Bayview No. Three, Fisher Island: participaciones, arrendamientos y reventas

La del nuevo Anexo 2 de una enmienda de 2025, registrada el 14 de agosto de 2025 en el Libro de Registros Oficiales 34897, página 4266 (OR 34897/4266). Adoptada en una reunión del 6 de agosto de 2025, combinó las Unidades 5231 y 5232 en la Unidad 5231-32 y llevó el total de 37 unidades a 36. El Tasador de Propiedades (Property Appraiser) muestra la unidad combinada con un 3.741%.

La tabla que reemplazó venía de la enmienda de 2001 de la Junta Directiva, que reformuló todas las participaciones. Aprobada por mayoría el 1 de diciembre de 2000, se registró el 10 de enero de 2001 en OR 19445/657. Califica de error de transcripción (scrivener's error), un error de redacción, las participaciones de 1992, que debían haber seguido los pies cuadrados de cada unidad, y se apoya en el procedimiento de la Ley de Condominios para las correcciones que aprueba la junta directiva.

El tipo A pasó de 2.220% a 2.2283%, y el tipo M de 3.870% a 3.8408%. La Unidad 5294 pasó a ser del tipo «5294-H*», con 3.6550%, y las 37 unidades siguieron sumando 100.00%.

La enmienda de 2001 cita una declaración jurada (affidavit) de un arquitecto, el Affidavit «A», que no está en sus tres páginas registradas. Nada de lo que tenemos muestra si se omitió o se registró por separado. Si una junta directiva puede reformular así todas las participaciones es una cuestión para un abogado.

Sí. Por su derecho de preferencia en la compra (right of first refusal), la asociación o quien ella designe puede igualar la oferta de un tercero y quedarse ella misma con la venta o el arrendamiento (§ 18.1).

Después de que el propietario le envía la oferta a la Junta Directiva por correo registrado (registered mail), la asociación tiene 30 días para decidir y comunicarlo por correo certificado (certified mail), y luego 45 para cerrar en la oficina de sus abogados si compra. Si no decide, el propietario tiene 60 días para aceptar la oferta, aunque la misma cláusula le da a la asociación solo veinte (20) días, así que contamos con 30.

Sin esa oferta, una venta o un arrendamiento sigue siendo anulable en cualquier momento a elección de la asociación (§ 18.1). La votación de los miembros antes de comprar del § 18.2 y las exenciones de los §§ 18.7–18.9 para familiares, prestamistas y herencias coinciden con las condiciones comunes de Island Developers. Tras una transmisión exenta, el nuevo propietario sigue obligado por el § 18.

El certificado de estoppel de la asociación, su declaración de lo que debe la unidad, se pide junto con el de FICA, la asociación maestra, y el vendedor le entrega al comprador los documentos de reventa. La asociación entrega también lo siguiente.

• El certificado de terminación del derecho de preferencia (Certificate of Termination of Right of First Refusal). Una vez que un directivo lo firma, con reconocimiento de firma (acknowledgment), es concluyente para todas las personas que confíen en él de buena fe (§ 18.5).
• Los espacios de la unidad. Cada espacio de estacionamiento, de carrito de golf o de almacenamiento es un Elemento Común Limitado (Limited Common Element), propiedad común reservada a una unidad (§ 3.3). Tal como se registró originalmente, solo se asignaban en los registros de la asociación, y una enmienda de 2023 cambió el § 3.3(d) sobre las asignaciones de estacionamiento y de carritos de golf (OR 33602/4068). Las reglas de 2021 los muestran en un plano y envían los vehículos comerciales a los espacios de estacionamiento designados del 5200 que bordean Valencia Estates.

Tal como se registró originalmente, el § 17.8 solo permitía arrendar la unidad completa, como máximo una vez por año calendario, y disponía que todos los arrendamientos debían constar por escrito y estar aprobados por la asociación. No fijaba ningún plazo mínimo, aunque el § 17.1, tal como se registró originalmente, convierte en arrendamiento cualquier estadía de más de un mes.

Una Tercera Enmienda (Third Amendment), registrada el 3 de febrero de 2005 (OR 23054/2607), enmendó los §§ 17.1 y 17.8. Su cláusula de depósito permite a la asociación exigir que se deposite en garantía (escrow) ante la asociación una suma razonable, que no supere el equivalente de un mes de renta (p. 3). También fijó la ocupación en una unidad familiar designada y dos personas por dormitorio. Como enmendó el § 17.8, en todo lo relativo a un arrendamiento hay que seguir su texto.

Tal como se registró originalmente, el § 17.1 también limitaba quién puede vivir en la unidad de una compañía, como hacen las condiciones comunes de Island Developers. Según las reglas de FICA sobre inquilinos, a un inquilino no aprobado se le puede negar el ferry. Una enmienda que prohíba los arrendamientos, cambie su plazo o limite con qué frecuencia se arrienda una unidad obliga solo a los propietarios que la consintieron y a los compradores posteriores (Fla. Stat. § 718.110(13)).

Según el § 13.2, tal como se registró originalmente, las cuotas con 15 días de atraso devengan intereses a la tasa más alta que permita la ley y un cargo por mora de hasta $25.00 o el 5% de la cuota, lo que sea mayor. Se considera que cada propietario ha cedido a la asociación las rentas de su unidad. La asociación también puede declarar exigibles las cuotas restantes del año presupuestario, después de un aviso de 30 días y de registrar un reclamo de gravamen (claim of lien). Su reclamo de gravamen vence al cabo de un año, salvo que demande. Después de una venta o una donación, puede cobrar todas las cuotas impagas al propietario anterior o al nuevo (§ 13.1, tal como se registró originalmente).

Una Quinta Enmienda (Fifth Amendment), registrada el 29 de marzo de 2021 (OR 32420/772), enmendó el § 13.1, la cesión de rentas y la aceleración de las cuotas, así que en un cobro hay que seguir su texto.

La Primera Enmienda (First Amendment) del desarrollador, de diciembre de 1992, fecha el gravamen el 4 de mayo de 1992, la posterior entre una fecha de enero de 1992 y la del registro de la declaración. Frente a una primera hipoteca ya registrada, solo surte efecto a partir de un reclamo de gravamen registrado (¶ 5).

Desde 2021, lo que debe un Acreedor Hipotecario Institucional en Primer Grado (Institutional First Mortgagee), es decir, un banco con una primera hipoteca, por las cuotas anteriores después de una ejecución hipotecaria (foreclosure) o de una escritura en lugar de ejecución hipotecaria (deed in lieu) depende de cuándo se registró su hipoteca. Para una hipoteca registrada el 29 de marzo de 2021 o antes, son seis meses de cuotas impagas o el 1% de la deuda hipotecaria original, lo que sea menor (§ 13.5(a), p. 5).

Para una hipoteca posterior, es lo menor entre las cuotas que vencieron en los doce (12) meses inmediatamente anteriores a su adquisición del título y el uno por ciento (1%) de la deuda hipotecaria original (§ 13.5(b), pp. 5–6). Cualquiera de los dos topes se aplica solo si la asociación fue parte en la ejecución hipotecaria (§ 13.5(c)). La compañía aseguradora de títulos (underwriter) los lee junto con las reglas sobre el prestamista.

Las enmiendas requieren más del 66 2/3% de los intereses de voto, además del propietario y los acreedores hipotecarios de una unidad que cambien de forma sustancial. Los cambios sobre seguros, siniestros o expropiación requieren al Acreedor Hipotecario Institucional Principal en Primer Grado (Primary Institutional First Mortgagee), y el desarrollador solo podía enmendar por sí solo mientras dirigía la asociación (Primera Enmienda ¶ 3, nuevos §§ 6.1–6.4). Los cambios sobre los arrendamientos, las restricciones a la venta u otra materia que enumere el § 21.2 requieren también a Acreedores Hipotecarios Institucionales en Primer Grado que tengan al menos el 51% de los votos de las unidades hipotecadas. Desde 2021, una enmienda que adecue la declaración a la Ley de Condominios debe aprobarla la mayoría de los propietarios de unidades representados en una reunión en la que haya quórum (OR 32420/772, p. 3).

Otras dos enmiendas tocan el dinero y las obras. Una Cuarta Enmienda (Fourth Amendment) de 2015 añadió el § 11.1(e), sobre cuotas especiales (special assessments) y financiamiento por parte de los propietarios (OR 29578/4294, que la enmienda de 2021 cita como página 4292). Desde una Sexta Enmienda (Sixth Amendment) de 2023, las Alteraciones Sustanciales (Material Alterations) de más de $50,000 al año siguen las reglas de aprobación del § 8 (OR 33602/4068, p. 6). Los miembros pueden pedirle a la Junta Directiva que las someta a votación de los miembros mediante una petición escrita firmada por al menos el veinticinco por ciento (25%) de los intereses de voto de los miembros.

El 28 de abril de 2026 se registró un Ninety-Nine Year Lease Agreement and Restrictive Covenant (acuerdo de arrendamiento por noventa y nueve años y convenio restrictivo) entre la asociación y el propietario de la Unidad 5211 (OR 35276/2330). Es un arrendamiento por 99 años de los elementos comunes contiguos a la Unidad 5211 a favor del propietario de esa unidad, así que importa en cualquier venta de la Unidad 5211.

Todos los propietarios son miembros de FICA (§ 23). La declaración cita los Master Covenants de FICA de 1986 (OR 13008/2052), así que verifique qué versión rige hoy.

Buscamos en el índice de los registros oficiales del Secretario del Tribunal, actualizado hasta el 9 de octubre de 2026, los instrumentos de la asociación registrados después del 10 de enero de 2001. Mostró los seis de abajo, de 2005 a 2026.

Un cierre sobre la Unidad 5231-32 necesita la enmienda de 2025, y uno sobre la Unidad 5211, el arrendamiento de 2026. Los costos de la piscina dependen de cómo facturen las dos asociaciones, así que pregunte. Las reglas (Rules and Regulations) revisadas al 29 de diciembre de 2021, que no añaden nada sobre los arrendamientos, no están firmadas ni registradas y no tienen certificado de adopción, así que solo nos basamos en ellas una vez que la asociación las confirma.