Bayview No. Two, Fisher Island: derecho de preferencia, arrendamientos y una piscina compartida

• El certificado de estoppel de la asociación. Bayview No. Two tiene sus propias cuotas y su propio gravamen (§ 13), así que su certificado, que indica lo que debe el vendedor, se pide por separado del de FICA, al mismo tiempo. La declaración da 15 días (§ 13.7), pero el capítulo 718 exige ahora uno dentro de 10 días hábiles desde una solicitud por escrito o electrónica.
• El certificado que pone fin al derecho de preferencia. Firmado por un directivo, con reconocimiento de firma (acknowledgment), el certificado de terminación del derecho de preferencia (Certificate of Termination of Right of First Refusal) es concluyente a favor de cualquiera que confíe en él de buena fe (§ 18.5).
• Qué espacios van con la unidad. Los espacios de estacionamiento, de carritos de golf y de almacenamiento son Elementos Comunes Limitados (Limited Common Elements), es decir, propiedad común reservada al uso de una sola unidad. Las asignaciones escritas no se registran (§ 3.3(b), (d)), así que solo la asociación puede decir cuáles corresponden a la unidad.

Cuando el comprador es una compañía o un fideicomiso, solo pueden vivir en su unidad sus directivos, socios, beneficiarios o designados y sus familias (§ 17.1). Aparte, el vendedor debe entregarle al comprador los documentos de reventa del condominio.

Toda venta, salvo las del desarrollador, y también todo arrendamiento (§ 18.1). Ese es el derecho de preferencia en la compra (right of first refusal) de la asociación: puede comprar o arrendar la unidad ella misma, o por medio de quien designe, en las condiciones de la oferta del tercero.

Los arrendamientos quedaron fuera de él durante algo más de un año. Una enmienda de 1996 (OR 17291/4804, registrada el 29 de julio de 1996) suprimió del § 18.1 las palabras «or lease» (o arrendar). Una enmienda de 1997 (OR 17859/4791, registrada el 6 de noviembre de 1997) volvió a incluirlas. Desde entonces, el § 18.1 vuelve a decir que ningún propietario de unidad, salvo el desarrollador, puede vender su unidad, y que ningún propietario puede arrendarla, sin cumplir las disposiciones que siguen (OR 17859/4792).

El propietario, venda o arriende, le envía a la Junta Directiva por correo registrado (registered mail) la oferta de buena fe (una oferta genuina de un tercero) y sus condiciones. La asociación debe comunicar su decisión por correo certificado (certified mail) dentro de 30 días. Una frase posterior del § 18.1 dice 20, así que nuestras fechas de cierre dejan margen para los 30 completos. Si dentro de esos 20 días la asociación ni acepta una venta ni rechaza un arrendamiento en la forma que permite la sección 17.8, el propietario puede aceptar la oferta del tercero dentro de 60 días.

Si la asociación compra, cierra en la oficina de sus abogados dentro de los cuarenta y cinco (45) días siguientes a su decisión. Al vendedor le corresponde entregar una escritura de garantía legal (statutory warranty deed), pagar el impuesto de sellos documentales y entregar un compromiso de título (title binder) al menos 30 días antes del cierre.

La asociación puede dejar sin efecto una venta hecha sin cumplir el § 18, que es anulable en cualquier momento a elección de la asociación. Las exenciones de los §§ 18.7–18.9 siguen las condiciones comunes de Island Developers, que comparten Bayview No. One y Bayview No. Three, y la enmienda de 1997 cambió también el § 18.2, el voto de los miembros sobre la compra. Una donación o un legado (una transmisión por testamento) está exento, pero el nuevo propietario sigue teniendo la unidad sujeta al § 18 (§ 18.8).

Cada arrendamiento necesita la aprobación de la asociación, y una unidad puede arrendarse como máximo una vez por año calendario. La enmienda de 1996 suprimió ambas reglas del § 17.8, junto con el deber del propietario de informar de cada inquilino, y la enmienda de 1997 restableció las tres (OR 17859/4791, p. 1). El § 17.8 vuelve a decir que todos los arrendamientos deben constar por escrito, estar aprobados por la asociación y prever…

Añade que una unidad no puede arrendarse más de una (1) vez en un mismo año calendario. El propietario está obligado a avisar a la asociación cada vez que su unidad vaya a ser ocupada por un inquilino. Además, cada arrendamiento debe cumplir las disposiciones de la sección 18 y quedar sujeto a ellas (p. 2), que le dan a la asociación su derecho de preferencia sobre los arrendamientos.

La búsqueda no muestra ningún otro cambio al texto de 1991 del § 17.8. Un arrendamiento abarca la unidad completa y permite a la asociación cancelarlo si el inquilino incumple. La asociación puede exigir un depósito de hasta un mes de renta, y devuelve cualquier saldo dentro de los 15 días siguientes a la salida del inquilino.

No se fija ningún plazo mínimo, pero quien se queda más de un mes cuenta como inquilino. La ocupación llega como máximo a dos (2) personas por dormitorio y una (1) persona por estudio (den), sin contar los huéspedes de visita (§ 17.1).

FICA puede negarle el ferry a un inquilino que la asociación no haya aprobado (sus reglas sobre inquilinos), así que se lo planteamos al comprador inversionista antes del contrato. Si más adelante los propietarios votan prohibir los alquileres, cambiar su plazo o limitar con qué frecuencia puede alquilarse una unidad, solo quedan obligados los propietarios que lo consientan y quienes adquieran el título después (Fla. Stat. § 718.110(13)). Un comprador queda obligado por cualquier enmienda de ese tipo que ya esté en vigor, así que, para un inversionista, buscamos todo lo registrado desde el 23 de febrero de 2017.

Los propietarios de dos edificios. La sección 22 abre la piscina, el spa y las instalaciones relacionadas que están dentro de la propiedad del condominio a los propietarios de un condominio contiguo, si la declaración de ese condominio lo prevé. La declaración posterior de Bayview No. Three reclama ese derecho sobre esta piscina. Cada edificio paga según su número de unidades, y la asociación de Bayview No. Two fija las reglas para su uso (§ 22 de cada una). No hemos visto ningún acuerdo de reparto de costos entre las asociaciones, así que pregunte cómo factura cada una.

Bayside Village también tiene una Unidad 5302, así que aquí la descripción legal debe nombrar el condominio además del número. Las Unidades 5311, 5313 y 5342 se reconfiguraron en 2010 (OR 27141/4328 y OR 27485/4662), así que sus descripciones y participaciones salen de esas enmiendas y de la de 2017. El consentimiento de The Mutual Benefit Life Insurance Company, el prestamista del desarrollador, cita su hipoteca sin libro ni página.

El gravamen de la asociación data del 17 de mayo de 1991, la fecha en que se registró la declaración (§ 13.2). Las cuotas con 15 días de atraso devengan intereses a la tasa más alta que permita la ley, sin cargo por mora. Cuando han pasado 30 días desde un aviso por escrito, la asociación puede exigir de inmediato las cuotas de los doce (12) meses siguientes (§ 13.2).

En la reventa de una propiedad de un banco, el § 13.5, tal como se registró, libera de las cuotas anteriores al Acreedor Hipotecario Institucional en Primer Grado (Institutional First Mortgagee), es decir, un banco con una primera hipoteca, que adquiere el título, salvo que un reclamo de gravamen (claim of lien) haya precedido a su hipoteca. El capítulo 718 limita ahora lo que debe un acreedor hipotecario en primer grado a lo menor entre 12 meses de cuotas anteriores a su adquisición del título y el 1% de la deuda hipotecaria original. Ese tope solo se aplica si incluyó a la asociación como demandada en la ejecución hipotecaria (foreclosure), así que la compañía aseguradora de títulos (underwriter) decide qué regla rige (las reglas sobre el prestamista y el gravamen de FICA).

El comprador y el vendedor responden cada uno por todas las cuotas impagas del vendedor (§ 13.1). Una enmienda requiere a los propietarios de más del 50% de las unidades más al menos el 66 2/3% de la Junta Directiva, o a los propietarios de más del 80% de las unidades (§ 6.1). Las multas tienen un tope de $50.00 y nunca afectan a la unidad como gravamen (By-Laws § 5.1(m)). El desarrollador renunció a sus garantías, y esa renuncia obliga a los propietarios posteriores (§ 25).

Cada unidad lleva la membresía en FICA (§ 23), y los Master Covenants de FICA prevalecen sobre la declaración (§ 11.1). Verificamos qué versión consta en los registros.

Buscamos en el índice de los registros oficiales del Secretario del Tribunal, actualizado hasta el 9 de octubre de 2026, los instrumentos de la asociación registrados después del 17 de mayo de 1991. Mostró las seis enmiendas de abajo.