Links Estates, Fisher Island: reventas, alquileres y la hipoteca del desarrollador

Nadie aprueba al comprador, y la asociación no tiene un derecho de preferencia en la compra (right of first refusal), es decir, un derecho a comprar en las condiciones de la oferta de un tercero. FICA, la asociación maestra a la que pertenece todo propietario, tampoco aprueba a ningún comprador y emite su propio certificado de estoppel.

• El certificado de estoppel de la asociación. Indica lo que debe el vendedor, y el § 15.12 impide una venta hasta que se pague todo lo adeudado y el propietario lo tenga. El capítulo 720 le da a la asociación 10 días hábiles, frente a los 14 de la declaración (Fla. Stat. § 720.30851). El propietario paga una suma razonable, dentro de los topes legales. Es concluyente para cualquiera que confíe en él sin saber de un error, salvo un propietario.
• El resumen informativo (disclosure summary). El comprador debe recibirlo antes de firmar, y no puede renunciar al derecho de anular un contrato firmado sin él (§ 720.401).
• Los ocupantes de un comprador que es una entidad. Un propietario que no es una persona física debe nombrar y registrar ante la asociación a los ocupantes de la Villa antes de que la ocupen (§ 7.4).
• La documentación arquitectónica. Pida las aprobaciones de la Junta de Revisión Arquitectónica (Architectural Review Board) y cualquier certificado de cumplimiento (§ 17.15). Busque un certificado de incumplimiento, que la asociación o esa junta pueden registrar (§ 17.14). Las obras no aprobadas deben retirarse a costa del propietario, que se le cobra como Cuota Individual (Individual Assessment) (§ 17.12). Según el § 17.1, en la redacción de la Segunda Enmienda de 2023 (p. 2), el Declarante (Declarant) puede cambiar el tamaño de la Junta de Revisión Arquitectónica y nombrar, destituir y reemplazar a todos sus miembros hasta la Fecha de Terminación de la Comunidad (Community Completion Date), salvo que renuncie antes a ese derecho.
• Las reglas desde 2022. No hemos visto ninguna regla, así que pida todas las reglas adoptadas desde el 1 de junio de 2022. Con 12 lotes, la asociación tiene 15 propietarios de parcelas o menos, así que solo puede hacer cumplir a un propietario las restricciones de la escritura establecidas antes de la compra de cada parcela (§ 720.303(1)).

Según el § 12.9, los arrendamientos no necesitan aprobación. Una Villa solo se arrienda, se cede con licencia o se ocupa completa, mediante un contrato de arrendamiento o de ocupación por escrito, y una copia de todo arrendamiento va a la asociación. El mínimo es de seis meses, salvo que la asociación apruebe menos en caso de dificultades (hardship). El inquilino se obliga a cumplir la declaración, las reglas, las políticas de la asociación y los Documentos de FICA (FICA Documents) (§§ 3.2, 12.9). El propietario cobra el depósito de seguridad que fija la asociación y se lo entrega.

La declaración no limita con qué frecuencia se arrienda una Villa. Los inquilinos se registran ante FICA, que puede negarles el ferry solo cuando falta una aprobación requerida. Una enmienda sobre arrendamientos adoptada después del 1 de julio de 2021 se leería a la luz del § 720.306(1)(h), que mantiene la regla de las asociaciones pequeñas del § 720.303(1).

Desde la Primera Enmienda de julio de 2022, las cuotas empiezan para cada lote el día en que se emite un certificado de ocupación provisional para la primera Villa de la Comunidad (§ 15.7, OR 33282/3206). Se cobran trimestralmente, salvo que la Junta Directiva decida otra cosa (§ 15.10.1). Solo el primer comprador de cada lote que se lo compra al Declarante, el desarrollador Fisher Island Holdings, LLC, paga la Contribución Inicial (Initial Contribution), del doble de la cuota trimestral (§ 15.11). Ninguna sección crea ni fija las Contribuciones por Reventa (Resale Contributions) que el § 15.8 enumera como ingresos, así que pida a la asociación que confirme en su certificado de estoppel que no se ha adoptado ninguna.

Una cuota con 10 días de atraso devenga intereses a la tasa más alta que permita la ley y un cargo por mora de $500.00 por trimestre, o el monto mayor que fije la Junta Directiva (§ 15.17). El capítulo 720 limita el cargo por mora a lo mayor entre $25 y el 5% de la cuota (§ 720.3085(3)(a)). Eso deja los $500 por encima del tope en cualquier cuota trimestral menor de $10,000.

La sección 15.17 aplica los pagos primero a las multas y por último a la cuota más antigua. Ese orden no rige, porque el capítulo 720 los aplica a los intereses, al cargo por mora y a los costos de cobro y los honorarios de abogados antes que a la cuota, diga lo que diga quien paga (§ 720.3085(3)(b)).

Las multas son de $100.00 por infracción, y cada día cuenta por separado, sin ningún tope para el monto total. Toda multa de más de $1,000.00 es un gravamen sobre el lote (§ 18.6.4).

Cada lote necesita una liberación parcial de la hipoteca del desarrollador. FI Properties Limited se sumó a la declaración como dueña y tenedora de los Documentos del Préstamo (Loan Documents) del Declarante. Estos empezaron con una hipoteca registrada el 22 de diciembre de 2004 en el Libro de Registros Oficiales 22930, página 4585 (OR 22930/4585). Esa hipoteca se consolidó, se cedió y se reformuló hasta la Third Amended and Restated Mortgage, registrada el 8 de agosto de 2016 (OR 30183/816), con registros UCC (UCC filings). El consentimiento del acreedor hipotecario (Joinder and Consent of Mortgage Holder) cubre solo la declaración y su registro, y no otorga ninguna garantía.

El comprador es solidariamente responsable con el vendedor de todas las cuotas impagas que vencieron hasta la transmisión del título (§ 15.7). El vendedor sigue siendo responsable también (§ 7.2). El gravamen surte efecto cuando se registra un reclamo de gravamen (Claim of Lien), pero se retrotrae al registro de la declaración el 1 de junio de 2022 (§ 15.14). Cede ante la primera hipoteca de buena fe de un Prestamista (Lender) registrada antes del reclamo de gravamen. Quien compra en la ejecución de esa hipoteca o por escritura en lugar de ejecución hipotecaria (deed in lieu) debe las cuotas anteriores solo en la medida que dispone la sección 720.3085, y el resto puede redistribuirse entre todos los propietarios (§ 15.15).

La declaración aplica expresamente el capítulo 720 al traspaso del control, el presupuesto, el financiamiento del déficit y la responsabilidad de los prestamistas. Hasta el Traspaso (Turnover), cuando los propietarios toman el control de la asociación, el Declarante puede enmendar por sí solo, sin necesitar la adhesión ni el consentimiento de nadie (§ 4.3). También puede financiar el déficit en lugar de pagar las cuotas de sus lotes, en condiciones que revisó la Segunda Enmienda de 2023, y no da ninguna garantía sobre el nivel de las cuotas (§ 15.8). El Traspaso se produce tres meses después de que se haya transmitido el 90% de los lotes, cuando el Declarante lo decida o cuando lo exija el capítulo 720 (§ 7.3.2). Después, una enmienda requiere la mayoría de la Junta Directiva y el 51% de los Intereses de Voto (Voting Interests) presentes en una reunión con un quórum del 30% (§ 4.4). Las disposiciones que benefician a los Prestamistas necesitan su aprobación para cambiarse (§ 4.1), y las restricciones de uso exceptúan los lotes del Declarante (§ 12).

La declaración define los Documentos de FICA por los Amended and Restated Master Covenants registrados el 23 de abril de 2009 (OR 26838/4363), con sus enmiendas y declaraciones complementarias, junto con los artículos de incorporación, los By-Laws y el Reglamento de FICA, y no por la reformulación de 2022.

Buscamos en el índice de los registros oficiales del Secretario del Tribunal (Clerk of Court) de Miami-Dade, actualizado hasta el 9 de octubre de 2026, los instrumentos de Links Estates registrados después de la declaración. Muestra las dos enmiendas y la escritura de 2023 de las parcelas comunes que figuran abajo, y ninguna otra enmienda.