Harborview, Fisher Island: el levantamiento registrado de nuevo, reventas y arrendamientos en los Edificios 44 a 47

Los de una enmienda de 2023. Registrada el 27 de julio de 2023 en OR 33811/4645 con el consentimiento de todos los propietarios según el § 6.4, reemplazó el Anexo (Exhibit) 1, la descripción legal y el levantamiento, y el Anexo 2, los planos de implantación. No indica ningún motivo. Sus considerandos citan el § 6.4, que permite a la asociación enmendar la declaración para alterar de manera sustancial la configuración o el tamaño de cualquier unidad (p. 1).

Los anexos anteriores explican por qué hace falta cuidado. El levantamiento de 1989, de 44 hojas, unas once por edificio, rotula los edificios «Bldg. 1» a «Bldg. 4». Los números de unidad de las hojas, entre ellos 4511, 4411, 4611 y 4711, los identifican, respectivamente, como los Edificios 45, 44, 46 y 47 de Fisher Island.

En la inscripción de 1989, las hojas del Edificio 1 (OR 14340/2779–2788) muestran el Edificio 3 sombreado en el plano del sitio (site plan), y las unidades 4611 y 4612 y el rótulo «Building 3» en los planos de planta. El 5 de enero de 1990, la declaración se volvió a registrar en 125 páginas, a partir de OR 14385/2661. Su leyenda al margen, en parte cortada, da como motivo corregir un error de transcripción (scrivener's error) en el armado del Anexo 2. Las palabras legibles siguen con una mención de planos duplicados del levantamiento y de implantación del Edificio 3 del condominio, y terminan con una referencia al Edificio 1 del condominio. En la inscripción de 1990, los mismos números de hoja muestran sombreado el Edificio 1, con las unidades 4511, 4512 y 4531 y las nuevas hojas «11A» y «11B».

• Toda unidad. Obtenga la enmienda de 2023, toda la nueva inscripción de 1990 y los planos (que la nota del Secretario del Tribunal (Clerk of Court) ubica en el libro 230, página 12, de planos de condominio).
• Las Unidades 4512 y 4711. Añada los tres instrumentos de 2010 que las combinaron, que se enumeran en la tabla de abajo.

Añada estos documentos al certificado de estoppel de FICA y a los documentos informativos que entrega el vendedor.

• El certificado de estoppel de la asociación, su declaración de lo que debe el vendedor (§ 13.7).
• El certificado del derecho de preferencia. Según el § 18.5, un directivo lo firma con reconocimiento de firma (acknowledgment), y es concluyente para toda persona que confíe en él de buena fe.
• Cualquier aprobación de arrendamiento, si un inquilino va a seguir en la unidad (§ 17.8).

En cualquier arrendamiento, y en cualquier venta salvo las del desarrollador, a menos que se aplique una de las exenciones de abajo (§ 18). Con este derecho de preferencia en la compra, la asociación puede ocupar el lugar del comprador o del inquilino en las mismas condiciones.

Empieza con un aviso del propietario por correo registrado sobre una oferta de buena fe para comprar o arrendar que piensa aceptar, más cualquier información que se le pida (§ 18.1). Los 30 días para ejercer el derecho, los 45 para cerrar y los 60 para que el propietario acepte la oferta del tercero corren como en todos los modelos de Island Developers. Aquí, la frase contradictoria de 20 días también abarca el caso en que no se rechaza un arrendamiento conforme a la sección 17.8, así que también contamos con 30 para los arrendamientos.

Saltarse los pasos hace que la venta o el arrendamiento sea anulable en cualquier momento a elección de la asociación, y la asociación puede demandar para anular la escritura o desalojar al inquilino (§ 18.1). La Junta Directiva debe dar su consentimiento antes de que el arrendamiento del inquilino externo se modifique, se prorrogue, se ceda o se subarriende.

La sección 18 también exime las ventas y los arrendamientos de un Acreedor Hipotecario Institucional en Primer Grado (Institutional First Mortgagee), es decir, un banco con una primera hipoteca, después de ejecutar su hipoteca (foreclosure) o de recibir una escritura en lugar de ejecución hipotecaria (deed in lieu). La votación de los miembros para comprar (§ 18.2) y las exenciones de los §§ 18.7–18.8 son las del modelo común, incluidas las transmisiones a la familia del propietario o a un fideicomiso o una compañía que sean enteramente suyos.

Una vez por año calendario, con la aprobación de la asociación para cada arrendamiento por escrito de la unidad completa (§ 17.8). Ninguna de las enmiendas registradas hasta el 9 de octubre de 2026 cambia estas reglas de arrendamiento. Cada arrendamiento debe permitir que la asociación le ponga fin si el inquilino incumple. El propietario avisa cada vez, sin excepción, que un inquilino se muda a la unidad y responde solidariamente con el inquilino. Si la asociación lo pide, hasta un mes de renta queda en depósito, y el saldo se devuelve dentro de los 15 días siguientes a la salida del inquilino.

Los subarriendos y las cesiones también necesitan aprobación, y lo mismo cualquier renovación que cambie algo más que la fecha de vencimiento y la renta. Según el § 17.1, quien se queda por más de un (1) mes es un arrendatario, pague renta o no.

La sección 17.1 permite que una corporación, una sociedad, un fideicomiso u otro fiduciario dueño de una unidad aloje solo a sus directivos, directores, accionistas, socios, fiduciarios, beneficiarios, designados o empleados, según el caso, con sus familias. Cada unidad admite una familia, como máximo dos (2) personas por dormitorio y una (1) persona por estudio (den), más los huéspedes temporales. Pregunte quién va a vivir en la unidad.

Sin aprobación, se le puede negar al inquilino el ferry de FICA. Una enmienda posterior que prohíba los arrendamientos, cambie el plazo de alquiler o limite con qué frecuencia puede alquilarse una unidad obligaría solo a los propietarios que la consientan y a los compradores posteriores (§ 718.110(13)).

Las alteraciones necesitan el consentimiento previo por escrito de la junta directiva que corresponda, la de FICA o la de Harborview, y se considera que una junta que guarda silencio durante 30 días da su consentimiento (§ 9.1). Una enmienda de 2016 al § 9.1 (OR 29987/1000, p. 2) da a los propietarios la aprobación anticipada de la Junta Directiva para obras idénticas a cualquier modificación existente y aprobada previamente, aunque advierte que FICA puede exigir una aprobación adicional. Los cambios de ventanas necesitan el acuerdo por escrito de todas las unidades de esa columna (stack), y la obra debe hacerse con profesionales con licencia y asegurados.

La propia revisión de FICA pasa ahora por la asociación. Un aviso que FICA registró el 13 de mayo de 2026 (OR 35298/4403) delega su control arquitectónico del Artículo VIII en cada Asociación de Vecindario (Neighborhood Association), para la propiedad bajo su jurisdicción. FICA conserva su veto, y la asociación debe enviarle a FICA una copia de cada aprobación dentro de 5 días (las reglas de obra de FICA).

• Las unidades combinadas. Una enmienda de 2010 (OR 27431/4785, registrada el 23 de septiembre de 2010) combinó la 4512 con la 4522 y la 4711 con la 4721, y dio a cada unidad combinada una participación de un décimo y dos votos. Un certificado de corrección (OR 27529/2177, registrado el 21 de diciembre de 2010) las designa Unidades 4512 y 4711 y cuenta 18 unidades. Desde una enmienda de 2011, cada una tiene derecho a un solo voto (OR 27694/2326, p. 2).
• El prestamista del desarrollador. El consentimiento de Mutual Benefit Life como acreedor hipotecario deja en blanco la fecha, el libro y la página de su hipoteca. Abajo no figura ninguna liberación, así que confirme la liberación de la unidad.
• Los nombres. Las hojas del levantamiento anteriores a 2023 dicen «Harbor View Condominium at Fisher Island», y el certificado de la Secretaría de Estado (Secretary of State) sobre los artículos de incorporación escribe «CONMDOMINIUM». Use los nombres de la declaración, que coinciden con el encabezado de los propios artículos, en la escritura, en el compromiso de título (title commitment) y en la solicitud del certificado de estoppel.

El gravamen de la asociación por cuotas rige desde el registro de la declaración en 1989, y lo acredita un reclamo de gravamen (claim of lien) registrado (§ 13.2). La responsabilidad conjunta del comprador por las cuotas impagas del vendedor (§ 13.1), los intereses y el tope de $50 a las multas (By-Laws § 5(m)) son los del modelo común. La sección 13.5 libera de las cuotas anteriores a un Acreedor Hipotecario Institucional en Primer Grado que adquiere el título, salvo que un reclamo de gravamen haya precedido a su hipoteca. El capítulo 718 puede fijar un límite distinto (las reglas sobre el prestamista y el gravamen de FICA).

Las mayorías del § 6.1 y la votación del § 20 para la terminación siguen el modelo común, pero el propio § 20 no puede enmendarse sin todos los Acreedores Hipotecarios Institucionales en Primer Grado y, mientras sea dueño de una unidad, el desarrollador. Esta declaración cede ante los Master Covenants (convenios maestros) de FICA, que obligan a todo propietario (§§ 11.1, 23), así que verifique qué versión está registrada.

Buscamos en el índice de los registros oficiales del Secretario del Tribunal, actualizado hasta el 9 de octubre de 2026, los instrumentos de Harborview registrados después del 28 de noviembre de 1989. Contenía la nueva inscripción de 1990 y los ocho instrumentos posteriores de abajo, el más reciente registrado el 27 de julio de 2023, y ninguna otra enmienda a la declaración ni a los By-Laws.