¿Qué cambia la Enmienda 3 de Florida en la exención homestead, y qué cambia en un cierre?

En una línea de un documento. Un cierre en Florida gira en torno a seis papeles, y la enmienda cambia la cifra de uno de ellos, después del cierre:

El resto de esta página los toma uno por uno, después de lo que dice la enmienda y de si fue aprobada.

Cuatro cosas, todas en la resolución conjunta en su texto final, CS/HJR 1F, que modifica las secciones 4, 6 y 9 del artículo VII de la Constitución de Florida y agrega una sección al artículo XII:

La nueva sección del artículo XII dispone que las modificaciones entran en vigor el 1 de enero de 2027. Las cifras anteriores a la enmienda son las de Fla. Stat. § 196.031(1); el monto de 2026 de la segunda exención es el ajuste publicado por el Departamento de Ingresos de Florida (Department of Revenue), $26,411 para 2026 después de $25,722 en 2025.

Sí. El conteo de la División de Elecciones de Florida la mañana siguiente a la votación fue de 4,890,646 votos a favor y 2,994,408 en contra, 62.02% contra 37.98% (Florida Election Watch, consultado el 4 de noviembre de 2026). Una enmienda propuesta se aprueba con el voto del 60% de quienes votan sobre ella (Fla. Const. art. XI, § 5(e)). Ese conteo es el de la noche electoral, marcado como no oficial; la certificación del estado viene después, y no cambia el resultado.

La pregunta en la boleta llevaba el título "Increased Homestead Exemption; Lower Cap on Increases in Non-Homestead Property Assessments" (exención homestead mayor; tope más bajo a los aumentos en la tasación de las propiedades que no son homestead). Ese no era el título de la Legislatura. El texto de boleta de la propia resolución, "Save Our Homes From Excessive Property Taxes", fue declarado engañoso por un juez de circuito del condado de Leon el 3 de agosto de 2026, y el Fiscal General de Florida (Attorney General) reescribió el título y el resumen (WLRN, 4 de agosto de 2026, en inglés). El texto de la enmienda en sí no cambió.

La enmienda está escrita en montos de exención, y una exención se resta del valor tasado antes de aplicar la tasa de millaje. Así que la manera más clara de verla es el valor imponible de una misma casa para los impuestos que no son de los distritos escolares, con cada conjunto de reglas. Aquí no se aplica ninguna tasa de millaje, porque la fija cada año cada condado, ciudad y distrito; este es el valor por el que se multiplica la tasa.

Lea una fila de izquierda a derecha y la enmienda es la diferencia entre las columnas; lea las dos últimas de arriba abajo y es la brecha de cuatro años entre un comprador que ya estaba aquí a fines de 2026 y uno que no. Para los impuestos de los distritos escolares todas las columnas son iguales: el valor tasado menos $25,000.

La aritmética: la columna de 2026 resta $25,000, y $26,411 más sobre el valor que supera los $50,000 (§ 196.031(1)(a) y (b), con la cifra del Departamento para 2026). Las columnas de 2027 y 2028 restan $150,000 y $250,000, y la última resta $50,000, cada una hasta el valor tasado que nombra la nueva sección 6 del artículo VII, y por eso la casa de $200,000 en 2028 no paga nada por los impuestos no escolares. El valor tasado es el que queda después del tope Save Our Homes, que la enmienda deja intacto, y el valor tasado de un comprador en su primer año es el valor justo (just value). Las cuotas por beneficios especiales quedan fuera de toda exención.

Una cosa que la tabla muestra y la boleta no: para 2027, los $50,000 fijos de un nuevo residente son $1,411 menos que los $51,411 que ya tenía en 2026 el propietario de una casa de $76,411 o más. Los $50,000 se ajustan por inflación desde 2028.

La enmienda escribe dos exenciones en la sección 6 del artículo VII, y la línea entre las dos es dónde vivía la persona el 31 de diciembre de 2026, no cuándo compró.

Propietarios que ya residían en Florida a fines de 2026. Toda persona con título legal o en equidad que mantiene en la propiedad su residencia permanente queda exenta, para los impuestos que no son de los distritos escolares, hasta un valor tasado de $150,000 desde el 1 de enero de 2027 y hasta un valor tasado de $250,000 desde el 1 de enero de 2028. Los $250,000 se ajustan cada año por inflación desde el 1 de enero de 2029, según el Índice de Precios al Consumidor, en los años en que la variación es positiva.

Todos los demás. Una persona que, el 1 de enero de 2027 o después, tiene el título y vive en la propiedad, y que no mantenía una residencia permanente en este estado al 31 de diciembre de 2026, queda exenta hasta $25,000 para los impuestos escolares y hasta $50,000 para el resto. Los $50,000 se ajustan por inflación desde el 1 de enero de 2028. A partir del quinto año de exención bajo esa disposición, la persona queda exenta hasta el monto completo.

De ahí siguen dos cosas para un comprador:

• Un comprador que se muda a Florida en 2027 y cierra y solicita a tiempo recibe la exención de $50,000 en el rol de 2028, y el monto completo desde el quinto año de la exención. La enmienda cuenta años de exención, no años de propiedad.
• La prueba es la residencia en el estado, no haber sido dueño de una vivienda anterior. La enmienda no dice cómo debe establecer el Tasador de Propiedades dónde vivía una persona el 31 de diciembre de 2026; le encarga a la Legislatura dictar por ley general procedimientos uniformes para administrar esa disposición, y hasta que esa ley se escriba el procedimiento no se conoce. La residencia ya es, de por sí, una decisión de hecho del Tasador de Propiedades, según los factores de Fla. Stat. § 196.015.

Desde el 1 de enero de 2030, un condado o una ciudad puede, por el voto de dos tercios de su órgano de gobierno, decidir que una reducción del requisito de cinco años se justifica por una necesidad local crítica, para sus propios impuestos. Un agente de cierre no puede prometerle a un comprador que algún condado lo hará.

Lo mismo que pasa hoy. La enmienda cambia el tamaño de la exención, no las reglas para conservarla o perderla.

• La exención del vendedor termina con la venta. La exención homestead es de la persona, por la casa en la que vive el 1 de enero. El tope de tasación Save Our Homes termina con un cambio de propietario: la propiedad se tasa a su valor justo al 1 de enero del año siguiente al cambio de propietario (Fla. Stat. § 193.155(3)(a)), con excepciones para las transferencias entre cónyuges, a un cónyuge sobreviviente o a un hijo menor, y otras parecidas.
• El comprador solicita la suya. La solicitud se presenta ante el Tasador de Propiedades del condado a más tardar el 1 de marzo de cada año, y no presentarla para entonces es renunciar a la exención por ese año (Fla. Stat. § 196.011(1)(a)), sujeto a la disposición sobre solicitudes tardías de la subsección (9). Una vez concedida, se renueva cada año salvo que el Tasador la deniegue (subsección (7)). La exención la solicita el propietario. No es parte del cierre, y nada de lo que nosotros registramos la crea.
• La portabilidad no cambia. Un vendedor que tuvo una exención homestead al 1 de enero de cualquiera de los tres años anteriores puede trasladar a la casa nueva la diferencia entre el valor justo y el valor tasado de la anterior, hasta $500,000 (Fla. Stat. § 193.155(8)). El título de la enmienda enumera lo que revisa: el límite a la tasación de ciertos inmuebles, la exención y el gasto local. La disposición sobre portabilidad de la sección 4(d) no está entre ellos.

Así que la columna del vendedor y la columna del comprador en la tabla de arriba pueden estar a cuatro columnas de distancia por la misma casa: un vendedor con la exención de $250,000 y un tope acumulado durante años, y un comprador nuevo en Florida con $50,000 y una tasación nueva al valor justo. Eso siempre ha sido así en Florida. La enmienda agranda la brecha.

Menos de lo que la gente espera, porque el prorrateo divide el año del vendedor, no el del comprador.

Según la Norma K (Standard K) del contrato de Florida Realtors/Florida Bar, los impuestos se prorratean al día anterior al cierre sobre el impuesto del año en curso o, antes de que se conozca, sobre la tasación del año con la tasa de millaje del año anterior una vez que la tasación está publicada, y sobre el impuesto del año anterior antes de eso, con el debido ajuste por el descuento máximo (Norma K; la calculadora del neto del vendedor, en inglés, lo calcula de la misma manera). La cifra que se divide es la factura con las exenciones del vendedor y el tope del vendedor. La factura propia del comprador, sobre el valor justo menos sus propias exenciones, llega el noviembre siguiente y no es asunto de la mesa de cierre.

Según la fecha de cierre:

Los impuestos vencen y son pagaderos el 1 de noviembre de cada año (Fla. Stat. § 197.333), y por eso la factura cambia lo que se divide cada noviembre. La fecha de solicitud del comprador sale de la regla de que la exención es por la casa en la que se vive el 1 de enero: un comprador que cierra en 2027 vive ahí el 1 de enero de 2028 y solicita antes del 1 de marzo de 2028.

Cuánto pagará el comprador es una pregunta para la calculadora de estimados del Tasador de Propiedades del condado, a partir del precio de compra y de la exención para la que el comprador califique, y un Realtor debería mandar al comprador allí y no a la factura del vendedor.

No. "Homestead" significa tres cosas distintas en Florida, y la enmienda alcanza a dos de ellas:

La tercera es con la que convive un agente de títulos. Un propietario casado vende o hipoteca el homestead con la firma conjunta de su cónyuge, incluido un cónyuge cuyo nombre no figura en la escritura, y una sentencia judicial no es un gravamen sobre el homestead salvo por los impuestos y las cuotas sobre la propiedad, su compra, mejora o reparación, y el trabajo realizado en ella. Ninguna de las dos reglas está en la resolución. El homestead y un cónyuge que no figura en la escritura (en inglés) y una sentencia judicial contra el vendedor explican cada una, y las dos son tan ciertas después del 1 de enero de 2027 como antes.

Sí, y es un asunto de título, porque se registra. Cuando a una persona se le concedió una exención homestead a la que no tenía derecho por cualquier año dentro de los 10 anteriores, el Tasador de Propiedades notifica su intención de registrar un gravamen, y la propiedad queda sujeta a los impuestos exentos, más una multa del 50 por ciento de los impuestos no pagados por cada año y un interés del 15 por ciento anual (Fla. Stat. § 196.161(1)(b)). El propietario tiene primero 30 días para pagar.

El gravamen no se adhiere a la propiedad hasta que el aviso de gravamen fiscal (notice of tax lien) se registra en los registros públicos del condado, y antes de que se registre, cualquier comprador a título oneroso recibe la propiedad libre de ese gravamen (subsección (3)). Un aviso registrado lo encuentra la búsqueda de título y se paga del lado del vendedor, como cualquier otro gravamen sobre la propiedad; uno registrado después de que el comprador recibe el título es problema del propietario anterior, no de la propiedad.

Ponga la tabla de arriba junto al estatuto: en una casa de $600,000, una exención de 2028 reclamada por alguien sin derecho a ella son $250,000 de valor imponible por año por cada impuesto no escolar, y la multa es la mitad del impuesto sobre eso, más intereses, por hasta 10 años. La prueba de residencia también crea una nueva forma de reclamar una exención indebidamente. Es de esperar que el estatuto se revise cuando se escriba la ley de implementación.

Nada de la enmienda se le aplica salvo el tope más bajo. Las propiedades residenciales que no son homestead y las no residenciales se vuelven a tasar cada año para los impuestos que no son de los distritos escolares, y el aumento no puede superar el 10% de la tasación del año anterior antes del 1 de enero de 2027, ni el 5% a partir del 1 de enero de 2027 (Art. VII, § 4(g) y (h), según quedan modificados).

El tope corre desde la tasación con la que empieza el comprador, y esa empieza en el valor justo: la propiedad que no es homestead se vuelve a tasar al valor justo el 1 de enero siguiente a un cambio de propietario (análisis final de la Cámara, en inglés, que cita el art. VII, § 4(g)(3) y (h)(4) y Fla. Stat. §§ 193.1554(5) y 193.1555(5)). El 5% limita lo que pasa a partir del segundo año. Los impuestos de los distritos escolares quedan fuera de los dos topes.

• La certificación de la votación, por el estado, que sigue al conteo de la noche electoral.
• La ley de implementación. La enmienda le encarga a la Legislatura dictar procedimientos uniformes para la exención de los nuevos residentes y un procedimiento uniforme para que los condados y las ciudades eleven el monto exento, para sus propios impuestos, hasta todo el valor tasado restante. Los distritos especiales pueden elevar el suyo por referéndum. Nada de eso existe todavía, y nada de eso hace falta para que los $150,000 se apliquen en el rol de 2027: los montos están en la Constitución misma.
• El ajuste por inflación del Departamento de Ingresos. Los $50,000 se ajustan desde 2028 y los $250,000 desde 2029, de la misma manera en que se ajustan los segundos $25,000 desde 2025.

Cuando el Tasador de Propiedades deniega la exención o la fecha de residencia, cuando llega un aviso de intención de registrar un gravamen, cuando una sucesión o un fideicomiso es dueño de la casa, o cuando la pregunta es qué le corresponde a cada cónyuge o heredero. Cada una de esas cuestiones depende de hechos que el agente de cierre no decide, y de un estatuto que la Legislatura está por modificar, así que un abogado de bienes raíces o tributarista de Florida debería leer el caso.