Guía de problemas de título en Florida: 25 problemas que pueden retrasar un cierre

1. Una hipoteca pagada pero nunca cancelada

El vendedor pagó un préstamo, a menudo hace años en un refinanciamiento, y el prestamista nunca registró la cancelación de la hipoteca (satisfaction of mortgage). La búsqueda todavía muestra la hipoteca, y mientras el registro no diga otra cosa, el compromiso de título (title commitment) la trata como vigente.

La obligación es del prestamista. Dentro de los 60 días después de que una hipoteca se paga por completo, el acreedor hipotecario o la compañía que administra el préstamo (servicer) debe otorgar una cancelación con reconocimiento de firma (acknowledgment), enviarla para que se registre en los registros oficiales del condado y enviarle al propietario la cancelación ya registrada (Fla. Stat. § 701.04(2)(a)). La parte que gana una acción para exigirlo tiene derecho a que le paguen los honorarios de abogado y las costas.

• Lo encuentra: la búsqueda de título.
• Lo resuelve: el prestamista o la compañía que administra el préstamo, al registrar la cancelación. Si no se puede encontrar al prestamista, qué otra cosa sirve lo decide la compañía aseguradora (underwriter) en ese cierre.
• Lo que ayuda: cualquier cosa que muestre que el préstamo se pagó: la carta de liquidación (payoff) o la declaración de cierre (Closing Disclosure) del refinanciamiento.

2. La liquidación de la hipoteca del vendedor

Cada hipoteca que se paga en el cierre necesita una carta de liquidación, que la ley de Florida llama estoppel letter. El acreedor hipotecario o la compañía que administra el préstamo debe enviarla dentro de los 10 días después de recibir una solicitud por escrito del deudor hipotecario, de un propietario que figure en el registro o de alguien que actúe legalmente en nombre de cualquiera de ellos (Fla. Stat. § 701.04(1)(a)). La carta da el saldo pendiente a una fecha determinada, desglosado en capital, intereses y otros cargos, y el interés que se acumula cada día después de esa fecha (§ 701.04(1)(b)).

Lo que mueve una fecha es una liquidación que vence antes del cierre, o un segundo préstamo que nadie mencionó. Cuando el préstamo es una línea de crédito, además le pedimos por escrito al prestamista que la cierre a nuevos retiros junto con la liquidación, para que el saldo no pueda crecer después de enviada la cifra.

• Lo encuentra: la búsqueda de título, para cada hipoteca registrada, y el vendedor, para cualquier otra.
• Lo resuelve: el pago con el dinero de la venta que le corresponde al vendedor en el cierre, y luego la cancelación del prestamista dentro de los 60 días de la entrada 1.

3. Una sentencia judicial contra el vendedor

Una sentencia que condena a pagar dinero se dicta contra una persona, pero cuando se registra en un condado una copia certificada, con la dirección del acreedor, se convierte en un gravamen por sentencia judicial (judgment lien) sobre los bienes inmuebles que el deudor tiene allí (Fla. Stat. § 55.10). Dura 10 años, se puede prorrogar una vez por 10 más, y nunca sigue siendo un gravamen más de 20 años después de dictada la sentencia (§ 55.081). Tres preguntas lo deciden: si es la misma persona, si afecta a esta propiedad y cuánto hay que pagar hoy para liquidarla.

• Lo encuentra: la búsqueda de título, por el nombre del vendedor.
• Lo resuelve: una liquidación por escrito, pagada con el dinero de la venta, y una cancelación registrada, o una declaración jurada de identidad (affidavit of identity) si la sentencia es de otra persona.
• En detalle, en inglés: Hay una sentencia judicial contra el vendedor. ¿Qué pasa con el cierre?

4. Un gravamen fiscal federal contra el vendedor

Un aviso de gravamen fiscal federal (federal tax lien) registrado contra el vendedor es un requisito del compromiso de título como cualquier otro gravamen: o se paga, o la propiedad queda liberada de él. El IRS puede emitir un certificado que libera del gravamen parte de la propiedad cuando lo que sigue sujeto al gravamen vale por lo menos el doble de la deuda pendiente más los gravámenes con prioridad sobre él, cuando se le paga al IRS una cantidad no menor que el interés del gobierno en la parte liberada, o cuando ese interés no tiene valor (26 U.S.C. § 6325(b)(1)–(2)).

El IRS decide la solicitud a su propio ritmo, así que es el trámite que hay que empezar la misma semana en que se encuentra el gravamen.

• Lo encuentra: la búsqueda de título, por el nombre del vendedor.
• Lo resuelve: el pago con el dinero de la venta, o un certificado de liberación del IRS. La solicitud la hace el profesional de impuestos del vendedor.

5. Multas por infracciones de código

Una multa por infracciones de código se convierte en gravamen (code enforcement lien) cuando se registra una copia certificada de la orden que la impone: un gravamen sobre el terreno donde está la infracción y sobre cualquier otro bien inmueble o mueble del infractor (Fla. Stat. § 162.09(3)). La multa sigue acumulándose hasta que el infractor cumple con el código o hasta que se dicta sentencia en una demanda para cobrarla, lo que ocurra primero, así que la cifra del mes pasado no sirve para liquidarla. El gravamen no se puede ejecutar sobre un homestead, pero un gravamen que no se puede ejecutar sigue estando en el registro.

• Lo encuentra: la búsqueda de gravámenes municipales, que informa los casos de código abiertos además de los gravámenes registrados.
• Lo resuelve: corregir la infracción y pagar el gravamen, y luego una liberación del gravamen (release of lien) o una cancelación, que la ley permite otorgar al órgano de gobierno local.

6. Permisos abiertos o vencidos

Un permiso abierto (open permit) es un permiso de construcción que el municipio nunca cerró, por lo general porque nadie pidió la inspección final. Es un registro municipal: lo encuentra la búsqueda de gravámenes municipales, no la búsqueda de título. El contrato decide quién lo resuelve: en el formulario estándar de Florida Realtors/Florida Bar, el vendedor, hasta un Límite de permisos (Permit Limit); en el formulario “AS IS” («tal como está»), el comprador.

• Lo encuentra: la búsqueda de gravámenes municipales.
• Lo resuelve: una inspección final y el permiso cerrado por el departamento de construcción, a cargo de quien el contrato haga responsable.
• En detalle, en inglés: ¿Qué pasa si la propiedad tiene un permiso abierto antes del cierre?

7. Obras recientes: gravámenes de construcción y un aviso de inicio de obra

Los contratistas, subcontratistas y proveedores pueden registrar un reclamo de gravamen (claim of lien) en cualquier momento durante la obra y hasta 90 días después de la última vez que suministraron mano de obra, servicios o materiales (Fla. Stat. § 713.08(5)). Así que una obra terminada el mes pasado todavía puede producir un gravamen después de firmado el contrato.

El aviso de inicio de obra (notice of commencement) registrado cuando empezó la obra tiene efecto frente a una transferencia o una hipoteca durante 1 año después de registrado, a menos que indique otro plazo (§ 713.13(6)). El propietario puede ponerle fin antes con un aviso de terminación (notice of termination) jurado y registrado, que declare que a todos los acreedores con derecho a gravamen se les pagó por completo; surte efecto 30 días después de registrado, o en una fecha posterior que indique (§ 713.132). Un reclamo de gravamen registrado dura 1 año, a menos que dentro de ese plazo se inicie una acción para hacerlo valer (§ 713.22(1)).

Aquí también importa la declaración del propio vendedor. Cuando el vendedor firma una declaración jurada de que no queda sin pagar ninguna mano de obra, servicio o material de los 90 días anteriores al cierre, la póliza de título no puede exceptuar un gravamen no registrado que provenga de ellos (§ 627.7842(1)(c)); por eso en cada cierre se pregunta por las obras recientes.

• Lo encuentra: la búsqueda de título, que muestra un aviso de inicio de obra o un reclamo de gravamen registrado, y la respuesta del vendedor sobre las obras recientes.
• Lo resuelve: las liberaciones finales de quienes hicieron la obra, un aviso de terminación, o el pago y la cancelación de un gravamen registrado. Lo que pida la compañía aseguradora depende de lo que muestre el registro.

8. Impuestos sobre la propiedad sin pagar y certificados de impuestos

Los impuestos sobre la propiedad en Florida son un gravamen de primer rango sobre la propiedad, con prioridad sobre todos los demás gravámenes, desde el 1 de enero del año en que se imponen hasta que se pagan (Fla. Stat. § 197.122(1)). Son exigibles el 1 de noviembre y pasan a estar en mora el 1 de abril del año siguiente, o 60 días después de enviado por correo el aviso de impuestos si eso es más tarde (§ 197.333).

Los impuestos sin pagar llevan a una venta de certificados de impuestos (tax certificates). Cada certificado se adjudica al postor que pague los impuestos y los cargos y pida la tasa de interés más baja, y un certificado que nadie compra se adjudica al condado (§ 197.432(6)). A partir de ahí, los impuestos en mora, los intereses, las costas y los cargos se pagan rescatando el certificado.

• Lo encuentra: la búsqueda de impuestos, en los registros del Recaudador de Impuestos del condado (Tax Collector).
• Lo resuelve: el rescate del certificado con el dinero de la venta que le corresponde al vendedor en el cierre. Cómo se dividen los impuestos del año en curso entre comprador y vendedor lo dice el contrato.

9. Las cuotas de la asociación y el certificado de estoppel

En un condominio o en una comunidad con asociación de propietarios (HOA), lo que el propietario le debe a la asociación consta en un certificado de estoppel. La asociación debe emitirlo dentro de los 10 días hábiles después de una solicitud por escrito o electrónica (Fla. Stat. § 718.116(8) para los condominios; § 720.30851 para las asociaciones de propietarios). Vale por 30 días si se entrega en mano o por vía electrónica, y por 35 días si se envía por correo.

El cargo no puede pasar de $299, más $119 por la entrega urgente (expedited delivery) de un certificado dentro de 3 días hábiles y hasta $179 más si la cuenta del propietario está morosa. No son las cifras impresas en las leyes, que dicen $250, $100 y $150 y le ordenan al Departamento de Regulación Comercial y Profesional (DBPR) ajustarlas por inflación cada cinco años; los montos ajustados son los que publica el Departamento, y el próximo ajuste debe hacerse a más tardar el 1 de julio de 2027. No se puede cobrar ningún cargo por un certificado entregado tarde. Si la venta no se cierra, quien pagó el cargo, si no es el propietario, recibe un reembolso si lo pide por escrito a más tardar 30 días después de la fecha de cierre, y el reembolso es obligación del propietario.

El certificado también protege al comprador: la asociación renuncia al derecho de cobrarle a quien confía en él de buena fe cualquier monto por encima de lo que el certificado declara.

• Lo encuentra: la asociación, por medio del certificado.
• Lo resuelve: el pago de los montos declarados en el cierre. Pedimos el certificado cuando se abre la orden, y uno que vence antes del cierre hay que volver a pedirlo.

10. Una demanda y un lis pendens

Una demanda contra el vendedor alcanza a la propiedad mediante un aviso de lis pendens (aviso de demanda pendiente sobre la propiedad). Una acción funciona como lis pendens sobre una propiedad solo si el aviso está registrado en los registros oficiales del condado y no ha vencido, ni se ha retirado ni se ha cancelado (Fla. Stat. § 48.23(1)(a)). El aviso vence 1 año después de iniciada la acción, a menos que el reclamo se base en un documento debidamente registrado o en un gravamen de construcción, o que el tribunal lo prorrogue por causa justificada (§ 48.23(2)).

Un aviso registrado y vigente es un requisito del compromiso de título. Si la compañía aseguradora está dispuesta a asegurar a pesar de él, y en qué condiciones, es una decisión suya en ese cierre.

• Lo encuentra: la búsqueda de título.
• Lo resuelve: una liberación o cancelación del aviso, la desestimación de la demanda o una orden judicial; todo ello, trabajo de los abogados de las partes.
• Más, en inglés: Demandan al vendedor y es una reventa rápida (flip). ¿Eso detiene la venta?

11. Un vendedor en bancarrota

En una venta dentro de una bancarrota, la orden del tribunal que autoriza la venta es un documento de título. La autoridad del síndico (trustee), las condiciones que aprueba la orden, si los gravámenes se eliminan o siguen sobre la propiedad, y si ya venció el plazo de apelación salen todos de esa orden, así que se lee con tanto cuidado como la escritura y el cierre se programa en torno a ella.

• Lo encuentra: la búsqueda de título, y el vendedor.
• Lo resuelve: la orden de venta ya dictada, cotejada con los documentos del cierre.
• En detalle, en inglés: Compramos de un patrimonio en bancarrota. ¿Qué necesita el trabajo de título?

12. Una ejecución hipotecaria o una venta corta

Una ejecución hipotecaria (foreclosure) es una demanda, así que por lo general aparece en la búsqueda como un lis pendens registrado (entrada 10). Una venta corta (short sale), una liquidación por menos del saldo, necesita la aprobación por escrito del prestamista, y esa carta es por sí misma una condición del cierre: la cifra que el prestamista aceptará, la fecha en que vence la aprobación y lo que le permite recibir al vendedor se leen con tanto cuidado como cualquier liquidación, y la declaración de cierre tiene que coincidir con ella. Una segunda hipoteca, o un gravamen de la asociación o de código, se resuelve por separado; la aprobación de un prestamista no obliga a otro acreedor con gravamen.

• Lo encuentra: la búsqueda de título, y el vendedor.
• Lo resuelve: la carta de aprobación del prestamista y un pago conforme a ella, o la desestimación de la ejecución hipotecaria.

13. Un propietario que ha fallecido

Cuando ha fallecido un propietario que figura en la escritura, otra persona tiene que poder transferir su parte, y quién es depende de cómo se tenía el título y de lo que haya hecho el tribunal de sucesiones (probate court). Si el testamento no da un poder de venta que se pueda usar, el representante personal (personal representative), que en Florida es el albacea, puede vender, pero el título no se transmite hasta que el tribunal autoriza o confirma la venta (Fla. Stat. § 733.613(1)). Si el testamento sí da ese poder, no hace falta una orden del tribunal.

El homestead tiene su propia regla. Un homestead que no se dejó válidamente en testamento se hereda como los demás bienes sin testamento, y cuando el propietario deja cónyuge y descendientes, el cónyuge recibe un usufructo vitalicio (life estate) y los descendientes la nuda propiedad (remainder) (Fla. Stat. § 732.401(1)), así que los descendientes forman parte de la venta. Esa sección no se aplica a la propiedad que se tiene en tenencia por la totalidad (tenancy by the entireties) ni en tenencia conjunta con derecho de supervivencia (joint tenancy with right of survivorship).

• Lo encuentra: la búsqueda de título y las respuestas del vendedor al abrirse la orden.
• Lo resuelve: el poder de venta del testamento o la orden del tribunal, y la autoridad del representante personal tal como el tribunal la haya otorgado. Es trabajo del abogado de la sucesión.

14. El homestead y un cónyuge que no figura en la escritura

El propietario de un inmueble que es homestead puede venderlo o hipotecarlo con la firma conjunta de su cónyuge, si está casado (Fla. Const. art. X, § 4(c)), aunque el nombre del cónyuge no figure en la escritura. Los modelos de escritura de otros estados a menudo no preguntan el estado civil ni tienen dónde firmar un cónyuge que se une a la escritura; por eso preguntamos el estado civil cuando se abre la orden y no en la firma.

• Lo encuentra: las preguntas al abrirse la orden.
• Lo resuelve: la firma del cónyuge en la escritura, en persona o mediante un poder (power of attorney), como explica la entrada 15.
• Más, en inglés: El contrato no es el formulario estándar. ¿Qué cambia eso en el cierre?

15. Un vendedor que firma mediante un poder

Una escritura o una hipoteca de un homestead se puede firmar mediante un poder otorgado con las mismas formalidades que una escritura, y la firma conjunta del cónyuge se puede dar mediante un poder (Fla. Stat. § 689.111). Lo que retrasa un cierre es un poder que nadie ha revisado: si está bien otorgado, si sigue vigente y si es lo bastante amplio para esta venta se resuelve antes de la firma, no en ella. Se lo enviamos a la compañía aseguradora para que lo apruebe de antemano.

• Lo encuentra: el vendedor, que nos avisa que no firmará en persona.
• Lo resuelve: la aprobación del documento por la compañía aseguradora antes de la firma, y el original para registrarlo junto con la escritura.

16. Un propietario que es una empresa o un fideicomiso

La pregunta es quién tiene autoridad para firmar. En una empresa —una LLC, una corporación, una sociedad— eso significa los documentos de la propia empresa y su situación ante la División de Corporaciones de Florida (Sunbiz), y lo que pida la compañía aseguradora depende de la entidad y de lo que digan esos documentos.

En un fideicomiso (trust), cuando la escritura registrada designa a alguien como fiduciario (trustee) y le da poder para vender, ese poder queda conferido al fiduciario designado (Fla. Stat. § 689.073(1)), y el comprador que trata con el fiduciario no está obligado a averiguar sobre los beneficiarios, sobre la autoridad del fiduciario para ejercer los poderes registrados ni sobre ningún contrato de fideicomiso no registrado (§ 689.073(2)). Si la escritura registrada no da ese poder, o el fiduciario ha cambiado, el cierre necesita más.

• Lo encuentra: la búsqueda de título, por la forma en que consta la titularidad.
• Lo resuelve: los documentos de autoridad de la entidad o del fiduciario, en la forma que acepte la compañía aseguradora.

17. Un vendedor en el extranjero

Un vendedor en el extranjero tiene tres caminos: la notarización remota en línea (RON) con un notary public en línea comisionado en Florida (un notario público de Florida, que no es abogado), la firma ante un funcionario consular de Estados Unidos, o la firma ante un notario local cuya autoridad se acredite en una forma que Florida acepte. Cuál funciona depende del país, del prestamista y de la compañía aseguradora, y conviene decidirlo pronto, no la semana del cierre. Cuando el vendedor es una persona extranjera, también se aplica la retención federal de FIRPTA, y el agente de retención es el comprador, no el vendedor ni el agente de cierre (closing agent), que es la compañía de título o el abogado que hace el cierre, no el Realtor.

• Lo encuentra: el vendedor.
• Lo resuelve: una vía de firma acordada de antemano con el prestamista y la compañía aseguradora, y el asesor fiscal del propio vendedor en cuanto a FIRPTA.
• En detalle, en inglés: El vendedor está en el extranjero. ¿Cómo firma un cierre en Florida?

18. Un nombre que ya no coincide con la escritura

Un vendedor que recibió el título con un nombre y ahora usa otro —después de un matrimonio, un divorcio o un cambio de nombre por orden judicial— tiene que firmar de una manera que vincule los dos, y puede que el registro tenga que mostrar por qué. Florida también exige que el nombre de cada firmante esté escrito en letra de molde debajo de su firma para que la escritura se pueda registrar (Fla. Stat. § 695.26(1)(a)), así que la escritura lleva los dos nombres donde hacen falta los dos. Cuando se abre la orden, preguntamos si el nombre de algún propietario ha cambiado desde que recibió el título.

• Lo encuentra: la búsqueda de título y las respuestas del vendedor.
• Lo resuelve: la escritura firmada con los dos nombres donde haga falta, y la prueba del cambio que pida la compañía aseguradora.

19. Un vendedor cuya identidad no se puede verificar, e instrucciones de transferencia que cambian

Alguien que se hace pasar por el dueño de una propiedad que no es suya, en la mayoría de los casos un terreno sin hipoteca cuyo dueño no vive cerca, es un fraude que los agentes de títulos buscan en lugar de esperar a que aparezca. Verificamos la identidad del vendedor frente al registro y frente a documentos que obtenemos nosotros mismos, y si no se confirma, el cierre no se hace hasta que se confirme.

El mismo cuidado se aplica al dinero. Nunca enviamos instrucciones de transferencia bancaria por correo electrónico y nunca enviamos por correo electrónico un cambio a instrucciones ya dadas. Cualquier persona del cierre que reciba un cambio debe llamarnos, a un número que ya tenga, antes de enviar nada.

• Lo encuentra: nuestra verificación de identidad.
• Lo resuelve: una identidad establecida a satisfacción de la compañía aseguradora. Si no se puede establecer, no hay cierre.

20. Un error o un eslabón que falta en la cadena registrada

Una descripción legal equivocada, un nombre mal escrito, o un propietario de la cadena sin una escritura que transfiera lo suyo: cada uno es un vacío entre lo que dice el registro y lo que tiene que decir para que el título se transmita. Un error de alguien que todavía está disponible por lo general se corrige con un documento de corrección otorgado por esa persona. Un vacío cuando ya no lo está puede necesitar un tribunal, en una acción de saneamiento de título: trabajo de un abogado de bienes raíces, y la entrada de esta lista con más probabilidades de mover una fecha por más de unos días.

• Lo encuentra: la búsqueda y el examen del título.
• Lo resuelve: un documento de corrección, o una orden judicial donde haga falta, en la forma que acepte la compañía aseguradora.

21. Una escritura de la cadena firmada sin sus testigos o sin su reconocimiento

Una escritura en Florida tiene que firmarse en presencia de dos testigos que también firman (Fla. Stat. § 689.01(1)) y, para registrarse, debe tener reconocimiento de firma, estar probada mediante un testigo o estar autenticada (§ 695.03). Una escritura de la cadena que se registró sin esos requisitos es un defecto, por un tiempo. Cinco años después de registrada, Florida le da el efecto que se quiso darle, como si no le hubiera faltado ningún sello, testigo ni reconocimiento de firma, ni este hubiera tenido ningún defecto o falla, salvo que haya fraude, posesión adversa o un litigio pendiente (§ 95.231(1)).

Así que una escritura defectuosa reciente por lo general hay que corregirla, y una más antigua puede que la ley ya la haya subsanado. Cuál se aplica se decide en el cierre.

• Lo encuentra: el examen de la cadena.
• Lo resuelve: una escritura de corrección otorgada por quien firmó la original si es reciente, o la aceptación por la compañía aseguradora de la subsanación que da la ley si no lo es.

22. Sin acceso legal

El acceso físico es un camino por el que se puede pasar en carro. El acceso legal es un derecho registrado a usarlo. Un terreno puede tener una entrada pavimentada hasta una calle pública y aun así no tener una servidumbre registrada que la respalde, lo cual es un problema de título y no del levantamiento topográfico, y por lo general aparece como una excepción en el Anexo B-II (Schedule B-II) del compromiso de título.

• Lo encuentra: la búsqueda de título, y a veces el levantamiento topográfico.
• Lo resuelve: de la manera más limpia, una servidumbre registrada otorgada por el dueño del terreno que se atraviesa.
• En detalle, en inglés: El levantamiento muestra una entrada, pero el trabajo de título dice que no hay acceso legal. ¿Cuál es la diferencia?

23. Un levantamiento topográfico que muestra una invasión

Un levantamiento topográfico puede mostrar una cerca, una entrada o la terraza de una piscina que sobrepasa el lindero, o una construcción del vecino sobre este terreno: una invasión (encroachment). Sin levantamiento, el compromiso de título lleva una excepción estándar por lo que un levantamiento habría mostrado. Con un levantamiento certificado hecho dentro de los 90 días anteriores al cierre, Florida la reduce: la póliza solo puede exceptuar las invasiones, superposiciones, disputas de linderos y demás asuntos que el levantamiento muestre de verdad (Fla. Stat. § 627.7842(1)(a)). Lo que sí muestre se evalúa luego en el cierre: cuánto, sobre qué, y si el vecino firmará un acuerdo. Una disputa de linderos es una pregunta para un abogado.

• Lo encuentra: el levantamiento topográfico.
• Lo resuelve: un acuerdo con el vecino, el retiro de lo que invade, o la aceptación informada del comprador, según lo que sea y lo que la compañía aseguradora esté dispuesta a asegurar.

24. La aprobación de la asociación

La aprobación de la asociación es una condición del contrato, no un defecto de título, pero puede detener un cierre con la misma eficacia. El plazo que anuncia la asociación es por lo general el máximo que tiene derecho a tomarse, no el tiempo que necesita, y la mayor parte del retraso es el tiempo que la solicitud pasa incompleta. La solución es un paquete completo entregado el primer día.

• Lo encuentra: el contrato y los documentos de la asociación.
• Lo resuelve: la aprobación por escrito de la asociación, entregada antes del cierre.
• En detalle, en inglés: La HOA dice que la aprobación tarda 30 días y cerramos en dos semanas. ¿Y ahora qué?

25. Un contrato que no es el estándar

Un contrato que no es el estándar cambia el cierre, porque el cierre se rige por el contrato. Los plazos, quién paga cada costo, qué pasa en caso de incumplimiento y qué condiciones deben cumplirse antes de que se mueva el dinero se leen en el propio documento, así que un contrato hecho a la medida hay que leerlo línea por línea en vez de dar nada por sentado.

• Lo encuentra: la lectura del contrato al abrirse la orden.
• Lo resuelve: un cierre armado a partir de lo que de verdad dice el contrato.
• En detalle, en inglés: El contrato no es el formulario estándar. ¿Qué cambia eso en el cierre?

Cuando hay una disputa, o cuando tiene que actuar un tribunal. Un patrimonio sucesorio que no ha pasado por el proceso de sucesión, una demanda o un lis pendens, una acción de saneamiento de título, una disputa de linderos, una sentencia que el vendedor discute, una cuestión de homestead que de verdad está en duda: cada una le corresponde a un abogado de bienes raíces de Florida o al abogado de la parte. Cerramos junto con ellos y leemos lo que ordena el tribunal.