Vender una casa heredada en Florida: ¿hace falta el proceso de sucesión (probate) y quién firma la escritura?

No siempre. Depende de cómo tenía el título la persona que falleció (el causante), y eso se lee en la escritura por la que recibió el título, en los registros oficiales del condado.

Un detalle de la primera fila se suele malinterpretar. En Florida, una escritura a nombre de dos o más personas crea una tenencia en común, salvo que la escritura disponga expresamente el derecho de supervivencia; la excepción es la tenencia por la totalidad de un matrimonio (Fla. Stat. § 689.15). Así que una casa escriturada a nombre de un padre o una madre y uno de sus hijos, o de dos hermanos, sin palabras de supervivencia en la escritura, no pasa al sobreviviente. La parte del que falleció pasa por su sucesión.

En las tres primeras filas no hace falta el proceso de sucesión para que pase el título, pero el registro igual tiene que mostrar el fallecimiento y quién tiene ahora el título.

En un fideicomiso, cuando la escritura registrada designa a alguien como fiduciario y le da poder para vender, ese poder queda conferido al fiduciario designado, y el comprador no está obligado a averiguar sobre los beneficiarios ni sobre ningún contrato de fideicomiso no registrado (§ 689.073(1)–(2)). Después del fallecimiento de quien creó el fideicomiso, la pregunta es quién es ahora el fiduciario. El fiduciario puede responderla con una certificación de fideicomiso (certification of trust) en lugar del documento completo del fideicomiso: dice que el fideicomiso existe, quién es el fiduciario en funciones y qué poderes tiene, y no necesita incluir las disposiciones del fideicomiso sobre quién recibe qué (§ 736.1017).

Por sí solo, nada en lo que pueda confiar un comprador. Hasta que se admite en el proceso de sucesión en Florida o en el estado donde el causante tenía su domicilio, el testamento no sirve para probar el título ni el derecho a la posesión de los bienes de quien lo otorgó (Fla. Stat. § 733.103(1)).

El derecho a lo que deja un testamento se adquiere en el momento del fallecimiento (§ 732.514), y también el derecho de un heredero a los bienes que pasan sin testamento (§ 732.101(2)). El registro público no muestra ninguno de los dos hasta que lo muestra el expediente del tribunal.

Cuando no hay testamento, la ley dice quiénes son los herederos. El cónyuge sobreviviente recibe toda la herencia sin testamento si el causante no dejó descendientes, o si todos los descendientes lo son también del cónyuge y el cónyuge no tiene otros descendientes; si no, el cónyuge recibe la mitad (§ 732.102). Lo que no pasa al cónyuge va a los descendientes; si no los hay, a los padres; y luego, a los hermanos y sus descendientes (§ 732.103). Cuando hay dudas sobre quién tiene derecho, o en qué partes, cualquier persona interesada puede pedirle al tribunal que determine los beneficiarios (§ 733.105(1)). El homestead pasa según su propia regla, más abajo.

El representante personal: la persona que el tribunal designa para administrar la sucesión, a quien un testamento puede llamar albacea (executor) (Fla. Stat. § 731.201(28)). La autorización que le da el tribunal se llama cartas de administración (letters of administration) (§ 731.201(24)), y los poderes del representante personal empiezan con su designación (§ 733.601). Que el representante personal pueda vender sin volver al tribunal depende del testamento (§ 733.613).

• El testamento da un poder de venta. Cuando el testamento otorga un poder específico para vender bienes inmuebles, o un poder general para vender cualquier bien de la sucesión, el representante personal puede vender sin autorización ni confirmación del tribunal (§ 733.613(2)).
• No hay testamento, o no hay un poder de venta que se pueda usar. El representante personal igual puede vender, pero el título no se transmite hasta que el tribunal autoriza o confirma la venta (§ 733.613(1)).

El comprador en una venta hecha con un poder específico para vender bienes inmuebles, o con una orden del tribunal que la autoriza o la confirma, recibe el título libre de los reclamos de los acreedores de la sucesión y de los derechos de sus beneficiarios, pero las hipotecas u otros gravámenes que ya pesan sobre el inmueble no se ven afectados (§ 733.613(3)). Las deudas sin garantía de la sucesión se quedan en la sucesión. Una hipoteca sobre la casa se queda en la casa, y se paga en el cierre como en cualquier venta.

Entonces sigue su propia regla, que empieza en la Constitución de Florida. Un homestead no se puede dejar por testamento si el propietario deja cónyuge o un hijo menor de edad, salvo que se le puede dejar al cónyuge si no hay hijos menores de edad (Fla. Const. art. X, § 4(c); Fla. Stat. § 732.4015(1)). El límite alcanza a una vivienda que estaba en un fideicomiso que el propietario podía revocar, como si el propietario la tuviera directamente (§ 732.4015(2)).

Cuando el homestead no se dejó por testamento como lo permite la ley, se hereda como los demás bienes sin testamento, con una diferencia. Si el propietario deja cónyuge y uno o más descendientes, el cónyuge recibe un usufructo vitalicio y los descendientes la nuda propiedad (§ 732.401(1)). En lugar del usufructo, el cónyuge puede optar por una mitad indivisa en tenencia en común, y la otra mitad queda para los descendientes. La opción se ejerce dentro de los 6 meses siguientes al fallecimiento, mediante un aviso registrado en los registros oficiales del condado, y una vez hecha es irrevocable (§ 732.401(2)). Nada de esto se aplica a la propiedad que el propietario tenía en tenencia por la totalidad o en tenencia conjunta con derecho de supervivencia (§ 732.401(5)).

Un homestead cuya protección pasa, al fallecer el propietario, a su cónyuge sobreviviente o a sus herederos es un homestead protegido (protected homestead) (§ 731.201(33)), y se mantiene aparte del resto de la sucesión. Todo representante personal toma posesión de los bienes del causante, salvo el homestead protegido (§ 733.607(1)), y este no está entre los bienes en manos del representante personal para pagar reclamos (§ 733.608(1)). La protección constitucional frente a los acreedores del propietario pasa a su cónyuge sobreviviente o a sus herederos (art. X, § 4(b)).

Para una venta, eso significa que quienes recibieron el homestead son quienes lo transfieren, y todos ellos: un cónyuge con un usufructo vitalicio no puede transferir la propiedad completa sin los descendientes que tienen la nuda propiedad. Si la propiedad era homestead lo decide el tribunal de sucesiones; la sección 733.608(2) habla de la determinación de su condición de homestead, y la subsección (11), de la decisión del tribunal de que una propiedad no es homestead protegido. Si uno de los descendientes es menor de edad, cómo se transfiere su interés es una cuestión para el abogado y el tribunal.

La administración sumaria (summary administration) es el proceso de sucesión más corto. Se puede usar cuando el testamento, si lo hay, no exige una administración según el capítulo 733, y además, o bien el valor de la sucesión sujeta a administración en Florida, descontado el valor de los bienes exentos de los reclamos de los acreedores, no supera los $150,000, o bien el causante falleció hace más de 2 años (Fla. Stat. § 735.201). La cifra era de $75,000 hasta el 1 de julio de 2026 (Laws of Fla. ch. 2026-57, §§ 7 y 14).

La orden del tribunal asigna los bienes a las personas que tienen derecho a ellos, y son ellas quienes firman la escritura a favor de un comprador. La ley protege al comprador de forma expresa: después de dictada la orden, quien compra de buena fe y paga por la propiedad a las personas a quienes la orden asignó los bienes del causante la recibe libre de todos los reclamos de los acreedores del causante y de todos los derechos del cónyuge sobreviviente y de los demás beneficiarios (§ 735.206(4)(c)).

Quienes reciben bienes por la orden siguen siendo personalmente responsables de una parte proporcional de los reclamos legítimos contra el causante, hasta el valor de lo que recibió cada uno y sin contar los bienes exentos. Pasados 2 años desde el fallecimiento, ni la sucesión ni ellos responden de ningún reclamo contra el causante, salvo que se hayan iniciado acciones para cobrarlo (§ 735.206(4)(e)–(f)).

Las leyes de sucesión dan tres maneras de llevar al registro de Florida la sucesión de un propietario que vivía en otro estado.

• Administración auxiliar (ancillary administration). Cuando fallece una persona no residente que deja bienes en Florida, se emiten cartas auxiliares (ancillary letters) a un representante personal que reúne los requisitos para actuar en Florida, con los mismos poderes que cualquier otro representante personal de Florida para vender los bienes que están aquí (Fla. Stat. § 734.102(1), (7)).
• Una sucesión pequeña con testamento. Cuando una persona no residente dejó testamento y bienes en Florida con un valor bruto de no más de $50,000 a la fecha del fallecimiento, el representante personal designado en el otro estado puede, dentro de los 2 años siguientes al fallecimiento, presentar una copia autenticada del expediente de allá, y el tribunal de Florida admite el testamento si cumple los requisitos de otorgamiento de Florida (§ 734.1025(1)).
• Una sucesión más antigua. En cualquier momento después de 2 años del fallecimiento, o después de que el representante personal del estado de origen haya sido liberado de su cargo, y si no se inició en Florida ningún proceso para administrar la sucesión, una copia autenticada de un testamento admitido en otro estado que deja bienes inmuebles en Florida puede admitirse a registro en el condado donde está la propiedad. Una vez admitido, sirve para transmitir el título de bienes inmuebles con la misma validez que un testamento admitido en el proceso de sucesión aquí (§ 734.104(1), (4)).

Cuál de las tres corresponde a una sucesión lo decide su abogado.

Los plazos están escritos en la ley.

Ninguno afecta una hipoteca registrada. El límite de 2 años no afecta el gravamen de una hipoteca debidamente registrada (§ 733.710(3)), y el plazo para los reclamos no impide una acción para ejecutar una hipoteca, una garantía u otro gravamen sobre bienes del causante (§ 733.702(4)(a)). ¿Cuánto tardan la búsqueda de título y el cierre en Florida? tiene el plazo de la carta de liquidación (payoff).

Si el causante tenía 55 años o más, el representante personal también tiene que entregar la notificación a los acreedores a la Agencia para la Administración del Cuidado de la Salud de Florida (Agency for Health Care Administration) (§ 733.2121(3)(d)).

Al comprador le importa porque las normas que lo liberan de los reclamos de los acreedores del causante son precisas sobre las ventas que cubren: una, la venta con un poder específico de venta o con la orden del tribunal (§ 733.613(3)); otra, la venta por las personas a quienes una orden de administración sumaria asignó la propiedad (§ 735.206(4)(c)). Una escritura de herederos sin un expediente judicial detrás no tiene ninguna de las dos.

No el de Florida, para un fallecimiento posterior al 31 de diciembre de 2004 cuando, al momento del fallecimiento, la ley federal no permitía un crédito por el impuesto estatal sobre el patrimonio sucesorio ni un crédito por el impuesto sobre transferencias que omiten generaciones: esa sucesión no queda sujeta a un gravamen por el impuesto sobre el patrimonio sucesorio de Florida, y su representante personal no tiene que presentar una declaración jurada de que no se debe el impuesto (Fla. Stat. § 198.32(3)).

El impuesto federal sobre el patrimonio sucesorio (estate tax) es aparte. Cuando una sucesión lo debe, es un gravamen sobre el patrimonio bruto del causante durante 10 años desde la fecha del fallecimiento, salvo que se pague antes (26 U.S.C. § 6324(a)(1)). Eso es ley tributaria federal y no práctica de título de Florida, y si una sucesión debe el impuesto es una pregunta para su contador público (CPA) o su asesor tributario.

Dos cosas. La póliza del propietario que contrató la persona que falleció cuando compró no termina con el fallecimiento: con el formulario estándar de la póliza del propietario, la cobertura alcanza a quienes reciben el título por disposición de la ley y no por compra, como los herederos, y termina cuando se vende la propiedad. Y el comprador necesita su propia póliza; un heredero que nadie conocía es uno de los problemas contra los que protege la póliza del propietario. Seguro de título en Florida: la guía completa de 2026 explica las dos cosas.

Busque la póliza anterior entre los papeles de la compra. Cuando se cumplen las condiciones del reglamento, le da al comprador la tarifa de reemisión (reissue rate), que calcula la calculadora de la tarifa de reemisión (en inglés).

La venta en sí se cotiza como cualquier otra. La escritura paga un impuesto de sellos documentales (doc stamps) de $3,500 sobre un precio de $500,000 fuera de Miami-Dade, y la página de costos de cierre del vendedor (en inglés) explica el resto.

Lo que una agencia de título necesita oír en la primera llamada se desprende de todo lo anterior:

• la fecha del fallecimiento, y si se ha abierto un proceso de sucesión: dónde, el número de expediente y el nombre del abogado;
• si hay testamento, y si el original se depositó ante el secretario del tribunal;
• si la persona estaba casada al fallecer, si algún hijo es menor de edad y si la casa era su vivienda;
• si el propietario vivía en Florida o en otro estado;
• las cartas de administración y las órdenes del tribunal que ya se hayan dictado;
• la póliza del propietario y los papeles de cierre de la compra, si se encuentran;
• dónde vive cada persona que va a firmar, incluida cualquiera que esté fuera de Estados Unidos.

Los herederos suelen estar en lugares distintos. Por lo general, cada persona de una orden puede firmar de una manera distinta, y Firmas a domicilio y a distancia (en inglés) compara las maneras. Cuando un vendedor es una persona extranjera, la ley federal obliga al comprador a retener el 15% de la cantidad realizada (amount realized), salvo que se aplique una excepción; La retención de FIRPTA en un cierre en Florida (en inglés) explica la regla, y El vendedor está en el extranjero. ¿Cómo firma un cierre en Florida? (en inglés) explica la firma.

Desde el principio, siempre que tenga que actuar un tribunal. Abrir un proceso de sucesión, una administración sumaria o una administración auxiliar; una petición para determinar el homestead o los beneficiarios; la opción del cónyuge sobreviviente, que tiene un límite de 6 meses; un heredero al que no se encuentra; el interés de un menor de edad; un testamento impugnado; y cualquier cuestión tributaria son trabajo legal, para el abogado de sucesiones de Florida de la propia sucesión o para su contador. Podemos decirle qué necesita el registro del título. No somos abogados, y no aconsejamos cómo conseguirlo.