Bayside Village East, Fisher Island: aprobación de arrendamientos, derecho de preferencia y piscinas compartidas

Los propietarios son miembros de FICA, la asociación maestra (master association) de toda la isla, según sus convenios maestros (Master Covenants) (§ 23), así que todo cierre necesita el certificado de estoppel de FICA y los cuatro elementos que siguen. Confirme qué versión de los Master Covenants, citados en el Libro de Registros Oficiales (Official Records Book) 13008, página 2052 (OR 13008/2052), es la que rige.

• El certificado de estoppel de esta asociación. Certifica lo que el vendedor le debe a la asociación en cuotas (§ 13.7).
• El certificado del derecho de preferencia (§ 18.5). Un directivo lo firma ante un notary public (un notario público de Florida, que no es abogado), con reconocimiento de firma (acknowledgment), para confirmar que se cumplió el derecho o que se renunció a él. Cualquiera que confíe en él de buena fe puede tenerlo por concluyente.
• La asignación del estacionamiento. Al vender, el desarrollador le asignó a cada unidad al menos un espacio, por escrito y sin registrarlo (§ 3.3(c)(ii)). Pídale una copia a la asociación.
• El ocupante, si compra una compañía o un fideicomiso. El § 17.1 limita la ocupación a los inquilinos aprobados o a los directivos, directores, accionistas, designados o empleados de una corporación; a los socios, designados o empleados de una sociedad, o al fiduciario, los designados o los beneficiarios de un fideicomiso, con sus familias.

Pídale pronto al vendedor los documentos de reventa del condominio a los que el comprador tiene derecho.

Sí. Su derecho de preferencia en la compra (right of first refusal) significa que puede comprar o alquilar ella misma la unidad en las condiciones de cualquier oferta de un tercero que el propietario quiera aceptar. Aquí el derecho alcanza el arrendamiento de cualquier propietario, pero solo las ventas de un propietario de unidad que no sea el desarrollador (§§ 18, 18.1).

La asociación o quien ella designe tiene 30 días para decidir después de que la Junta Directiva recibe la oferta de buena fe por correo registrado (registered mail), y luego 45 días para cerrar o firmar. Si no la acepta, el propietario tiene 60 días para aceptar la oferta del tercero (§ 18.1). Los miembros deben votar antes de que la asociación compre o arriende (§ 18.2). Sobre esa votación y las exenciones para familiares, donaciones, herencias e hipotecas (§§ 18.7–18.9), vea el modelo común de Island Developers.

Sin el consentimiento de la Junta Directiva, nadie puede modificar, prorrogar ni ceder el arrendamiento hecho al tercero, y el inquilino no puede subarrendar. La Junta Directiva debe conservar la facultad de cancelarlo, o de desalojar al inquilino, cuando este incumpla o se ejecute el gravamen de la asociación. Cuando un propietario vende o arrienda sin cumplir el § 18, la operación es anulable en cualquier momento a elección de la asociación. Sus recursos son una demanda para deshacer la venta o desalojar al inquilino, con las costas y los honorarios de abogados a cargo del propietario (§ 18).

Un banco con una primera hipoteca (un Acreedor Hipotecario Institucional en Primer Grado, o Institutional First Mortgagee) que adquiere una unidad por ejecución hipotecaria (foreclosure) o por escritura en lugar de ejecución hipotecaria (deed in lieu) puede revenderla o arrendarla sin hacer la oferta a la asociación (§ 18.1).

Lo aprueba la asociación, ya que el § 17.8 dispone que todo arrendamiento debe constar por escrito y estar aprobado por la asociación. Solo se puede alquilar la unidad completa, no más de una vez por año calendario. Todo arrendamiento debe reservar la facultad de la asociación de darlo por terminado si el inquilino incumple.

El propietario avisa antes de cada arrendamiento y responde solidariamente por las infracciones del inquilino. Frente a los daños que cause el inquilino, la asociación puede exigir un depósito en garantía (escrow) de hasta un mes de renta, y devuelve el saldo dentro de los 15 días siguientes a la salida de los inquilinos. Un subarrendamiento o una cesión necesitan la misma aprobación, al igual que una renovación que cambie algo más que la renta y el vencimiento. Como no se fija ningún cargo ni entrevista, pregúntele a la asociación su procedimiento y su cargo.

El único plazo que fija la declaración para decidir sobre un arrendamiento está en una frase posterior del § 18.1 (OR 13718/1034), que no concuerda con los 30 días de la sección. Esa frase libera al propietario si la asociación no rechaza el arrendamiento propuesto, como lo permite el § 17.8, dentro de veinte (20) días.

Incluso los arrendamientos y los inquilinos del desarrollador necesitan aprobación (§ 17.12). Obtenga la aprobación por escrito antes de la mudanza, ya que FICA puede negarle el ferry a un inquilino no aprobado (las reglas de FICA para los inquilinos).

Como en las reglas de FICA, el § 17.1 reserva cada unidad al uso residencial de una familia, con dos personas por dormitorio y una por estudio (den), además de los huéspedes. Quien se quede más de un mes cuenta como arrendatario, haya o no contrato de arrendamiento o renta. Se permiten niños (§ 17.2). Una enmienda posterior que prohíba los alquileres, cambie su plazo o limite con qué frecuencia puede alquilarse una unidad obliga solo a los propietarios que la consintieron y a quien haya adquirido el título después de que entró en vigor (Fla. Stat. § 718.110(13)).

Describa una unidad por su número de unidad y por el número de edificio de la declaración, 1 o 2. Coteje ambos con el registro del Tasador de Propiedades (Property Appraiser), con los planos del condominio (Condominium Plans Book 214, Page 13) y, para la Unidad 2022, con la enmienda de 2024.

La Unidad 2022 incluye ahora la antigua Unidad 2032. Un certificado de enmienda, OR 34065/1482, registrado el 24 de enero de 2024, combinó las dos y reescribió en consecuencia el § 3.1 y los Anexos (Exhibits) 2 y 3.

Los propietarios del contiguo Bayside Village, declarado en 1986 con el mismo modelo, tienen una servidumbre no exclusiva sobre la propiedad del condominio para la piscina de aquí (§ 22, OR 13718/1038). Cuente con verla como excepción en el compromiso de título (title commitment).

El § 13.1 hace al comprador responsable, solidariamente con el vendedor, de todas las cuotas impagas. El gravamen de la asociación se retrotrae al registro de la declaración, el 15 de junio de 1988, y lo acredita un reclamo de gravamen (claim of lien). Las sumas que lleven 15 días impagas devengan intereses a la tasa más alta que permita la ley (§ 13.2).

La reventa de una unidad que es propiedad de un banco la decide la compañía aseguradora de títulos (underwriter). El § 13.5 libera a un Acreedor Hipotecario Institucional en Primer Grado de las cuotas anteriores cuando adquiere el título por ejecución hipotecaria o por escritura en lugar de ejecución hipotecaria, salvo que se haya registrado un reclamo de gravamen antes de su hipoteca. El capítulo 718 fija su propio límite a lo que debe un prestamista así.

Una multa no puede superar los $50.00 y requiere aviso y una audiencia, y ninguna multa se convierte en gravamen sobre una unidad (By-Laws § 5(m)). Las enmiendas requieren las votaciones habituales de Island Developers (§ 6.1). La declaración permite al desarrollador modificar las unidades que posee (§ 10) y le da un poder irrevocable (power of attorney) para los consentimientos gubernamentales (§ 25.11).

Buscamos en el índice de los registros oficiales del Secretario del Tribunal (Clerk of Court) de Miami-Dade, actualizado hasta el 9 de octubre de 2026, los instrumentos de la asociación registrados después de la declaración. Muestra uno, la combinación de 2024 de las Unidades 2022 y 2032, y ninguna otra enmienda.