Palazzo del Sol / della Luna, Fisher Island: dos edificios, un solo condominio

Según el § 1.2, Palazzo del Sol / della Luna at Fisher Island, a Condominium, es un condominio por fases (phase condominium), que puede añadir edificios. El croquis de la declaración (Anexo (Exhibit) «2-A») ya llamaba «Palazzo del Sol» a la parcela del Edificio 70 y «Palazzo della Luna» al terreno del Edificio 68. La Séptima Enmienda, registrada el 12 de julio de 2019 (OR 31521/4927), añadió el Edificio 68 como Fase II. Eso ocurrió dentro de los siete años que permitía el § 19.1 desde la primera venta de una unidad o, si fue antes, desde el certificado del agrimensor, registrado con la Segunda Enmienda el 14 de marzo de 2016. La Octava Enmienda (OR 31539/340, 24 de julio de 2019) es el certificado de terminación sustancial de la Fase II.

El Edificio 68 superó lo que tenía reservado. La sección 19.1 reservaba para la Fase II 47 unidades, 46 residenciales y una comercial, pero la Séptima Enmienda le dio cincuenta y una (51) unidades, 50 residenciales y una comercial (§ 3.1(b)). Nada de lo que leímos explica las cuatro de más. En 2021, la Decimosexta Enmienda redujo la Fase II a 50 (49 residenciales y la CU-2), y una Decimoséptima redujo la Fase I de 44 a 43 (42 y la CU-1). Las 93 que quedan coinciden con la lista del Departamento de Regulación Comercial y Profesional (DBPR) del 10 de octubre de 2026 y con las 93 parcelas del Tasador de Propiedades (Property Appraiser), que tasan conjuntamente la 7071 con la 7072 y la 6813 con la 6826.

Todas las participaciones cambiaron. Las participaciones siguen la superficie en pies cuadrados (§ 5.1(a)), y la tabla de la Segunda Enmienda abarca solo el Edificio 70. La Octava Enmienda reemplazó la tabla de participaciones para incluir la Fase II, y su Anexo 3 enumera 93 unidades residenciales, la CU-1 y la CU-2. El 3.11% de la Unidad 7001 en 2016 (7,188 de 231,132 pies cuadrados), impreso como «0.0311%», figura ahora como 1.38% en el registro del Tasador de Propiedades, que cita «AMDT 31407-2749».

Solo los propietarios de la Fase II votan en los asuntos que conciernen únicamente a las unidades de la Fase II, incluida la elección de los directores de la Fase II (Séptima Enmienda, p. 3). Desde 2020, los mandatos en la Junta Directiva son escalonados, y los propietarios de cada fase eligen a sus dos directores (Undécima Enmienda, artículos de incorporación, § 10.3).

Nadie aprueba al comprador, tampoco FICA, y la asociación no tiene el derecho de preferencia en la compra, una opción de comprar en las condiciones de la oferta de un tercero, que tienen las declaraciones de Island Developers, más antiguas. Además de los dos certificados de estoppel y de los documentos de reventa que entrega el vendedor, un cierre necesita tres cosas.

• Una copia de la escritura. Cada propietario entrega una a la asociación (By-Laws § 11).
• Las asignaciones de espacios. El desarrollador asignó los espacios de estacionamiento, de garaje, de carritos de golf y de almacenamiento cuando vendió cada unidad por primera vez, mediante un escrito no registrado (§ 3.3(c)–(d)), así que pida el registro de la asociación. Enmiendas de 2020 a 2022 cambiaron las hojas de los garajes de las dos fases.
• El estudio para huéspedes. Enmiendas de 2018 a 2022 trasladaron estudios de una unidad a otra, y desde 2020 el intercambio de estudios por un propietario requiere la aprobación previa por escrito de la asociación (§ 3.3(i)). Lea la enmienda más reciente que nombre la unidad.

Solo con la aprobación previa por escrito de la asociación, que puede depender de una verificación aceptable de antecedentes y de solvencia (§ 17.8). Un arrendamiento abarca la unidad completa por al menos doce meses, una vez por año calendario contando las renovaciones, y si el inquilino se va antes, la unidad espera a que se cumplan los doce meses. El propietario informa de cada inquilino y responde conjuntamente por las infracciones del inquilino, y la asociación puede cobrar la renta mientras la cuenta del propietario esté morosa. El propietario de una unidad arrendada usa los elementos comunes solo como huésped. Ningún estudio para huéspedes se arrienda por separado de su unidad, y nada de esto obliga a la Unidad Comercial. Las enmiendas registradas hasta el 9 de octubre de 2026 dejan el § 17.8 tal como se declaró.

Sin aprobación, FICA puede negarle al inquilino el acceso al Sistema de Transporte (Transportation System), es decir, al ferry (sus reglas sobre inquilinos). Cualquier enmienda posterior sobre arrendamientos obliga solo a los propietarios que la consienten y a los compradores que adquieren el título después (§ 718.110(13)).

Una cuota con diez días de atraso devenga intereses a la tasa más alta que permita la ley y un cargo por mora de $25 o del 5%, lo que sea mayor (§ 13.3). El gravamen se retrotrae al 30 de diciembre de 2015, pero frente a una primera hipoteca registrada su fecha es la del registro de un reclamo de gravamen (claim of lien). Una vez registrado un reclamo de gravamen, las cuotas a plazos pueden declararse exigibles de inmediato con 30 días de aviso.

Al adquirir el título, un acreedor hipotecario en primer grado debe lo menor entre doce meses de cuotas o el 1% de la deuda hipotecaria original, siempre que la asociación haya sido demandada en su ejecución hipotecaria (foreclosure) (§ 13.6). El capítulo 718 fija los mismos límites; la compañía aseguradora de títulos (underwriter) decide cuál rige en una venta.

El desarrollador garantizó las cuotas hasta el 31 de diciembre de 2016 o hasta el traspaso del control (turnover), lo que ocurriera primero, con posibilidad de prórroga de hasta dos años fiscales (§ 13.10), y le preguntamos a la asociación qué queda pendiente según esa garantía. Las cuotas especiales (special assessments) o de capital que superen el 3% del presupuesto necesitan el voto de la mayoría, salvo ante un Evento Financiero Extraordinario (Extraordinary Financial Event) (§ 13.2(c)). Los By-Laws limitan una multa a $100 por infracción y a $1,000 en total, e impiden que las multas se conviertan en gravámenes (§ 5.1(m)).

El Anexo «1» da un rumbo de S65°13'00"E por 104.69 pies, pero la hoja 5 de los dos levantamientos topográficos (survey) dice 104.39, y según nuestra verificación la descripción cierra con 104.39. La Segunda Enmienda dejó el Anexo «1» sin cambios. Transmitimos por número de unidad y referencia de registro, y señalamos ese tramo de la descripción a la compañía aseguradora de títulos si se usa la descripción por rumbos y distancias (metes and bounds).

Un acuerdo de servidumbre (OR 16853/566 y 16853/593) reserva unos 50 pies a lo largo de Government Cut al Cuerpo de Ingenieros del Ejército (Army Corps of Engineers) y a otros, y limita el uso y las mejoras de esa franja. Los propietarios lo aceptan, junto con las invasiones (encroachments) que se enumeran: un sendero a la playa, rocas del espigón, cercas, áreas pavimentadas, un sumidero, y un sendero de golf y un camino de acceso para bomberos (§ 3.4(n)). Cuente con una excepción en el compromiso de título (title commitment).

FICA y sus miembros, huéspedes e inquilinos tienen una servidumbre no exclusiva sobre la Vía (Roadway), que las cuotas de FICA deben mantener como Área Común de FICA (§ 3.4(k)). La declaración permite destinar la CU-1 a cualquier uso lícito que no esté entre los Usos Prohibidos (Prohibited Uses), sin necesidad de aprobación para los letreros y equipos en sus superficies exteriores y terrazas (§§ 2.43, 3.3(b), 17.1). Un convenio de 2017 de la asociación (OR 30807/2745) restringe la CU-1 al uso como oficina de administración, recepción y salas de conferencias, para fines comunes.

Según la Décima Enmienda de 2020, una obra en una unidad del desarrollador no necesita la aprobación de la asociación ni de su Junta Directiva si el desarrollador la aprobó y comenzó antes de la venta. Eso se mantiene aunque la obra continúe después de transmitido el título de la unidad (p. 2).

Cite las enmiendas por libro y página. Dos instrumentos distintos se titulan Seventeenth Amendment (Decimoséptima Enmienda): uno fija el número de unidades de la Fase I (OR 32651/865) y otro traslada un estudio (OR 32895/3282, vuelto a registrar en OR 32969/1759). Los considerandos de la Octava Enmienda ubican la Séptima en la página 4937, pero el índice la tiene en OR 31521/4927.

Tri-Star Capital Ventures Ltd. subordinó su hipoteca a la declaración sin dar su referencia de registro, así que confirmamos la liberación parcial de la unidad. OR 29908/491, que contiene el final del Artículo 15 y los §§ 16.1–16.2 (siniestros y expropiación), salió en blanco en nuestra copia, así que la pedimos antes de basarnos en esas secciones.

Las enmiendas necesitan más de dos tercios de todos los intereses de voto, y las sustanciales, además, a los propietarios y titulares de gravámenes afectados (§§ 6.1, 6.2). El desarrollador podía enmendar por sí solo mientras controlara la Junta Directiva (§ 6.5(a)), y registró de la Primera a la Decimotercera Enmienda entre 2016 y 2020, y la Decimoséptima del estudio en 2021. Las asambleas de miembros adoptaron en 2021 la Decimosexta y la Decimoséptima del número de unidades (OR 32651/865). La terminación requiere el 80% de los propietarios y el 67% de los acreedores hipotecarios institucionales en primer grado (§ 20).

Buscamos en el índice de los registros oficiales del Secretario del Tribunal de Miami-Dade (Clerk of Court), actualizado hasta el 9 de octubre de 2026, los instrumentos de la asociación y del desarrollador registrados después del 14 de marzo de 2016. Mostró de la Tercera a la Vigésima Enmienda, la más reciente registrada el 8 de diciembre de 2022, junto con el convenio de 2017 sobre la CU-1 y la escritura de 2023 de la CU-2, y ninguna enmienda posterior. No hemos leído la escritura de la CU-2, como tampoco la servidumbre del Cuerpo de Ingenieros, el plano de subdivisión (plat) ni la hipoteca de Tri-Star.