Seaside Villas, Fisher Island: unidades combinadas, arrendamientos sin restricciones y la piscina compartida

A menudo, varias de las 52 declaradas. Tal como se declaró, el § 3.1 trataba los nueve edificios, numerados del 1 al 9, como un solo Edificio (Building) de cincuenta y dos (52) Unidades. El Edificio 7 tenía ocho unidades, los Edificios 3 y 8, cuatro cada uno, y los demás, seis (Anexo 2). Los números de unidad, de 15111 a 15923, empiezan con el número de edificio de la isla.

Once enmiendas, de 2011 a 2023, fusionaron unidades y redujeron ese número paso a paso, como muestra la tabla de abajo. Desde la última, registrada el 29 de junio de 2023, el § 3.1 dice que el Edificio, compuesto por nueve (9) edificios separados, contiene veintiséis (26) Unidades (OR 33773/752, p. 4). Su Anexo 2 enumera las 26 unidades, que coinciden con las 26 parcelas del Tasador de Propiedades.

El Tasador de Propiedades muestra las Unidades 15511, 15513, 15521 y 15523 unidas a la 15522. Muestra el Edificio 156 como la Unidad 15611 y el Edificio 159 como la Unidad 15912, «FKA UNITS 15911/15912/15913 & UNITS 15921/15922/15923», y las Unidades 15122 y 15123 como una sola, sin citar ninguna enmienda para ellas.

Tal como se declararon, las unidades de tipo A y B tenían el 1.63% cada una, las C el 1.76%, las D el 2.03%, las F el 2.17% y las E el 3.23%, para un total de 100.00% (Anexo 2). Dos entradas de esa lista de 1988 se leen con dificultad, así que tome la participación de una unidad del Anexo 2 de 2023 (OR 33773/756).

A nuestra copia le faltan las hojas 13, 14 y 18 del levantamiento topográfico (survey) (OR 13564/1180, 1181 y 1185), y dos copias sin sello ni número de un plano del segundo piso del Edificio 5 no pueden reemplazar la hoja 13. Para una unidad del Edificio 6 u 8, o del segundo piso del Edificio 5, tome sus linderos de hojas certificadas o de los planos del condominio.

Su certificado de estoppel y su certificado del derecho de preferencia, además del certificado de estoppel de FICA y de los documentos de reventa que entrega el vendedor. El certificado de estoppel, la declaración de la asociación de lo que debe el vendedor, protege al tercero que confía en él (§ 13.7).

El derecho de preferencia en la compra (right of first refusal) de la asociación le permite ocupar el lugar de un tercero comprador al precio y en las condiciones de ese comprador (§ 18). Alcanza a toda venta salvo las del desarrollador, y nunca a un arrendamiento. La carta del vendedor a la Junta Directiva por correo registrado (registered mail), con el nombre y la dirección del oferente y las condiciones de una oferta de buena fe que el vendedor piensa aceptar, le ofrece a la asociación la unidad en condiciones idénticas (§ 18.1).

Le damos a la asociación o a quien ella designe los 30 días completos desde el aviso y desde cualquier información que pida, porque una frase suelta del § 18.1 dice 20. Si compra, cierra dentro de 45 días con una escritura de garantía legal (statutory warranty deed) del vendedor, que paga el impuesto de sellos documentales y entrega un resumen de título (abstract) o un compromiso de título (title binder) al menos 30 días antes. Si no compra, el propietario tiene 60 días para aceptar la oferta del tercero (los pasos en toda la isla).

El certificado del § 18.5, firmado por un directivo con reconocimiento de firma (acknowledgment), es prueba definitiva de que se cumplió el § 18.1 o se renunció a él, para cualquiera que confíe en él de buena fe. La declaración no exige registrarlo. La escritura del tercero comprador equivale a asumir los documentos que rigen la asociación y los Master Covenants. La asociación puede anular en cualquier momento una venta que omita el § 18.1. La votación de los miembros del § 18.2 y las exenciones de los §§ 18.1 y 18.7–18.9 siguen el modelo de Island Developers.

Ninguno en la declaración, y las enmiendas registradas hasta el 9 de octubre de 2026 solo fusionan unidades. La sección 17.8 excluye cualquier límite a la frecuencia con que se arriendan las Unidades, a la duración del arrendamiento y a la elección del inquilino. No se exige aprobación, depósito, plazo mínimo ni aviso.

El propietario responde solidariamente por las infracciones de un inquilino. Cuando el propietario es una compañía, el § 17.8 no trata como arrendamiento el uso por sus directivos, directores, designados y empleados.

Las unidades son solo para uso como residencia o como alojamiento de huéspedes, con una ocupación limitada por el diseño o la zonificación (§ 17.1). La sección 17.2 permite niños, sin límite de edad.

La regla de FICA sobre el ferry para inquilinos no aprobados nunca se aplica aquí, pero según el capítulo 718 un límite a los alquileres adoptado más adelante obligaría a cualquier comprador posterior (enmiendas sobre arrendamientos).

La piscina está dentro de este condominio, cuyo levantamiento indica que la piscina, el spa y la plataforma de la piscina son todos elementos comunes. Los propietarios de Seaside tienen una servidumbre no exclusiva para usarla, según las reglas de esta asociación, que no pueden discriminarlos (§ 22). La servidumbre debe figurar entre las excepciones del compromiso de título (title commitment).

El consentimiento de Philadelphia National Bank nunca identifica su hipoteca por fecha, libro ni página, aunque su consentimiento a la declaración de Seaside cita OR 13642/1789. Confirme que la hipoteca de esta declaración se liberó respecto de la unidad. No aparece ninguna adhesión (joinder) de la asociación entre el reconocimiento de firma del desarrollador y el consentimiento del banco, lo que señalamos a la asesoría legal de títulos.

El comprador por transmisión voluntaria (la propia escritura del vendedor) debe solidariamente los montos en mora del vendedor (§ 13.1). El gravamen de la asociación, que acredita un reclamo de gravamen (claim of lien) registrado, data del 5 de febrero de 1988. Tras 30 días de aviso por escrito del incumplimiento, la asociación puede declarar exigibles por anticipado las cuotas de los tres meses siguientes (§ 13.2). Los intereses (§ 13.2), las multas (By-Laws § 5(m), previo aviso y audiencia), las enmiendas (§ 6.1) y lo que debe un prestamista que ejecuta su hipoteca (§ 13.5) siguen el modelo común. La compañía aseguradora de títulos (underwriter) sopesa el § 13.5 frente al tope del capítulo 718 para un prestamista que incluyó a la asociación como demandada en su ejecución hipotecaria.

La asociación no puede endeudarse por más de $10,000.00 en total sin dos tercios de las unidades representadas en una reunión (By-Laws § 5(o)). Las adiciones de capital de más de $50,000.00 en total en un año calendario necesitan la mayoría de los propietarios en una reunión (§ 8). Los propietarios son miembros de FICA (§ 23), así que confirmamos qué Master Covenants rigen.

Buscamos en el índice de los registros oficiales del Secretario del Tribunal (Clerk of Court) de Miami-Dade, actualizado hasta el 9 de octubre de 2026, los instrumentos de Seaside Villas registrados después de la declaración de 1988. Muestra las once enmiendas de fusión y la nueva inscripción de abajo, y ninguna otra enmienda.