Palazzo del Mare, Fisher Island: reventas, arrendamientos y límites de diseño en el Edificio 71

Ni la asociación ni FICA tienen que aprobar al comprador. Los artículos de incorporación permiten una aprobación solo donde la declaración la prevea (§ 5.2(g)), y la declaración de 2007 no prevé ninguna. Además de los documentos de reventa del vendedor y de la ronda del derecho de preferencia que se describe abajo, el cierre necesita lo siguiente.

• Dos certificados de estoppel. El de la asociación, una declaración de lo que debe el vendedor, se promete dentro de 15 días de una solicitud por escrito (§ 13.7). El capítulo 718 exige ahora que se entregue dentro de 10 días hábiles, por un cargo razonable dentro de los topes legales. El de FICA es un segundo pedido, porque todos los propietarios son miembros (§ 22).
• El cargo por información. Las respuestas de buena fe a un posible comprador o titular de un gravamen, más allá de lo que exige la ley, pueden costar hasta $150 más los costos de copias y los honorarios de abogados (By-Laws § 18).
• La asignación de espacios. Los espacios de almacenamiento, de estacionamiento y de carrito de golf, las Dependencias Suplementarias (Supplemental Quarters) y las Cabañas (Cabanas) pasan a ser elementos comunes limitados (limited common elements) de una unidad, reservados para ella, una vez asignados por un escrito que no se inscribe en los registros públicos (§ 3.3(b)–(e)). Los espacios de estacionamiento y de carrito de golf se asignaron cuando el desarrollador vendió cada unidad (§ 3.3(c)(ii)). Desde 2015, la asociación también puede cobrar un cargo por el uso exclusivo temporal de cualquier parte de los elementos comunes para estacionar (§ 3.3(c)).
• Las reglas. El Schedule «A» de los By-Laws (estatutos sociales), con las reglas iniciales, no se registró con la declaración, pero el desarrollador lo registró con la Primera Enmienda el 12 de octubre de 2007 (OR 25986/1423). La Junta Directiva puede cambiar las reglas enviando copias a los propietarios al menos 30 días antes de que entren en vigor (By-Laws § 14).
• Las constancias de titularidad. Una copia de la escritura del comprador va a la asociación (By-Laws § 11). Si la dueña es una corporación, un directivo firma un certificado que nombra a quien vota por ella, y se presenta a quien ocupe la secretaría de la asociación (By-Laws § 3.6(c)).

Un derecho de preferencia en la compra (right of first refusal) le permite a la asociación comprar una unidad en las condiciones que ofreció un comprador de afuera. La declaración de 2007 no tenía ninguno. La Cuarta Enmienda, adoptada por consentimiento escrito de más del 66⅔% y registrada el 4 de agosto de 2020 (OR 32035/61), añadió uno como § 17.17. Es un texto propio de la asociación, no el derecho de preferencia del § 18 de las declaraciones de Island Developers, más antiguas.

Ningún propietario de unidad, salvo un acreedor hipotecario en primer grado o su sucesor o cesionario, puede vender su unidad sin cumplir las disposiciones que siguen (p. 3). La oferta debe ir acompañada de $100.00 por solicitante como cargo de evaluación (screening fee), o del monto mayor que exija la asociación y permita la Ley de Condominios. Luego la asociación tiene 20 días para decidir si compra, y debe cerrar dentro de 30. Los acreedores hipotecarios institucionales en primer grado están exentos (p. 5). El derecho abarca las ventas, no los arrendamientos.

Sí. El arrendamiento de las unidades no está sujeto a la aprobación previa y por escrito de la asociación (§ 17.8). Ninguna enmienda registrada hasta el 9 de octubre de 2026 cambia eso.

Los arrendamientos constan por escrito, abarcan la unidad completa y duran seis meses o más. No puede comenzar más de uno en un año calendario, contando las renovaciones. El propietario le avisa a la asociación cada vez que un inquilino vaya a mudarse y responde solidariamente por las infracciones del inquilino. Si la asociación lo exige, el propietario también paga un depósito de no más de un mes de renta. Un arrendamiento tiene menor prelación que el gravamen de la asociación, y durante el arrendamiento quien usa las instalaciones es el inquilino, no el propietario.

FICA registra a los inquilinos, pero solo puede dejar a uno sin ferry cuando falta una aprobación requerida de la asociación, y Palazzo del Mare no exige ninguna (las reglas de FICA para los inquilinos). Una enmienda que restrinja los arrendamientos necesitaría además a la Mayoría de los Acreedores Hipotecarios Institucionales en Primer Grado (Majority of Institutional First Mortgagees), los prestamistas con primeras hipotecas sobre unidades (§ 20.2(j)). Obligaría solo a los propietarios que la consientan y a los compradores posteriores (Fla. Stat. § 718.110(13)).

Palazzo del Sol / della Luna, el condominio contiguo, comparte este modelo del desarrollador, pero no tiene derecho de preferencia y tiene sus propias condiciones sobre arrendamientos, prestamistas y cuotas.

El Anexo (Exhibit) «3» de la declaración fijaba las participaciones por tipo de unidad: A y D, 2.765% cada una; B y C, 2.622%; E, 5.263%. Las Tower Suites One (7191) y Two (7193) tenían el 4.218% cada una, y los Penthouses (7102 y 7192), el 5.263% cada uno. Esas 29 participaciones suman 100.005%.

Una Segunda Enmienda, aprobada por una votación del 66⅔% el 3 de diciembre de 2013 y registrada el 31 de marzo de 2014 (OR 29088/4614), registró una combinación de unidades con nuevos Anexos 2 y 3. Luego, la Tercera Enmienda, del 4 de diciembre de 2015, llevó el § 3.1 de 29 unidades a 28 (OR 29877/4765). En 2021, las Unidades 7183 y 7191 incorporaron espacio de elementos comunes limitados (OR 32475/3460), y también la Unidad 7153 (OR 32743/3571). Un cierre sobre cualquiera de esas unidades necesita su enmienda, y la participación de una unidad sale de la tabla de 2014 o de una posterior.

Según el § 17.4, todo propietario acepta que el diseño del edificio debe ajustarse siempre a un Acuerdo de Arbitraje (Arbitration Agreement) de 2005 (Anexo 6). Este recoge las revisiones de diseño acordadas con Fisher Island Holdings, LLC para las glorietas (gazebos) de los penthouses, un balcón del nivel 10 y una segunda «Guest Cottage» (casa de huéspedes). Pregunte a la asociación por él antes de cualquier cambio de diseño.

Los cables y las barras de postensado de las losas son elementos comunes que no pueden tocarse ni alterarse sin el consentimiento previo y por escrito de la Junta Directiva (§ 3.2(c)). Los paneles de yeso (drywall) del límite de la unidad pertenecen a la unidad (§ 3.2(b)).

Las contraventanas contra tormentas (storm shutters) siguen las especificaciones de la Junta Directiva, y su instalación necesita la aprobación de la asociación. Permanecen abiertas hasta que se anuncie una vigilancia o un aviso de tormenta, y la asociación no está obligada a instalar, abrir ni cerrar las contraventanas de ninguna unidad (§ 17.13).

El prestamista del desarrollador, Deutsche Bank Trust Company Americas, subordinó su hipoteca a la declaración, que no da su libro ni su página.

Las cuotas impagas durante diez días devengan un interés del 15% anual y un cargo por mora de $25.00 o el 5%, lo que sea mayor (§ 13.3). El gravamen toma su prelación del 7 de agosto de 2007, salvo frente a una primera hipoteca registrada, a la que afecta solo una vez registrado un reclamo de gravamen (claim of lien). Los plazos pueden declararse exigibles de inmediato tras 30 días de aviso.

El comprador responde, solidariamente con el vendedor, de las cuotas impagas vencidas hasta la transmisión (§ 13.1), y el capítulo 718 dice lo mismo. Si un acreedor hipotecario en primer grado adquiere el título, debe seis meses de cuotas o el 1% de la deuda hipotecaria original, lo que sea menor, y solo si la asociación fue parte en su ejecución hipotecaria (§ 13.6). La compañía aseguradora de títulos (underwriter) decide si rige ese tope o la versión de 12 meses del capítulo 718.

Una Tercera Enmienda corregida, del 31 de diciembre de 2015 (OR 29909/928), somete el condominio a la Ley de Condominios de Florida con las enmiendas que se le hagan con el tiempo (§ 1.2, p. 5). Ese sometimiento no debe interpretarse ni aplicarse de modo que limite o perjudique de otra forma los derechos adquiridos de un acreedor hipotecario en primer grado cuya hipoteca sea anterior.

Las multas llegan como máximo a $100 por infracción y $1,000 en total, y no pueden convertirse en gravámenes (By-Laws § 5.1(m)). Tomar préstamos por más de $250,000.00 requiere dos tercios de las unidades en una reunión (By-Laws § 5.1(o)). Las cuotas especiales (special assessments) o de capital de más de $125,000.00, o que lleven el total del año por encima del 115% del año anterior, requieren una votación por mayoría (§ 13.2(c)).

Enmendar la declaración requiere más del 66 2/3% de todos los intereses de voto (§ 6.1), más los propietarios afectados y los titulares de gravámenes en el caso de una enmienda sustancial (material amendment) (§ 6.2). Mientras el desarrollador elegía a la mayoría de la Junta Directiva, podía enmendar por sí solo (§ 6.5). Las enmiendas sobre catorce materias enumeradas, entre ellas las restricciones a la venta o a la transmisión del título, necesitan además a la Mayoría de los Acreedores Hipotecarios Institucionales en Primer Grado (§ 20.2(k)).

Buscamos en el índice de los registros oficiales del Secretario del Tribunal (Clerk of Court) de Miami-Dade, actualizado hasta el 9 de octubre de 2026, los instrumentos de Palazzo del Mare registrados después de la declaración. Mostró las siete enmiendas de abajo, de 2007 a 2021, y ninguna otra.