¿Cuánto tardan la búsqueda de título y el cierre en Florida?

El contrato. La fecha de cierre (Closing Date) es la que escribieron las partes, y los plazos que corren antes son los que ellas escribieron o dejaron en los valores que el formulario da por defecto. En el Contrato residencial de compraventa “AS IS” de Florida Realtors/Florida Bar (“AS IS” Residential Contract for Sale and Purchase), el Período de inspección (Inspection Period) es el número de días escrito en el párrafo 12(a), o 15 si el espacio se dejó en blanco, contados desde la Fecha de entrada en vigor (Effective Date). Los demás plazos del formulario —para entregar la evidencia de título, para que el comprador revise el compromiso y el vendedor subsane, y para la aprobación del préstamo— son los que están escritos en el contrato firmado o los que el formulario da por defecto, y el contrato firmado es donde hay que leerlos.

Lo que una agencia de títulos puede decir es cuánto tarda cada parte del trabajo cuando se ordena el primer día, que es el tema del resto de esta página.

Ordenamos la búsqueda el mismo día en que recibimos la orden. Una búsqueda se puede pedir con urgencia, y una búsqueda urgente muchas veces llega en menos de 24 horas. Luego viene el examen, y una búsqueda que encuentra algo tarda lo que tarde leer lo que encontró.

Lo que la búsqueda tiene que establecer lo fija la ley. Una compañía aseguradora de títulos (underwriter) no puede emitir un compromiso ni una póliza hasta haber determinado que el título es asegurable, y esa determinación tiene que basarse en una búsqueda razonable de los registros, en el examen de todo lo demás que sea necesario y en prácticas sólidas de suscripción (Fla. Stat. § 627.7845(1)). La constancia de esa búsqueda y de esa determinación se conserva por lo menos 7 años después de emitido el compromiso o la póliza (§ 627.7845(2)). Así que el compromiso no es un formulario que se llena a partir de la escritura: se emite después de leer el registro, y una búsqueda que encuentra algo tarda lo que tarde leer lo que encontró.

Hasta dónde se lee el registro es algo que la gente pregunta, y la Ley de Título Comercializable según el Registro (Marketable Record Title Act) de Florida es la razón por la que la respuesta se mide en décadas: quien ha sido titular de un derecho registrado sobre la propiedad durante 30 años o más tiene un título comercializable según el registro, libre de reclamaciones salvo las que la ley conserva (Fla. Stat. § 712.02).

El compromiso de título (title commitment) llega después del examen, y enumera lo que hay que resolver antes de que se pueda emitir la póliza: la hipoteca del vendedor que hay que pagar, una sentencia judicial que hay que saldar, un certificado de estoppel que hay que obtener, un permiso que hay que cerrar. Cada uno tiene su propio plazo, en manos de otra persona, y el resto de esta página son esos plazos en el orden en que suelen pesar.

Lo que hacemos el día en que se emite el compromiso es comunicar por escrito a las dos partes cada requisito, de quién depende y qué hará falta. El requisito del que no se ha avisado a nadie es el que mueve una fecha de cierre.

10 días. El acreedor hipotecario o la compañía que administra el préstamo (servicer) tiene que enviar una carta de liquidación (payoff; la ley la llama estoppel letter), con el saldo pendiente a una fecha y el interés que se acumula cada día después, dentro de los 10 días siguientes a recibir una solicitud por escrito del deudor hipotecario o de alguien que actúe en su nombre (Fla. Stat. § 701.04(1)(a)). Si el día 10 cae en fin de semana o feriado, la carta está a tiempo si se envía a más tardar al final de la jornada laboral del siguiente día hábil (§ 701.04(1)(f)2.).

La ordenamos el día en que se abre la orden, y por eso la carta de liquidación pocas veces es lo que mueve una fecha. La liquidación de una sentencia o de un gravamen se pide de la misma manera, al acreedor, por escrito; la página sobre sentencias contra el vendedor describe lo que pasa cuando el acreedor tarda.

Después del cierre, el prestamista tiene 60 días desde el día en que el préstamo se paga por completo para firmar la cancelación de la hipoteca (satisfaction of mortgage) con reconocimiento de firma (acknowledgment), enviarla a registrar y enviarle al propietario la cancelación ya registrada (§ 701.04(2)(a)), y el titular de un gravamen o el acreedor de una sentencia tiene los mismos 60 días (§ 701.04(3)). Ese plazo corre después del cierre y no lo detiene, pero le damos seguimiento hasta que la cancelación quede registrada, porque una hipoteca vieja que queda abierta es un problema en la venta siguiente.

10 días hábiles. Una asociación de condominio o una asociación de propietarios (HOA) tiene que emitir el certificado de estoppel dentro de los 10 días hábiles siguientes a una solicitud por escrito o electrónica, y si no cumple, no puede cobrar nada por él (Fla. Stat. § 718.116(8); § 720.30851). Después, el certificado vale 30 días si se entrega en mano o electrónicamente, y 35 si se envía por correo, así que uno pedido demasiado temprano vence y hay que pedirlo de nuevo. Los cargos y las reglas están en la guía de los cargos por el certificado de estoppel.

La aprobación del comprador por parte de la asociación es un reloj aparte, que fijan los documentos de la propia asociación y no la ley, y es el que con más frecuencia decide la fecha de cierre de un condominio. La página sobre la aprobación de la asociación lo explica.

Lo que diga la ciudad. Una búsqueda de título lee los registros oficiales del condado; lo que la ciudad tiene contra la propiedad —permisos abiertos (open permits), casos de infracciones de código, saldos de servicios públicos sin pagar, cuotas especiales (special assessments)— se encuentra con una búsqueda aparte dirigida a la ciudad, que le pone el precio y el plazo que quiera. Algunas ciudades responden en un día o dos, otras tardan una semana o más, y algunas venden una respuesta urgente. Lo que publica cada ciudad está en su propia página, ciudad por ciudad. Ordenamos esta búsqueda junto con la búsqueda de título, en cada cierre.

Lo que encuentra puede tardar más que la búsqueda: un permiso abierto lo tiene que cerrar el municipio, y en el formulario “AS IS” eso le toca gestionarlo al comprador. La página sobre permisos abiertos lo describe.

Tres, todos en el Reglamento Z (Regulation Z), y todos contados en días hábiles.

• La Estimación de préstamo (Loan Estimate). El prestamista tiene que entregarla o enviarla por correo a más tardar el tercer día hábil después de recibir la solicitud del comprador que toma el préstamo (12 C.F.R. § 1026.19(e)(1)(iii)(A)). Ese plazo corre al principio y pocas veces afecta la fecha de cierre.
• La Declaración de cierre (Closing Disclosure). El prestamista tiene que asegurarse de que la reciba el comprador que toma el préstamo a más tardar tres días hábiles antes de la consumación del préstamo (§ 1026.19(f)(1)(ii)(A)). Este es el plazo que fija la última semana de un cierre con préstamo: las cifras tienen que ser definitivas, de los dos lados, tres días hábiles antes de la firma.
• Tres días nuevos. Si antes de la consumación la tasa de porcentaje anual (APR) deja de ser exacta, cambia el tipo de préstamo o se agrega una penalidad por pago anticipado, el prestamista tiene que emitir una Declaración de cierre corregida y corre un nuevo plazo de tres días hábiles (§ 1026.19(f)(2)(ii)). Un bloqueo de tasa (rate lock) que vence en la última semana es la forma en que un cierre se atrasa tres días.

En el refinanciamiento de la vivienda de quien toma el préstamo con un prestamista nuevo, corre un cuarto plazo después de la firma: cada propietario puede rescindir el préstamo hasta la medianoche del tercer día hábil, y no se puede desembolsar dinero hasta que ese plazo venza (12 C.F.R. § 1026.23(a), (c)). La página de refinanciamientos lo explica.

Nada cambia antes del cierre, y se agrega un plazo después. Cuando el vendedor es una persona extranjera, el comprador retiene el 15% de la cantidad realizada (amount realized) en el cierre, salvo que se aplique una excepción, y tiene que declararlo y entregarlo dentro de los 20 días siguientes a la transferencia. Las cifras están en la página de la retención de FIRPTA. Un vendedor que espera deber menos que la retención solicita al IRS un certificado de retención (withholding certificate) antes del cierre, y el IRS tarda en resolver la solicitud; esa solicitud es el único paso de FIRPTA que puede mover una fecha, y le corresponde al asesor fiscal del vendedor cuando se firma el contrato, no la semana del cierre.

Un vendedor que está en el extranjero además tiene que firmar desde el extranjero, y la disponibilidad de citas en el consulado puede decidir por sí sola la fecha de cierre. La página sobre firmar desde el extranjero describe las tres maneras de hacerlo.

La escritura queda registrada, y sirve de aviso para todos, en el momento en que el Secretario del Tribunal del condado (Clerk of Court) le pone su número oficial de registro; el orden de esos números determina la prioridad (Fla. Stat. § 695.11). Así que una oficina lenta atrasa el momento en que la escritura aparece en el índice y regresa ya registrada, no su lugar en la cadena de título.

Cuánto tarda eso depende de cada oficina. De las 67 oficinas de registro de Florida, 22 publican algo al respecto; la mayoría dice solo que el registro el mismo día no está garantizado a menos que el documento se lleve en persona, y unas pocas le ponen un número. Lo que publica cada oficina está en una sola página, con las palabras de la propia oficina.

Las mismas pocas cosas, cierre tras cierre:

1. Una aprobación que da otra persona: la aprobación del comprador por parte de una asociación, la orden de un tribunal en una venta de una sucesión o de una bancarrota, la autorización final del prestamista para cerrar (clear to close).
2. Un requisito que se encuentra tarde: una sentencia, un permiso abierto, un gravamen, un heredero que falta; cada uno tarda lo que tarde la persona que tiene que resolverlo. La solución es la búsqueda ordenada el primer día y los requisitos por escrito el día en que se emite el compromiso.
3. Un préstamo que cambia: una tasa nueva, un tipo de préstamo nuevo o un bloqueo de tasa que vence en la última semana vuelve a iniciar los tres días hábiles del prestamista.
4. Una firma que tiene que viajar: un vendedor en el extranjero, un poder (power of attorney) que hay que redactar y aprobar, una entidad cuya autoridad hay que documentar.
5. Dinero que no se ha cobrado: una transferencia bancaria que no ha llegado, o un cheque que no se ha compensado, la mañana del cierre.

Lo que no mueve una fecha es la prima del seguro de título, los impuestos o el cargo de registro: los fijan el reglamento y la ley, y son los mismos el primer día del cierre que el último.

Cuando se disputa un plazo: un vendedor que dice que el aviso del comprador llegó tarde, un comprador que dice que el vendedor no subsanó, una condición del prestamista que las partes leen de forma distinta. Cada una de esas es una pregunta sobre lo que dice el contrato, y les corresponde a los abogados de las partes, no al agente de cierre (closing agent).