Bayside Village, Fisher Island: números de calle, arrendamientos y el derecho de preferencia

Los números de unidad empiezan por el número de edificio de la declaración: 3101–3405, 4101–4403, 5101–5407 y 6101–6403. La declaración de Bayside Village East describe este condominio como uno que comprende los Edificios 3, 4, 5 y 6 (OR 13718/1044). Los números de calle del Tasador de Propiedades cambian el Edificio 3 por 22xx, el 4 por 23xx, el 5 por 24xx y el 6 por 25xx, y mantienen el piso y la posición, así que la Unidad 3101 es 2211 Fisher Island Dr y la Unidad 6403 es 2543.

Una unidad de Bayside numerada 52xx no está en el Edificio 52 de la isla, que es Bayview No. Three. Describa una unidad por los números de edificio y de unidad de la declaración, cotejados con la enmienda más reciente que la haya tocado, los planos del condominio y el folio del Tasador.

La lista de unidades también ha cambiado. Una enmienda de 2012 combinó las Unidades 6202 y 6302, y redujo de 78 a 77 el número del § 3.1. En 2015, otra las volvió a separar, combinó la 6202 con la 6203, y combinó la 5106 con la 5107 y la 6103 con la 6104. La Unidad 5106 se volvió a dividir en 5106F y 5107F en 2021, y la Unidad 6104 en 6103E y 6104D en 2022. Las Unidades 4103 y 4104 se combinaron en 2019. El § 3.1 de la enmienda de 2022 cuenta 76 unidades, frente a las 75 anteriores (OR 33386/4350), lo que coincide con las 76 parcelas del Tasador de Propiedades.

Sí. Un certificado de enmienda, OR 26970/4199, registrado el 7 de agosto de 2009, reescribió el § 17.8 como los §§ 17.8–17.8.7. Dispone que la Junta Directiva puede negar el permiso para arrendar la unidad por cualquier motivo razonable, incluidos, entre otros, … (p. 2). La Junta Directiva decide dentro de 30 días.

La sección 17.8 dispone además que ningún arrendatario puede ocupar la unidad antes de obtener la aprobación de la Junta Directiva, salvo que el inquilino ya haya sido aprobado y esté esperando la aprobación de la renovación de un arrendamiento (p. 2). Cada solicitante paga un cargo de evaluación no reembolsable de $100.00 por solicitante (§ 17.8.2). Todo depósito tiene un tope, porque el monto del depósito de seguridad no puede superar el equivalente a un (1) mes de renta (§ 17.8.3, p. 3). No se permiten subarrendamientos ni cesiones (§ 17.8.5).

Eso resuelve una cuestión que el texto de 1986 dejaba abierta. Su § 17.8 no tenía ninguna cláusula de aprobación, aunque su § 17.1 se refería a los ocupantes permitidos en virtud de un arrendamiento o subarrendamiento aprobado, y su § 18.1 al rechazo de un arrendamiento según lo permitido por la sección 17.8. La declaración de 1988 de Bayside Village East, sobre el mismo modelo, también exige aprobación.

El § 17.8 de 1986 permitía alquilar la unidad completa no más de una vez en cualquier año calendario. El texto de 2009 lo reemplazó y no fija ningún plazo mínimo ni ningún límite a la frecuencia con que puede arrendarse una unidad. FICA también puede negarle el ferry a un inquilino que la asociación no haya aprobado (las reglas de FICA sobre inquilinos).

Las unidades son solo viviendas, para una familia a la vez; sin contar los huéspedes temporales, el tope es de dos (2) personas por dormitorio y una (1) persona por estudio (den) (§ 17.1). Una ocupación por más de un (1) mes se trata como un arrendamiento. El desarrollador y sus unidades están exentos de los §§ 17 y 18 (§ 17.11). Si los propietarios adoptan más adelante un límite al plazo o a la frecuencia de los alquileres, la regla del capítulo 718 sobre las enmiendas obliga solo a quienes la consienten y a quienes adquieren el título después.

Solo en una venta. Según su derecho de preferencia (§ 18.1), un propietario que tiene un comprador debe ofrecerle primero a la asociación el mismo trato. La enmienda de 2009 limitó el derecho a las ventas y suprimió las palabras «or leased» (o arrendada) en todos los §§ 18.1–18.4 (OR 26970/4199, p. 6). El aviso del propietario por correo registrado (registered mail) sobre una oferta de buena fe inicia el plazo de la asociación para ejercer el derecho, que la enmienda de 2009 amplió de veinte a treinta días (pp. 4–5). Según el texto de 1986, la asociación tiene luego 45 días para cerrar si compra, y el propietario 60 días para aceptar la oferta del tercero si la asociación no compra.

El derecho no alcanza a las unidades del desarrollador ni a ninguna unidad que un banco con una primera hipoteca (un Acreedor Hipotecario Institucional en Primer Grado, o Institutional First Mortgagee) adquiera por ejecución hipotecaria (foreclosure) o por escritura en lugar de ejecución hipotecaria (deed in lieu).

Saltarse el § 18 hace que una venta sea anulable en cualquier momento a elección de la asociación. La asociación puede demandar para dejar sin efecto la venta, y el propietario carga con sus costos y honorarios de abogados. Comprar la unidad requiere la aprobación de la mayoría de las unidades representadas en una asamblea de miembros con quórum (§ 18.2). Las exenciones para la familia, las donaciones, las herencias y las hipotecas (§§ 18.7–18.9) son las comunes del modelo.

Empiece por el certificado de estoppel de FICA y los documentos de reventa que entrega el vendedor. La asociación añade su certificado de estoppel, una declaración de lo que debe el vendedor (§ 13.7), su certificado del § 18.5, que libera el derecho de preferencia, y lo siguiente.

• Estacionamiento y almacenamiento. Cada unidad tiene derecho al uso exclusivo de un espacio de estacionamiento, asignado por escrito en la primera venta del desarrollador y que pasa solo con la unidad (§ 3.3(c)). La asociación asigna los cubículos de almacenamiento como elementos comunes limitados (limited common elements), no siempre en el piso de la unidad (§ 3.3(d)). Guarda copias de las dos asignaciones, que no están registradas.
• Cualquier espacio adicional. Los propietarios reasignan los espacios adicionales mediante un escrito no registrado. En una venta, un espacio adicional pasa a la otra unidad del vendedor, si la tiene, salvo que antes se le asigne al comprador (§ 3.3(c)(iii)–(iv)).

Si el comprador es una compañía o un fideicomiso, obtenga antes del cierre el nombre de quien va a ocupar la unidad, porque el § 17.1 solo admite a las personas que enumera (el modelo común).

Irving Trust Company of New York dio su consentimiento a la declaración como titular de la hipoteca de construcción registrada el 27 de agosto de 1984 (OR 12249/868). Su consentimiento mantiene el gravamen del acreedor hipotecario sobre la propiedad con prelación sobre el gravamen de la asociación por cuotas, así que confirme una cancelación de la hipoteca (satisfaction of mortgage) o una liberación (release) que cubra la unidad.

La sección 2.20 cita los Master Covenants (convenios maestros) de FICA, que obligan a todo propietario (§ 23), solo como registrados en la misma fecha que la declaración. Las declaraciones hermanas dan OR 13008/2052, y verificamos qué versión rige.

Lo que el vendedor deje sin pagar también lo debe el comprador, solidariamente con el vendedor (§ 13.1). Pasados 15 días devenga intereses a la tasa más alta que permita la ley, con un gravamen que rige desde el registro de la declaración y que acredita un reclamo de gravamen (claim of lien) (§ 13.2). La sección 13.5 libera de las cuotas anteriores al Acreedor Hipotecario Institucional en Primer Grado que ejecuta su hipoteca, salvo que un reclamo de gravamen sea anterior a su hipoteca. La compañía aseguradora de títulos (underwriter) decide si rige esa regla o el tope del capítulo 718 (las reglas sobre el prestamista). Los gastos comunes incluyen la carga de los carritos de golf, ciertos costos de las piscinas compartidas y todas las reservas (§ 2.9). Desde una enmienda a los By-Laws registrada el 5 de julio de 2024 (OR 34301/599), el § 9.4 de los By-Laws permite también cuotas especiales (special assessments) para gastos comunes no presupuestados o imprevistos.

Las multas llegan como máximo a $50, previo aviso y audiencia, y nunca se convierten en gravamen (By-Laws § 5(m)). Los propietarios de más del 80% pueden enmendar por sí solos, o los propietarios de más del 50% de las unidades con al menos el 66 2/3% de la Junta Directiva (§ 6.1). La firma del desarrollador en una enmienda es prueba concluyente de que la enmienda no afecta de manera sustancial y adversa los derechos de propiedad sustanciales de los propietarios (§ 6.2).

Buscamos en el índice de los registros oficiales del Secretario del Tribunal de Miami-Dade, actualizado hasta el 9 de octubre de 2026, los instrumentos de la asociación registrados después de la declaración de 1986. Muestra los siete de abajo.