la Oficina de Regulación de Seguros de Florida (Office of Insurance Regulation) para la aseguradora misma, que se puede buscar por nombre y por ramo autorizado, entre ellos el seguro de título.

Qué buscar, en orden:

1. La agencia, por su número de licencia. La nuestra es W806540, Bayit Title LLC. El estado debe aparecer como válido (valid).
2. Su agente a cargo (Agent in Charge), por número de licencia. En nuestro caso es W766033, Batsheva Lowenstein, que firma cada página de este sitio.
3. El nombramiento. La agencia debe tener el nombramiento de la aseguradora de títulos que aparece en el compromiso de título (title commitment). La nuestra es First American Title Insurance Company, y el nombramiento consta en el registro del Departamento.
4. La aseguradora, en la búsqueda de la Oficina de Regulación de Seguros, autorizada para el seguro de título en Florida.

Una verificación más, para la persona que está en la mesa de cierre. Quien conduce el cierre y certifica las firmas de la escritura tiene una comisión de Florida como notary public (un notario público de Florida, que no es abogado), y el Departamento de Estado de Florida la publica en su búsqueda de comisiones de notary public; los números de comisión de las personas de nuestro equipo que conducen los cierres están en la página del equipo, en inglés.

Busque por número de licencia, no por nombre. Un nombre se puede copiar; un número en el registro del Departamento, no.

En fideicomiso, en un banco de Florida. Cada depósito, cada pago para liquidar un préstamo, cada desembolso de un préstamo nuevo y cada precio de compra que una agencia de títulos recibe para un cierre es dinero en fideicomiso, recibido en calidad fiduciaria y que pertenece a quienes tienen derecho a él (Fla. Stat. § 626.8473(2)). Debe depositarse de inmediato en una institución de Florida asegurada por la FDIC o el NCUSIF, quedarse allí hasta que su desembolso esté debidamente autorizado, usarse solo según las instrucciones con que se aceptó y nunca responder por las deudas de la propia agencia (§ 626.8473(3), (4)). La agencia lleva registros separados de cada ingreso y de cada desembolso (§ 626.8473(5)).

La página para consumidores del Departamento añade dos reglas que un comprador y un vendedor encuentran cuando una venta no se concreta: el dinero en depósito en garantía (escrow) no se puede poner en una cuenta que genere intereses sin el permiso escrito de su dueño, y cuando el negocio no se concreta, el dinero no se puede devolver hasta que el agente de cierre (closing agent: la compañía de título o el abogado que hace el cierre, no el Realtor) reciba la aprobación por escrito de las dos partes, el vendedor y el comprador. Lo que pasa cuando no se ponen de acuerdo está en la página sobre depósitos en disputa, en inglés.

Detrás de la agencia hay una protección más. Una aseguradora de títulos puede emitir un documento, en un formulario aprobado por la Oficina de Regulación de Seguros, por el que asume la responsabilidad por las pérdidas que causen el fraude, la deshonestidad o la apropiación indebida de fondos de sus agentes, o el hecho de que no sigan las instrucciones escritas de cierre, en una operación que ella misma asegura (Fla. Stat. § 627.786(3)).

Por email, y con paciencia. La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) lo describe así: los delincuentes entran en el email de un profesional de bienes raíces, siguen la conversación hasta que se acerca un cierre y entonces le envían al comprador un mensaje falsificado, que parece venir de alguien de confianza, con cambios de último momento en las instrucciones de transferencia bancaria (CFPB, Mortgage closing scams). El dinero va a la cuenta del delincuente, y para cuando alguien llama, ya se movió a otra parte.

El Centro de Denuncias de Delitos en Internet del FBI (IC3) lo clasifica como vulneración de correo electrónico empresarial (business email compromise, BEC): una estafa que se comete tomando el control de cuentas de email y de otros canales, mediante ingeniería social o intrusión, para hacer transferencias de fondos no autorizadas (FBI IC3, 2025 Internet Crime Report). Sus cifras:

Del mismo informe: en agosto de 2025, una pareja que estaba cerrando la compra de una casa recibió un email que se hacía pasar por sus abogados y transfirió más de $449,000 a la cuenta que indicaba; el equipo de recuperación del FBI llegó al banco receptor a tiempo para congelarla. En la mayoría de los casos no se llega a tiempo. El aviso de 2024 del FBI sobre esta estafa calculó la pérdida expuesta en todo el mundo entre octubre de 2013 y diciembre de 2023 en $55,499,915,582 (FBI IC3, PSA I-091124).

Llamando. Cada paso que recomiendan la CFPB y el FBI se reduce a eso:

• Elija a dos personas, desde el principio. Identifique a dos personas de confianza, su agente de cierre y otra más, para confirmar el proceso de cierre y las instrucciones de pago, y anote el nombre y el teléfono principal de cada una antes de que se hable de dinero (CFPB).
• Nunca siga instrucciones que lleguen por email. Confirme los datos de la cuenta por teléfono, al número que usted acordó previamente, antes de enviar dinero (CFPB). Use un segundo canal para confirmar cualquier solicitud de cambio de los datos de una cuenta (FBI IC3).
• No use el número que viene en el email. Un email falsificado trae un número falsificado. Use el que anotó al principio, o el que aparece en el sitio web de la propia agencia.
• Trate un cambio como fraude. La cuenta fiduciaria (trust account) de una agencia de títulos no cambia a mitad de un cierre. La nuestra no cambia, y así se lo decimos por escrito a cada cliente al comienzo.
• No mande información financiera por email. Según la CFPB, el email nunca es una forma segura de enviar información financiera.
• Confirme que la transferencia llegó. Llame después de enviarla.

Si una transferencia fue al lugar equivocado, llame a su banco de inmediato y pida que la recupere (recall), y después presente una denuncia en ic3.gov; el equipo de recuperación del FBI trabaja a partir de la denuncia, y la cuenta del ejemplo de arriba se congeló porque la denuncia se presentó el mismo día.

Cuando el dinero fue al lugar equivocado y el banco no lo recupera, cuando una de las partes de la venta discute quién carga con la pérdida, o cuando las instrucciones que usted recibió vinieron de un profesional de la operación y necesita saber qué le debía ese profesional. Cada uno de esos casos es un reclamo, y los reclamos son para los abogados.