Valencia Estates, Fisher Island: derecho de preferencia, arrendamientos y el nuevo plano de Valencia Waterfront

• El certificado de estoppel de la asociación. Debe estar en forma apta para registrarse, y ningún propietario puede vender hasta tenerlo (§ 8.10). Nuestra página sobre los certificados de estoppel de las HOA da los topes de los cargos.
• El resumen informativo (disclosure summary). El comprador debe tenerlo antes de firmar, y no puede renunciar al derecho de anular un contrato firmado sin él (Fla. Stat. § 720.401).
• Quién puede ocupar la casa. Solo los propietarios y las personas autorizadas por los miembros (Members' Permittees) pueden vivir allí (§ 7.19). Estas son el propietario que es una persona física; los directivos, directores, accionistas o empleados de una corporación; los socios o empleados de una sociedad; los fiduciarios o beneficiarios de un fideicomiso, y los inquilinos aprobados, cada uno con su familia.

Un derecho de preferencia en la compra (right of first refusal) le permite a la asociación comprar o arrendar ella misma la casa en las condiciones de la oferta de un tercero. El Artículo 8 obliga a todo propietario salvo al desarrollador.

El aviso del propietario por correo registrado (registered mail) le da a la Junta Directiva el nombre y la dirección del oferente y las condiciones, y vale a la vez como oferta a la asociación en esas condiciones (§ 8.2). La asociación o quien ella designe tiene 30 días desde el aviso y desde la información que haya pedido para decidir, por correo certificado (certified mail). Donde el modelo de los condominios añade una frase de 20 días, el § 8.2 repite 30 días. Una compra se cierra en la oficina de los abogados de la asociación dentro de los 45 días siguientes a su decisión. El propietario transmite por escritura de garantía legal (statutory warranty deed), paga el impuesto de sellos documentales y entrega un resumen de título (abstract) o un compromiso de título (title binder) al menos 30 días antes, y luego el seguro de título. Si la asociación no ejerce su derecho, el propietario tiene 60 días para aceptar la oferta del tercero, y otras condiciones o una venta posterior necesitan un nuevo aviso.

Ejercer el derecho requiere la aprobación previa de la mayoría de las Viviendas presentes en una reunión con quórum (§ 8.3). Una venta o un arrendamiento que omita estos pasos es anulable en cualquier momento a elección de la asociación (§ 8.2). El certificado de un directivo, con reconocimiento de firma (acknowledgment), de que se cumplió el derecho o se renunció a él es concluyente para cualquiera que confíe en él de buena fe (§ 8.5). Busque uno detrás de cada reventa o arrendamiento anterior.

El derecho no alcanza las transmisiones al cónyuge, los hijos mayores de edad, los padres, los suegros o los hermanos mayores de edad del propietario, ni a una entidad o un fideicomiso que sea enteramente suyo (§ 8.7), como en los condominios de Island Developers. Tampoco alcanza al desarrollador, a la asociación, las ventas por ejecución hipotecaria (foreclosure), las escrituras en lugar de ejecución hipotecaria (deeds in lieu) ni la adquisición del título por un Prestamista Hipotecario (Mortgage Lender). Las donaciones, los legados y las herencias no están sujetos a él, aunque el nuevo propietario queda obligado por el Artículo 8 (§ 8.8), y las hipotecas no tienen restricciones (§ 8.9).

Sí, con la aprobación previa y por escrito de la asociación, que no puede negarse sin motivo razonable (§ 8.1). Se exige un arrendamiento por escrito del lote y la casa completos, y la asociación puede darlo por terminado si el inquilino incumple. El plazo mínimo es de 30 días, y puede empezar un arrendamiento por año calendario.

Una estadía de más de un mes convierte al ocupante en arrendatario, aunque no haya contrato de arrendamiento ni renta (§ 7.19), y FICA puede negarle el ferry a un inquilino no aprobado. No hay registrada ninguna enmienda sobre arrendamientos hasta el 9 de octubre de 2026. Cualquiera adoptada después del 1 de julio de 2021 queda sujeta al § 720.306(1)(h), que preserva la regla de las asociaciones pequeñas del § 720.303(1).

Cada lote es para uso unifamiliar, con una Vivienda y una cabaña (cabana house) (§ 7.2). La asociación se encarga del corte rutinario del césped, el deshierbe, la poda de los setos y el tratamiento químico y la limpieza de la superficie de la piscina, y el propietario de todo lo demás (§ 5.2). Cualquier cambio visible necesita la aprobación por escrito de la Junta de Control Arquitectónico (Architectural Control Board), incluidos las piscinas, los cerramientos de malla, los setos, la pintura, las contraventanas (shutters) y las entradas de vehículos. Puede negarla por motivos puramente estéticos, y una solicitud sin respuesta durante treinta días se considera aprobada (§ 7.11). Cada solicitud cuesta $5,000.00, no reembolsables y ajustables por inflación, y la Junta puede exigir una fianza de hasta $10,000.00. Pida sus aprobaciones de la casa existente. Los contratistas pueden trabajar de 8 a. m. a 6 p. m. los días laborables y de 9 a. m. a 6 p. m. los sábados, pero no los domingos ni los feriados federales (§ 7.3). Los letreros a la vista del público necesitan el consentimiento de la Junta (§ 7.8). Los camiones, las motocicletas, los vehículos comerciales, las embarcaciones y los remolques se guardan en garajes cerrados o en espacios designados (§ 7.12).

La declaración, fechada al 1 de marzo de 2001, no se registró hasta el 6 de febrero de 2003. Una escritura de un lote registrada antes de esa fecha sería anterior a ella, así que verifique la fecha de la escritura de adquisición (vesting deed).

El Tasador de Propiedades muestra los Lotes 1 a 4 del Bloque 2 como una sola parcela de Valencia Waterfront, el Lote 1, Bloque 1, en 6901 Valencia Drive, según un nuevo plano de subdivisión (replat) registrado el 22 de julio de 2014. Ninguna declaración complementaria, adhesión (joinder) ni liberación registrada hasta el 9 de octubre de 2026 añade ese lote a la declaración ni lo saca de ella. Cómo se aplican ahora las 12 participaciones en las cuotas no consta en el registro, así que se lo preguntamos a la asociación.

Las cuotas son un gravamen continuo sobre el lote (§ 6.1), y la obligación del propietario pasa a sus sucesores en el título (§ 6.8). El comprador de un lote con cuotas en mora no puede ocuparlo ni usar las Propiedades Comunes (Common Properties) hasta que se paguen, así que se pagan en el cierre. Las cuotas atrasadas generan un cargo por mora, intereses a la tasa más alta que permita la ley y la posibilidad de declarar exigibles por anticipado hasta 12 meses de cuotas (§ 6.8).

La primera hipoteca de un Prestamista Hipotecario registrada antes del reclamo de gravamen (claim of lien) de la asociación tiene prelación sobre el gravamen. Ese prestamista o quien compre en la ejecución hipotecaria adquiere el título sujeto solo a las cuotas que venzan después de esa ejecución (§ 6.9). Cómo encaja eso con el § 720.3085 lo decide la compañía aseguradora de títulos (underwriter).

Las multas tienen un tope de $100.00 por infracción, o de $100.00 por día mientras continúe, y de $1,000.00 en total, previa audiencia ante un comité con un aviso de al menos 14 días. Se cobran como las cuotas (§ 9.3), así que pida a la asociación que indique cualquier multa en su certificado de estoppel.

El desarrollador puede enmendar por sí solo mientras él o una afiliada tenga un lote. De lo contrario, una enmienda requiere el voto de no menos del 66-2/3% de todos los miembros, más el consentimiento del desarrollador mientras sea dueño de alguno (§ 14.7). Todo propietario es también miembro de FICA (Art. 12), y en caso de conflicto prevalecen los Master Covenants de FICA (§ 14.9).

Como asociación del capítulo 720 con 12 lotes como máximo, Valencia Estates tiene 15 propietarios de parcelas o menos. Solo puede hacer cumplir a un propietario las restricciones de la escritura (deed restrictions) vigentes cuando ese propietario compró (§ 720.303(1)).

El Anexo «F», las Pautas de Diseño (Design Guidelines) (§ 7.11), y el Anexo «G», los porcentajes de las cuotas por siniestros (§ 11.1(b)), no se registraron. No hemos leído los dos planos de subdivisión ni el plan de membresía del Club de 1993.

Buscamos en el índice de los registros oficiales del Secretario del Tribunal de Miami-Dade, actualizado hasta el 9 de octubre de 2026, los instrumentos de Valencia Estates registrados después de la declaración, a nombre de la asociación y del nuevo plano de Valencia Waterfront. Muestra el nuevo plano de 2014 y dos convenios de 2017 con el condado sobre el derecho de paso (right-of-way), y ninguna enmienda, declaración complementaria, adhesión ni liberación de la declaración.