Bayview No. One, Fisher Island: reventas, arrendamientos y la hoja del levantamiento del Edificio 48

Una venta necesita dos certificados de estoppel, declaraciones de lo que debe el vendedor: uno de la asociación y otro de FICA, la asociación maestra de la isla, además de los documentos de reventa que entrega el vendedor.

Cuando un propietario tiene una oferta de buena fe para comprar o arrendar y piensa aceptarla, le envía a la Junta Directiva, por correo registrado (registered mail), el nombre, la dirección y las condiciones del comprador o del inquilino (§ 18.1). Si la asociación no ejerce su derecho, un directivo firma, con reconocimiento de firma (acknowledgment), un certificado de terminación del derecho de preferencia, que es concluyente para cualquiera que confíe en él de buena fe (§ 18.5).

Aceptar la escritura equivale a asumir la declaración, los By-Laws, los artículos de incorporación, las reglas y los Master Covenants (§ 18.1), así que la escritura no necesita ninguna cláusula especial.

Sí. El derecho de preferencia le permite a la asociación ocupar el lugar del comprador o del inquilino en las condiciones de la oferta del tercero, y aquí alcanza también a los arrendamientos. El desarrollador, Island Developers, Ltd., puede vender sin sujetarse a él, y un banco con una primera hipoteca (un Acreedor Hipotecario Institucional en Primer Grado, o Institutional First Mortgagee) puede vender o arrendar sin sujetarse a él (§ 18.1). Las donaciones, los legados y las herencias no están sujetos al derecho, aunque cada sucesor sigue obligado por el § 18 (§ 18.8).

Bayview No. Two y No. Three usan el mismo modelo de Island Developers, y también se aplican su votación del § 18.2, su regla del § 18 sobre ventas anulables y sus exenciones de los §§ 18.7–18.9. De los dos plazos para ejercer el derecho que da el § 18.1, uno de 30 días y otro posterior de 20, contamos con 30.

Si la asociación o quien ella designe decide comprar y lo notifica por correo certificado (certified mail), el cierre se hace en la oficina de los abogados de la asociación dentro de los 45 días siguientes a esa notificación. El vendedor entrega un resumen de título (abstract) o un compromiso de título (title binder) al menos 30 días antes, firma una escritura de garantía legal (statutory warranty deed) y paga el impuesto de sellos documentales y los demás impuestos. Los impuestos, los intereses hipotecarios y los gastos comunes se prorratean.

No más de una vez por año calendario (§ 17.8), y ninguna de las enmiendas que se enumeran abajo cambia eso. Cada arrendamiento abarca la unidad completa, consta por escrito y necesita la aprobación de la asociación. La asociación puede dar por terminado un arrendamiento si el inquilino incumple, y exigir en depósito (escrow) hasta un mes de renta, cuyo saldo devuelve dentro de los 15 días siguientes a la salida del inquilino.

El propietario informa de cada nuevo inquilino y responde solidariamente con él, es decir, la asociación puede reclamarle a cualquiera de los dos. Salvo que la Junta Directiva decida otra cosa, una estadía de más de un (1) mes convierte al ocupante en arrendatario, pague o no. La ocupación es de una familia, con un máximo de dos personas por dormitorio más una por estudio (den), sin contar huéspedes. Una unidad cuya dueña sea una corporación, una sociedad o un fideicomiso solo puede alojar a sus directivos, socios, beneficiarios o designados y a sus familias (§ 17.1).

La aprobación no tiene plazo, cargo ni entrevista fijados, aparte de la mención de 20 días en el § 18.1. Extender o renovar un arrendamiento aprobado no conlleva ningún cargo por aprobación (§ 18.5). El desarrollador estaba exento del § 17, salvo la regla de mascotas y la aprobación de arrendamientos e inquilinos (§ 17.12).

FICA puede negarle el ferry a un inquilino no aprobado. Según Fla. Stat. § 718.110(13), una enmienda que prohíbe los alquileres, cambia su plazo o limita su frecuencia obliga al comprador que adquiere el título después de ella, aunque el vendedor no estuviera obligado (reglas de arrendamiento de Fisher Island).

En 1993 el desarrollador reemplazó la hoja 9 del levantamiento topográfico, el tercer piso del Edificio 48 con las Unidades 4832 a 4834, mediante una enmienda registrada en el Libro de Registros Oficiales 15893, página 3348 (OR 15893/3348). Su nota describe la línea entre la Unidad 4833 y su vecina, que se lee como la 4832, como una división teórica, y aclara que no existe ninguna pared física.

Una enmienda de 2010 (OR 27352/3099, registrada el 14 de julio de 2010) consolidó las Unidades 4832 y 4833, y las Unidades 4913 y 4914, amplió la Unidad 4814 y enmendó los Anexos 2 y 3A. Se volvió a registrar el 30 de julio de 2010 para incluir los anexos (OR 27371/952), así que un cierre sobre cualquiera de esas unidades necesita las dos inscripciones. El Anexo 2 vuelto a registrar muestra «TOTAL 26» (OR 27371/953).

Los dueños de la propiedad contigua, y de las unidades que se construyan allí, tienen una servidumbre perpetua para entrar y salir por las áreas de acceso pavimentadas (§ 3.3(f)). Ninguna otra declaración que tengamos abre su piscina a los propietarios de Bayview No. One. La declaración de Bayview No. Two abre su piscina a un condominio contiguo, y la de Bayview No. Three nombra la piscina de No. Two para sus propios propietarios.

El gravamen de la asociación data del 28 de junio de 1990, la fecha en que se registró la declaración, y lo acredita un reclamo de gravamen registrado. Las cuotas impagas devengan intereses a la tasa más alta que permita la ley pasados 15 días, sin cargo por mora (§ 13.2). Con 30 días de aviso por escrito, la asociación puede declarar exigibles de inmediato las cuotas de los tres (3) meses siguientes.

En una venta voluntaria, tanto el comprador como el vendedor deben las cuotas impagas del vendedor (§ 13.1). Esa regla, la cláusula del § 13.5 sobre el prestamista tal como se registró, la votación del § 6.1 para enmendar y el tope de $50 a las multas, que nunca se convierten en gravamen (By-Laws § 5(m)), son las condiciones comunes del modelo. En cambio, el capítulo 718 puede limitar lo que debe un acreedor hipotecario en primer grado que incluyó a la asociación como demandada en la ejecución hipotecaria a lo menor entre 12 meses de cuotas y el 1% de la deuda original. La compañía aseguradora de títulos (underwriter) decide si se aplica ese tope o el § 13.5 (las reglas sobre el prestamista).

Las enmiendas entran en vigor cuando se registra un certificado (§ 6.3). El tamaño de una unidad, los derechos que lleva o su participación solo cambian con su propietario y sus acreedores hipotecarios, y las secciones sobre seguros, reconstrucción y expropiación solo con el Acreedor Hipotecario Institucional Principal en Primer Grado (Primary Institutional First Mortgagee) (§ 6.4). La facultad del desarrollador de enmendar por sí solo (§ 6.2) y su garantía del § 13.6 duraban mientras controlara la Junta Directiva o tuviera unidades, y la tabla no fecha ningún traspaso del control.

Toda unidad lleva la membresía en FICA, y el § 23 permite que FICA haga que la asociación cobre las cuotas de FICA, aunque una Primera Enmienda a los Master Covenants de FICA, registrada el 13 de junio de 2022 (OR 33238/1903), dispone que FICA las cobre directamente. Donde ambos documentos se contradicen, prevalecen los Master Covenants (§ 11.1), así que verificamos qué versión de los convenios maestros rige.

Buscamos en el índice de los registros oficiales del Secretario del Tribunal, actualizado hasta el 9 de octubre de 2026, los instrumentos de la asociación registrados después del 26 de abril de 1993. Mostró los tres de abajo, de 2010 y 2016.