Seaside, Fisher Island: reventas, arrendamientos sin restricciones y la piscina de Seaside Villas

La propia asociación de Seaside entrega lo siguiente, además del certificado de estoppel de FICA y de los documentos informativos de reventa que entrega el vendedor.

• El certificado de estoppel de Seaside, su declaración de lo que el vendedor debe por sus cuotas y su gravamen (§§ 13.1–13.2).
• El certificado del derecho de preferencia. Según la sección 18.5, el certificado de un directivo, con reconocimiento de firma (acknowledgment), de que se cumplió el derecho o se renunció a él es concluyente para todas las personas que confíen en él de buena fe. Registrarlo es opcional, y nosotros lo registramos junto con la escritura.
• El estacionamiento y el almacenamiento. Al vender cada unidad, el desarrollador le dio el uso exclusivo de uno o más espacios de estacionamiento en un documento escrito que no se registró. La asociación puede quedarse con cualquier cargo que cobre por asignar un espacio (§ 3.3(c)(ii)), y asigna a las unidades los espacios de almacenamiento del levantamiento como Elementos Comunes Limitados (Limited Common Elements) (§ 3.3(d)). Pida las dos asignaciones.
• Los nombres. Las escrituras, los compromisos de título (title commitments) y las solicitudes de certificados de estoppel deben usar «Seaside, A Condominium» y «Seaside at Fisher Island Condominium Association, Inc.» (§§ 1.3, 2.4).

Seaside no aprueba a ningún comprador. En cambio, su asociación puede igualar el trato y comprar la unidad en las condiciones del tercero comprador: ese es su derecho de preferencia en la compra (right of first refusal). La sección 18 alcanza solo al propietario que se propone vender su unidad, así que los arrendamientos quedan fuera.

El plazo corre desde el aviso del propietario, por correo registrado (registered mail), de una oferta de buena fe de un tercero que piensa aceptar, más cualquier información que pida la asociación (§ 18.1). La sección 18.1 le da a la asociación 30 días para decidir y más adelante habla de 20, así que contamos con 30 y esperamos el certificado. Una compra de la asociación se cierra dentro de 45 días, y el vendedor paga el impuesto de sellos documentales y el resumen de título (abstract) o el compromiso de título (title binder), que se entrega 30 días antes. Si la asociación deja pasar el plazo, el propietario puede firmar con el tercero comprador, pero solo dentro de 60 días.

Una compra necesita la aprobación de la mayoría de las unidades presentes y votantes en una reunión con quórum (§ 18.2). Están exentas las transmisiones dentro de la familia, las donaciones, los legados, las unidades del desarrollador y la adquisición del título por un Acreedor Hipotecario Institucional en Primer Grado (Institutional First Mortgagee), es decir, un banco con una primera hipoteca, por ejecución hipotecaria (foreclosure) o por escritura en lugar de ejecución hipotecaria (deed in lieu) (§§ 18, 18.7–18.8). Una venta que incumpla el procedimiento es anulable en cualquier momento (§ 18.1), como en el modelo común.

Solo el propietario. Según el § 17.8, nada limita con qué frecuencia se arrienda una unidad de Seaside, la duración de un arrendamiento ni la elección del inquilino. La asociación no aprueba ningún arrendamiento ni pide depósito, aviso o plazo mínimo. El propietario responde solidariamente ante la asociación por el incumplimiento de la declaración o de las reglas por parte de un inquilino. Los directivos, directores, designados y empleados de un propietario que sea una corporación pueden alojarse en la unidad sin que eso cuente como arrendamiento.

Cambiar la regla requeriría el 90% de todos los propietarios de unidades. Según el capítulo 718, un límite a los alquileres adoptado así obliga solo a los propietarios que lo consienten y a los compradores posteriores. No se había registrado ninguno hasta el 9 de octubre de 2026, y para un comprador inversionista volvemos a buscar desde esa fecha. Los inquilinos se registran de todos modos ante FICA, que puede negarle el ferry a un inquilino sin una aprobación requerida de la asociación, y la declaración de Seaside no requiere ninguna.

La sección 22 les da una servidumbre no exclusiva sobre la piscina y las instalaciones relacionadas del Condominio Contiguo (Adjacent Condominium). Depende de que la declaración de Seaside Villas lo prevea, como lo hace su § 22 (Libro de Registros Oficiales (Official Records Book, OR) 13564, página 1160). La asociación de Seaside Villas reglamenta la piscina sin discriminar a los propietarios de Seaside. Los costos se reparten según el número de unidades, así que las 58 unidades declaradas aquí y las 52 de allá ponen cerca del 53% a cargo de Seaside. Seaside Villas tiene 26 unidades desde una enmienda de 2023, así que ambas asociaciones deben confirmar el reparto.

La Regla 22, si sigue vigente, prohíbe las remodelaciones, las obras de construcción o las mejoras sustanciales en la propiedad del condominio entre el 21 de noviembre y el 31 de marzo. La Junta Directiva la adoptó el 7 de noviembre de 2003 y la anunció por una carta no registrada el 10 de noviembre. La Junta Directiva también debe aprobar los planos.

Entre el 1 de abril y el 20 de noviembre, las obras van de 9 a. m. a 6 p. m., y el uso de martillos neumáticos, de 11:00 a. m. a 3:00 p. m. Las obras sin terminar se suspenden el 20 de noviembre hasta el 1 de abril siguiente. La Junta Directiva añade reglas no registradas al Schedule «A» de los By-Laws, y no hay registrada ninguna regla sobre temporadas de renovación. Pida el conjunto vigente y revise las reglas de FICA sobre las obras.

Por encima del primer piso, los pisos duros fuera de las cocinas y los baños necesitan una base que absorba el sonido y cumpla los requisitos de la asociación (§ 17.10). Antes de colocar en el exterior contraventanas para tormentas (storm shutters), toldos, mosquiteros, letreros, polarizado de ventanas o cualquier otra cosa, la asociación debe dar su consentimiento por escrito (§ 17.9).

Philadelphia National Bank dio su consentimiento a la declaración como titular de una hipoteca de fecha 11 de abril de 1988, registrada el 13 de abril (OR 13642/1789). No hemos leído ni esa hipoteca ni una liberación, así que quien examine el título debe encontrar una que cubra la unidad.

Las cláusulas sobre cuotas de Seaside siguen el modelo común (§§ 13.1–13.2), así que el comprador y el vendedor deben, cada uno, la totalidad de las cuotas impagas, que devengan intereses a la tasa más alta que permita la ley pasados 15 días. El gravamen de Seaside data del registro de la declaración en 1989 y lo acredita un reclamo de gravamen (claim of lien) registrado, y ninguna multa puede superar los $50 ni convertirse en gravamen (By-Laws § 5(m)).

La sección 13.5 libera de las cuotas anteriores al Acreedor Hipotecario Institucional en Primer Grado que adquirió el título por ejecución hipotecaria o por escritura en lugar de ejecución hipotecaria, salvo que el reclamo de gravamen de Seaside se haya registrado antes. El capítulo 718 limita lo que debe un acreedor hipotecario en primer grado que adquiere el título de esa forma a lo menor entre 12 meses de cuotas anteriores a la adquisición y el 1% de la deuda hipotecaria original, pero solo si incluyó a la asociación como demandada. El certificado de estoppel de Seaside muestra lo que reclama, y la compañía aseguradora de títulos (underwriter) elige la regla.

La terminación requiere el 80% de los intereses y al prestamista que la declaración llama Acreedor Hipotecario Institucional Principal en Primer Grado (Primary Institutional First Mortgagee) (§ 20). Los Master Covenants de FICA, que obligan a todo propietario de Seaside, prevalecen sobre la declaración donde difieren (§§ 11.1, 23), así que verificamos qué texto consta en el registro.

Buscamos en el índice de los registros oficiales del Secretario del Tribunal de Miami-Dade, actualizado hasta el 9 de octubre de 2026, los instrumentos de Seaside registrados después de su declaración. La declaración está indexada solo como «SEASIDE CONDO», y el índice no muestra ninguna enmienda posterior ni ninguna regla sobre temporadas de renovación o de construcción.